沉寂了5年的巫家壩開始覺醒了。今年10月，中國交建、中國鐵建、保利地產(chǎn)三大央企，以及中南建設(shè)、云南景成集團(tuán)拿下了巫家壩片區(qū)近500畝土地，沉寂了5年的巫家壩出現(xiàn)了第一個(gè)拿地高潮。值得一提的是，經(jīng)過多次調(diào)整規(guī)劃方案后的巫家壩“身價(jià)”也不菲，土地成交價(jià)已快趕上一環(huán)水平，普遍5000元/平米的樓面地價(jià)甚至高于一環(huán)內(nèi)部分項(xiàng)目，算上其他成本費(fèi)用，這批項(xiàng)目未來房價(jià)至少在1.5萬-2萬元/平米，和目前一環(huán)內(nèi)的平均房價(jià)基本處于同一水平。
巫家壩鳥瞰圖（圖來源網(wǎng)絡(luò)）
昆明城市重心南移，巫家壩地段優(yōu)勢(shì)凸顯
從地理區(qū)位上來看，巫家壩處于昆明市主城區(qū)、呈貢新區(qū)和昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)三角交匯的核心地帶，是主城與呈貢新區(qū)的之間的重要功能節(jié)點(diǎn)，區(qū)域價(jià)值明顯。自從巫家壩機(jī)場(chǎng)停用后，巫家壩片區(qū)在距離市中心數(shù)公里之處騰出了約4000畝可被重新開發(fā)利用的土地，加上周邊整個(gè)片區(qū)的面積差不多有15000畝，而在最新版的巫家壩片區(qū)控制性規(guī)劃中，區(qū)域規(guī)劃面積更是高達(dá)28平方公里，不僅是昆明城市中心的最大可開發(fā)空地，也是國內(nèi)省會(huì)城市中中央?yún)^(qū)域最大的可開發(fā)用地。
除了開發(fā)規(guī)模大外，巫家壩片區(qū)自身還具備較好的開發(fā)條件，原巫家壩機(jī)場(chǎng)跑道地形開闊平坦，不涉及土地征遷等過程，可快速進(jìn)入開發(fā)階段。周邊匯聚了關(guān)上國際會(huì)展中心、世紀(jì)城等人口密集區(qū)，開發(fā)環(huán)境成熟；又有廣福路、二環(huán)南路、昌宏路、彩云北路、飛虎大道等城市主干道匯聚，交通道路完善，開發(fā)前景看好。
巫家壩整體地價(jià)水平
區(qū)域規(guī)劃多次修改 新規(guī)堪稱“高大上”
地段好，昆明市也對(duì)巫家壩片區(qū)的開發(fā)寄予厚望，先后3次修改規(guī)劃，最終于2017年 月出臺(tái)了巫家壩整體發(fā)展藍(lán)圖。
根據(jù)規(guī)劃，巫家壩片區(qū)規(guī)劃總用地面積1091.11公頃，常住人口22萬人，定位為昆明未來的城市新中心、是昆明未來的總部商務(wù)聚集區(qū)。區(qū)域內(nèi)5條地鐵經(jīng)過，共設(shè)置13處軌道交通站點(diǎn)，地標(biāo)建筑高度控制在400米以上，規(guī)劃開設(shè)48所學(xué)�！瓘脑O(shè)計(jì)藍(lán)圖看，巫家壩可以說集中了昆明未來城建精華，不僅有昆明最高的地標(biāo)建筑，還有最大的中央景觀公園，最大的總部基地，以及規(guī)模最為龐大的地下城，等等。
總而言之，昆明市就是要從整體上將巫家壩建成為“高大上”的城市中央核心區(qū)，有了這樣的定位，房價(jià)自然不可能低得了。
中交保利等央企追捧巫家壩 地價(jià)扶搖直上
新規(guī)出臺(tái)后不久，片區(qū)土地便迎來首次大規(guī)模出讓，吸引了中鐵建、中交、保利地產(chǎn)等多企業(yè)的追捧。今年10月，巫家壩片區(qū)近500畝土地出讓，包括中交建、中交地產(chǎn)、保利地產(chǎn)在內(nèi)的三家央企，以及才入昆的中南建設(shè)、云南景成、云南正夏等房企都在巫家壩拿地，還有其他沒有拿到土地的企業(yè)也表現(xiàn)出了在巫家壩拿地的欲望。
巫家壩最新規(guī)劃圖
由于受到大企業(yè)追捧，巫家壩土地價(jià)格扶搖直上。10月份成交土地的單價(jià)達(dá)到1300-1700萬元/畝，樓面地價(jià)約3375-5000元/平米。這樣的價(jià)格不僅高于昆明其他新興城區(qū)，而且已經(jīng)接近目前昆明一環(huán)內(nèi)的地價(jià)水平。
具體來看，昆明一環(huán)內(nèi)蘇家村城改項(xiàng)目即拓東郡地塊成交價(jià)1985萬元/畝，樓面地價(jià)約4079元/平米；云南城投競(jìng)得的彌勒寺城改地塊每畝單價(jià)992萬元，樓面價(jià)每平米約2156元/平米；華潤悅府土地成交單價(jià)約960萬元/畝，樓面價(jià)在2100-3000元/平米；俊發(fā)逸天峰土地單價(jià)為990萬元/畝，最高樓面價(jià)也才3163元/平米。
當(dāng)然，上述一環(huán)內(nèi)土地價(jià)格并未計(jì)入拆遷投入，并不反映真實(shí)拿地成本，但即便如此，也可以看出巫家壩確實(shí)屬于當(dāng)前炙手可熱的開發(fā)區(qū)域。。根據(jù)巫家壩片區(qū)普遍5000元/平米的樓面價(jià)，在綜合土地成本、建安成本、稅費(fèi)、銷售成本及開發(fā)商利潤等方面費(fèi)用后，未來巫家壩片區(qū)住宅均價(jià)至少在1.5萬-2萬元之間，部分高端項(xiàng)目可能售價(jià)會(huì)更高。
目前，巫家壩片區(qū)內(nèi)在售的萬科翡翠均價(jià)已達(dá)到1.5萬元/平米，并且自上市以來去化良好，一直處于無房可賣的境地，足以看出市場(chǎng)對(duì)巫家壩片區(qū)的認(rèn)可度。而巫家壩片區(qū)落地的多是些品牌房企，推出市場(chǎng)的多半是高端項(xiàng)目，價(jià)格也會(huì)更高。另外綠地、新城控股、寶能集團(tuán)、融創(chuàng)等多家企業(yè)都有意進(jìn)駐巫家壩片區(qū)，隨著區(qū)域熱度的增高，區(qū)域配套的完善，巫家壩房價(jià)還會(huì)跟著新一輪上漲，有能力叫板一環(huán)內(nèi)房價(jià)。
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