俗話說：“家有萬貫，不如有個鋪面”，今年以來，昆明商業(yè)地產(chǎn)市場供銷兩旺。尤其是以位
于市中心黃金地段的昆明老街一期正義坊為代表的項目備受青睞。該項目把城市運營責任放在首位，進行科學個性的商業(yè)地位以及采取少量出售、多數(shù)招商出租的方式，將自己的命運和經(jīng)營戶、業(yè)主們綁在了一起，破解了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的“三大硬傷”，將使投資者和經(jīng)營者整體收益得到穩(wěn)定的保障。

運營理念

把責任放在首位

商業(yè)地產(chǎn)豐厚的投資回報，先是吸引了一批頭腦敏銳的地產(chǎn)開發(fā)商，隨后而來的是相當一批且多為有實力和品牌的地產(chǎn)商，紛紛從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。地產(chǎn)策劃人牛永旺認為，這樣帶來的結(jié)果是昆明商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模龐雜，業(yè)態(tài)規(guī)劃同質(zhì)，概念也是千差萬別。

之江置業(yè)經(jīng)過反復(fù)調(diào)研和論證，對昆明老街項目定下了“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營”的開發(fā)理念。用之江置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理沈海虹的話說，“昆明老街的品牌和城市運營的責任對我們來說始終是第一位的，只有營造好昆明老街長期的商業(yè)氛圍，我們才能從中獲益，換句話來說，之江置業(yè)的發(fā)展與‘昆明老街’的長期繁榮又是長期捆綁在一起的�！�

科學定位

內(nèi)廓型保持商業(yè)個性

昆明現(xiàn)在同質(zhì)類項目過多，沒有產(chǎn)品區(qū)分，沒有鮮明的個性，如此開發(fā)分明是一種短視行為，是一種表面繁華的現(xiàn)象。智美恒房地產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理朱力認為，商業(yè)地產(chǎn)項目中消費者才是核心靈魂人物，開發(fā)商更應(yīng)該考慮以人為本，研究和挖掘不同人的潛在需求，在產(chǎn)品設(shè)計上突出項目定位的個性化。

針對昆明老街所在的黃金區(qū)位和老昆明人的消費習慣。昆明老街一期項目正義坊的定位是5層立體內(nèi)廓型商業(yè)街。是一種沒有“頂”的多層商業(yè)街形式�！皟�(nèi)廓型步行街就好比一個大碗，人從底層被吸上來，逐層在每個平面層上逛”。這種商業(yè)街比較適合銷售和經(jīng)營，因為其露天，每層都頗具“街”的感覺，同時通過在高樓層設(shè)置目的性店鋪，吸引消費者上行，各業(yè)態(tài)之間相互促進和支撐，形成聯(lián)動經(jīng)營，確保了商鋪的整體盈利性。

后期經(jīng)營

捆綁培育3年市場

一個商業(yè)項目的運營是一個較長的持續(xù)周期，任何一個商業(yè)項目，都需要一到三年的市場培育期。專家表示，商業(yè)地產(chǎn)項目合理的租售比例應(yīng)該是自己持有部分主要物業(yè)，相對來說，留下經(jīng)營的物業(yè)面積越多越有利于市場興旺。

在這方面，昆明老街的開發(fā)商之江置業(yè)則是傾注了十二分的心思。之江置業(yè)認為，商業(yè)地產(chǎn)真正的投資收益應(yīng)該是通過租金來享有的，所以昆明老街一期項目正義坊的運營，是采取少量出售、多數(shù)招商出租的方式，開發(fā)商與經(jīng)營戶們一起去搞好未來街區(qū)的商業(yè)運營。這樣等于開發(fā)商將自己的命運和經(jīng)營戶、業(yè)主們綁在了一起，如果經(jīng)營戶、業(yè)主們賺不到錢，開發(fā)商也一樣賺不到錢。也有利于開發(fā)商依照市場定位選擇品牌，把松散的小型經(jīng)營單位和五花八門的消費形態(tài)，統(tǒng)一集中到某一經(jīng)營主題和信息平臺上，其最終目的就是始終維護和確保已確定的主題發(fā)展方向和品牌形象。

首席記者李先鋒

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