在昆明銳理近期發(fā)布的2017年昆明房地產(chǎn)市場年度研究報告中，昆明銳理將2017年房地產(chǎn)市場的特征歸納為“熱、漲、快、強(qiáng)”四個關(guān)鍵詞。而對于2018年的昆明樓市將會呈現(xiàn)怎樣的走勢？房價是否還會繼續(xù)上漲等問題，云南房網(wǎng)采訪了銳理數(shù)據(jù)云貴區(qū)域總經(jīng)理梁彩霞女士。
銳理數(shù)據(jù)云貴區(qū)域總經(jīng)理梁彩霞
云南房網(wǎng)：昆明銳理的2017年昆明房地產(chǎn)市場研究報告中，對2018年的昆明房地產(chǎn)市場做了展望，對于大家最為關(guān)心的房價問題，您認(rèn)為昆明今年的房價還會持續(xù)上漲嗎？
梁彩霞：首先，我們要考慮政策上的因素，因為目前的房地產(chǎn)還不是完全競爭性的市場，或多或少都會受到政策的影響。如果沒有政策影響，我認(rèn)為2018年昆明的房價應(yīng)該還是一個慣性的上漲態(tài)勢。短期來看，2018年上半年昆明房價還是有上漲的趨勢。下半年的話就很難說，也許會有政策的影響。
云南房網(wǎng)：就您對昆明房價還將呈現(xiàn)上漲趨勢的預(yù)測，可以具體談?wù)勀念A(yù)測依據(jù)嗎？
梁彩霞：原因有很多，第一個原因是目前昆明的政策對房價比較利好。2017年全國多地出臺調(diào)控政策，在南寧、桂林等城市都出臺了限售政策。昆明除了在呈貢出臺限售兩年的政策外，主城區(qū)還未有調(diào)控政策，也沒有影響到主城區(qū)的房價上漲。那么2018年昆明還將是政策利好的一年，昆明的購買力也會持續(xù)的強(qiáng)勁。
第二個從土地市場看，土地是構(gòu)成房價的基本要素，2017年有多家開發(fā)商高價拿地，出現(xiàn)多個地王，拔高了土地均價。土地價格不斷走高，開發(fā)商為了獲得相應(yīng)的回報，其產(chǎn)品價格也不會偏低。
第三從市場需求上講，昆明的購房需求是存在的。2017年住宅類的商品房去化率最快，截止11月份銷售828萬方，加上12月份的備案數(shù)據(jù)，2017年全年住宅銷售超1000萬方，可見市場需求是很大的。而目前商品住宅的庫存偏低，僅有6個月的去化周期。
第四從購房者看，在過去的2015、2016年本地購房者是主力，2017年省外購房者超過20%，有的樓盤甚至達(dá)到了對半的比例�？梢娡獾刭彿空呤呛芸春美ッ魇袌龅�，因為昆明的氣候、空氣質(zhì)量都很好，是一個宜居的城市，很多人會把昆明作為第二居所。還有就是高鐵的開通，拉近了城市之間的距離，在昆明購房的客群需求在增多。
此外，昆明房價相比其他城市偏低，具備投資的價值，因為房子也具有投資屬性所以購房者愿意買。這些原因?qū)е?017年的昆明房價上漲，同時2018年的房價也會慣性的上漲。
云南房網(wǎng)：市場的需求量在不斷增加，但新增供應(yīng)也不少，今年供需方面的結(jié)構(gòu)會不會發(fā)生變化？
梁彩霞：現(xiàn)在開發(fā)商的開發(fā)節(jié)奏加快，從拿地到銷售差不多半年的時間。在2018年新增量的確會增加，但是2018的銷售量也在增加。根據(jù)十三五規(guī)劃中提到的城鎮(zhèn)化率，昆明中心區(qū)的人口2018—2020年將預(yù)計增加38萬人，每個人的人均面積增加5平米，所以需求量會增加。確實2018年的新增量會增加，但是目前庫存就500多萬方，加上新增人口，去化率也會增加。
云南房網(wǎng)：很多人都在討論2018年昆明房價均價會不會漲到15000元/平米的問題，那您的觀點是什么？
梁彩霞：均價的話，要從具體的區(qū)域來分析。2017年全年的商品住宅均價達(dá)到10598元/平米，昆明2018年全年的均價可能在12000元左右，主城區(qū)的話會在13000—14000左右。我覺得主城區(qū)的均價達(dá)到15000的可能性不太大，漲到13000是有可能。就具體項目來看，2018年的確會有很多樓盤的價格超過15000元，但均價漲到15000覺得有點高、有點非理性。
云南房網(wǎng)：面對不斷上漲的房價，對購房者您有些什么建議？
梁彩霞：我認(rèn)為購房者有兩種：居住型和投資型。對于居住型的購房者要重點考慮配套（比如交通、教育配套），上班族可以考慮軌道交通沿線的樓盤；如果資金有限的話也可以考慮二手房或者小戶型的房子，購房者可根據(jù)需求選擇合適的產(chǎn)品購買。
而投資型的購房者一定要保持理性的態(tài)度。隨著后期房地產(chǎn)稅等相關(guān)政策的出臺，很有可能產(chǎn)生沖擊。同時，投資型客戶還要考慮自身的資金問題，根據(jù)資金做出選擇。若資金充足可以選擇高端樓盤；如果資金受限可以考慮具有發(fā)展?jié)摿Φ某守暋⑻�、楊林等區(qū)域，但仍要以交通便利的區(qū)域為主。
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