代表城市現(xiàn)代化面貌的優(yōu)質(zhì)寫字樓逐漸崛起；消費需求進(jìn)一步細(xì)分，小眾潮牌陸續(xù)進(jìn)場；住宅市場供不應(yīng)求，活躍度持續(xù)上升。昨日，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)營運商戴德梁行發(fā)布2017年昆明房地產(chǎn)市場回顧報告，就住宅、寫字樓、商業(yè)等物業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢進(jìn)行了分析。
優(yōu)質(zhì)寫字樓逐漸崛起
平均租金為98.66元/平方米/月
昆明經(jīng)濟(jì)近幾年快速發(fā)展，城市地位有所提升，優(yōu)質(zhì)寫字樓逐漸崛起。2017年，昆明新增兩棟優(yōu)質(zhì)寫字樓，全市存量新增61956平方米至1213830平方米。
2017年以來，昆明市開始明令禁止住改商行為，部分原來在住宅內(nèi)辦公的企業(yè)陸續(xù)搬入寫字樓，使得寫字樓租賃市場活躍度有所提升。至去年底，昆明優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率相比上半年下降4.82個百分點。分區(qū)域看，西山區(qū)空置率下降最為明顯，相比上半年下降12.07個百分點。
租金方面，截至去年底，昆明市優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均租金為98.66元/平方米/月，低于全國一線城市和熱點二線城市平均租金水平。由于五華區(qū)和盤龍區(qū)較早著力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，加之交通區(qū)位優(yōu)勢，使得租金處于全市高位。其中五華區(qū)租金以108.6元/平方米/月的水平略高于盤龍區(qū)。
各行業(yè)租戶中，金融業(yè)在整體市場中表現(xiàn)最為強(qiáng)勁。對此，戴德梁行成都公司寫字樓部董事席芳女士認(rèn)為，金融類企業(yè)在選址方面偏好于城市核心區(qū)域內(nèi)、軟硬件配套完善的優(yōu)質(zhì)寫字樓，主要原因在于核心區(qū)域坐享交通便利、產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，便于近距離接觸目標(biāo)客戶，且在優(yōu)質(zhì)物業(yè)內(nèi)辦公有利于企業(yè)品牌形象建立。而昆明優(yōu)質(zhì)寫字樓大多業(yè)權(quán)分散，租戶協(xié)調(diào)管理困難，難以滿足以銀行為代表的、面積需求大且經(jīng)濟(jì)實力雄厚的金融企業(yè)需求，因而昆明寫字樓市場近幾年接連出現(xiàn)整棟、多層購買的大宗交易，且大多發(fā)生在核心區(qū)內(nèi)的標(biāo)桿寫字樓，例如招商銀行大面積收購東方首座、交通銀行整棟購買七彩俊園2號樓、富滇銀行整棟收購云投中心A2塔樓等。金融行業(yè)儼然成為昆明優(yōu)質(zhì)寫字樓的最重要客戶。
對于未來昆明優(yōu)質(zhì)寫字樓的發(fā)展走向，席芳女士表示，寫字樓是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物質(zhì)載體，產(chǎn)業(yè)進(jìn)步可以帶動寫字樓市場的成交。雖然昆明目前優(yōu)質(zhì)寫字樓入駐率不高，但未來在昆明產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動下，將吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入滇發(fā)展，為昆明優(yōu)質(zhì)寫字樓市場注入新的活力。
小眾潮牌陸續(xù)進(jìn)場
品牌方對昆明市場信心不斷增強(qiáng)
2017年，位于西市區(qū)的西城COHO和位于東市區(qū)的瑞鼎城入市，填補(bǔ)了西市區(qū)和東市區(qū)多年來的優(yōu)質(zhì)商業(yè)空白，全市基本形成六大商業(yè)中心格局。零售商業(yè)市場的快速發(fā)展、居民消費能力的提高，刺激新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目層出不窮，至去年底，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量近180萬平方米。
截至2017年底，昆明市優(yōu)質(zhì)購物中心的首層平均最優(yōu)租金為457元/平方米/月。其中，中市區(qū)作為昆明傳統(tǒng)核心商圈，商業(yè)聚集程度高，人流量大，對優(yōu)質(zhì)品牌吸引力強(qiáng)，因而該區(qū)域平均租金為全市最高水平，達(dá)924.12 元/平方米/月；西市區(qū)、東市區(qū)、呈貢新區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展起步晚，商業(yè)氛圍、交通區(qū)位、人流量均無法與中市區(qū)匹敵，因而區(qū)域租金處于全市低位。
品牌方面，隨著人均收入水平的不斷提高，昆明居民消費力也有所提升。除LouisVuitton、ErmenegildoZegna、Emporio Armani等奢侈品牌早已在昆明布局外，一系列小眾潮流品牌也陸續(xù)在昆明亮相，以滿足零售市場發(fā)展中消費者不斷變化的需求。2017年，以Superdry、inxx、JOYRICH為代表的時尚潮牌陸續(xù)在昆明街頭亮相，使得城市時尚感不斷提升。此外，值得一提的是，潮牌Yatlas、Material Girl繞過成都直接在昆明布局，側(cè)面表現(xiàn)出品牌方對昆明市場的信心。
近幾年，由于市中心人口密度大、交通擁堵等現(xiàn)象日趨明顯，市中心人口正逐漸向外轉(zhuǎn)移。與市中心相隔最近的北市區(qū)和南市區(qū)商圈積極吸納人口向外轉(zhuǎn)移過程中產(chǎn)生的消費需求，借機(jī)強(qiáng)勢崛起，已逐漸發(fā)展成為僅次于中市區(qū)的城市區(qū)域級商圈。此外，呈貢新區(qū)作為昆明市新城區(qū)，積極承接主城區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移，緩解主城壓力，加之政策傾向明顯，城市基建快速完善，吸引了包括萬達(dá)、新城控股等品牌開發(fā)商進(jìn)駐，未來隨著優(yōu)質(zhì)項目落成，或?qū)⒊蔀槿杏忠粋�商業(yè)核心區(qū)。
對于未來昆明優(yōu)質(zhì)零售市場的發(fā)展方向，戴德梁行成都公司商業(yè)地產(chǎn)部董事錢峰女士認(rèn)為，目前昆明零售商業(yè)以百貨和盒子形購物中心為主，街區(qū)型商業(yè)較少。未來相繼破筍而出的優(yōu)質(zhì)商業(yè)將在形態(tài)上創(chuàng)新求異，整體市場的零售形式將更加多元化。
住宅市場供不應(yīng)求
地鐵帶房趨勢將愈發(fā)明顯
2017年以來，全國一線和熱點二線城市住宅政策輪番收緊，政策限制力度空前嚴(yán)苛，且逐漸向三四線城市深入蔓延；昆明市政府為響應(yīng)“房子是用來住的”政策號召，打壓炒房等投機(jī)行為，出臺相關(guān)政策，對于住宅熱度較高的呈貢區(qū)域采取限售措施，在該區(qū)域新購買的新建商品住房，需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿兩年方可上市交易。政策出臺后，呈貢區(qū)內(nèi)住宅成交量及售價均有所下滑。
從全年數(shù)據(jù)來看，2017年昆明市主城區(qū)住宅供應(yīng)量為7869971平方米，成交量為11438504平方米，供求比為0.69，市場表現(xiàn)活躍，供不應(yīng)求。全市平均房價為9815元/平方米。
分板塊來看，滇池板塊住宅產(chǎn)品以改善型、大戶型、別墅為主，產(chǎn)品的特殊性和資源的局限性使得該片區(qū)平均房價穩(wěn)居全市之首，為17383元/平方米；東南板塊是全市供應(yīng)量最大的板塊，其供應(yīng)量占全市25%；其次為官南板塊，供應(yīng)量為全市19%；北市板塊和高新板塊供應(yīng)量緊跟其后，分別占全市的17%和14%。
值得一提的是， 2017年，昆明地鐵3號線和6號線開通運營，全市初步構(gòu)成貫穿全市的十字型地鐵網(wǎng)絡(luò)。地鐵線路的相繼開通運營，一定程度上將緩解昆明市交通擁堵狀況，與此同時，地鐵沿線物業(yè)也將被帶動，居民對于地鐵房源的需求開始出現(xiàn)，刺激房價上漲，未來隨著更多地鐵線路的建成，昆明地鐵帶房的趨勢將愈發(fā)明顯。
隨著昆明近幾年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入和消費水平得到顯著提高，刺激本土住房需求逐漸由剛性向改善型需求轉(zhuǎn)變，100至140平方米是昆明人口主要購房區(qū)間，未來昆明住宅市場供應(yīng)也依然將以改善型產(chǎn)品為主。
對于昆明住宅市場未來發(fā)展趨勢，戴德梁行成都公司住宅部董事謝普丞認(rèn)為，作為城市傳統(tǒng)發(fā)展區(qū)域，老城區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展人口密度大、交通擁堵、生態(tài)資源稀缺，使得部分住宅需求隨城市外擴(kuò)由市中心逐漸向外延伸。其次，由于2017年昆明土地市場活躍，不少大開發(fā)商紛紛布局昆明，未來昆明住宅市場將有大量優(yōu)質(zhì)住宅項目入市，因此預(yù)計今年昆明住宅市場將持續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。
記者羅昆婭報道
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