關(guān)于印發(fā)昆明市國有建設(shè)用地二級市場轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定的通知

昆明市國有建設(shè)用地二級市場轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定

第一章   總 則

第一條  為規(guī)范土地二級市場試點中國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)《國土資源部關(guān)于云南省昆明市完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場試點實施方案的批復(fù)》（國土資函〔2017〕267號）、《昆明市人民政府關(guān)于進一步做好土地供應(yīng)服務(wù)保障工作的實施意見》等有關(guān)文件，制定本規(guī)定。

第二條  本規(guī)定適用于開展土地二級市場試點工作的昆明市主城區(qū)范圍，包括五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政轄區(qū)，以及上述行政區(qū)域內(nèi)的開發(fā)（度假）園區(qū)。

第三條  國有建設(shè)用地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括土地使用權(quán)出售、贈予、交換、出資、司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立導(dǎo)致土地權(quán)屬變更，不包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

第四條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)滿足下列條件：

（一）權(quán)屬清晰無爭議，依法登記取得權(quán)屬證書；

（二）無法律及經(jīng)濟糾紛；

（三）共有房地產(chǎn)，經(jīng)其他共有人書面同意；

（四）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或股份制企業(yè)，經(jīng)集體經(jīng)濟組織或股份制企業(yè)三分之二以上成員（或股東）同意。

第五條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，《國有土地使用權(quán)出讓合同》《劃撥決定書》和其他登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，由受讓方承接，原《國有土地使用權(quán)出讓合同》和《劃撥決定書》有限制性條件的從其規(guī)定。

第六條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循誠實信用、公平自愿、依法依規(guī)原則。

第七條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓可以場外交易，也可以進場交易。場外交易的，只能按證載用途進行轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓結(jié)果由昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易辦公室進行審查并對交易結(jié)果進行公告，公告期7日，公告期無異議的由昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易辦公室進行備案并核發(fā)《土地轉(zhuǎn)讓鑒證書》。不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)《土地轉(zhuǎn)讓鑒證書》辦理登記手續(xù)。

第八條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及用途變更、補繳價款等行政審批事項的，經(jīng)市人民政府審批同意補繳金額后，可進入土地二級市場交易平臺交易。

第九條  申請進入土地二級市場交易平臺交易的，由昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易辦公室進行審查并發(fā)布交易公告，公告期20天，成交后由昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易辦公室核發(fā)《土地轉(zhuǎn)讓交易認(rèn)定書》。不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)《土地轉(zhuǎn)讓交易認(rèn)定書》辦理登記手續(xù)。

第十條  國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格不得低于市場評估價的80%。低于市場評估價80%的，政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。土地市場評估由轉(zhuǎn)讓方委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估。

第十一條  國土資源主管部門依法對國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進行審查和監(jiān)督，規(guī)劃、住建、財政、國資、工商、稅務(wù)等相關(guān)部門各司其職，履行土地轉(zhuǎn)讓各項行政審批文件的核發(fā)，配合國土資源主管部門進行監(jiān)管。

第十二條  昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易辦公室負(fù)責(zé)國有建設(shè)用地使用權(quán)交易平臺建設(shè)、運營和監(jiān)管，負(fù)責(zé)為國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提供服務(wù)，負(fù)責(zé)信息歸集和發(fā)布、文書資料審核、交易資金監(jiān)管、交易鑒證、監(jiān)測分析等工作。

第二章   出讓用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第十三條  出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及土地使用條件變更的，由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請規(guī)劃條件并按現(xiàn)行政策申報土地使用條件變更，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，持批準(zhǔn)文件可以進入土地二級市場進行轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓成交后，同時簽訂《土地轉(zhuǎn)讓交易認(rèn)定書》和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，新規(guī)劃條件應(yīng)納入出讓合同。轉(zhuǎn)讓價款由受讓方支付給轉(zhuǎn)讓方，補繳價款由受讓方支付給政府（或管委會）。繳清全部價款后，依法辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

第十四條  對已取得土地使用權(quán)未按《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定開工建設(shè)但不屬于閑置土地的，或開發(fā)投資總額未達應(yīng)開發(fā)投資總額百分之二十五的，也可進入土地二級市場進行轉(zhuǎn)讓但不得變更土地使用條件。

土地使用權(quán)受讓方持《土地轉(zhuǎn)讓交易認(rèn)定書》在1個月內(nèi)向規(guī)劃、住建等部門申報開工手續(xù)，規(guī)劃、住建等部門應(yīng)憑《土地轉(zhuǎn)讓交易認(rèn)定書》在3個月內(nèi)辦理有關(guān)開工手續(xù)。土地使用權(quán)受讓方開工建設(shè)，且投資強度達百分之二十五的，持屬地政府（管委會）出具的開工證明材料，依法辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。未按要求開工建設(shè)的，《土地轉(zhuǎn)讓交易認(rèn)定書》自動作廢。

第三章   劃撥用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第十五條  劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及國有資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)取得國有資產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)。

第十六條  轉(zhuǎn)讓用途和證載用途一致，且轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，依法辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

第十七條  轉(zhuǎn)讓用途和證載用途不一致，且轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。轉(zhuǎn)讓成交后，簽訂《土地轉(zhuǎn)讓交易認(rèn)定書》，核發(fā)《國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書》，轉(zhuǎn)讓價款由受讓方支付給轉(zhuǎn)讓方。繳清轉(zhuǎn)讓價款后，依法辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

第十八條  轉(zhuǎn)讓用途和證載用途不一致，且轉(zhuǎn)讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，參照本規(guī)定第十三條，由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請規(guī)劃條件。

第四章   作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第十九條  以作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)原作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營批準(zhǔn)機關(guān)同意后，方可進入土地二級市場交易。其轉(zhuǎn)讓管理方式參照以出讓方式取得的土地使用權(quán)。

第五章   閑置土地轉(zhuǎn)讓

第二十條  按照國土資源部《閑置土地處置辦法》認(rèn)定為閑置土地的，由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方申請，經(jīng)屬地政府（管委會）研究同意并報市政府批準(zhǔn)后，以進場交易方式進入二級市場進行轉(zhuǎn)讓。但不得變更土地使用條件。

第二十一條  經(jīng)認(rèn)定屬于有政府原因造成閑置的，轉(zhuǎn)讓時土地轉(zhuǎn)讓價款歸土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方所有。

第二十二條  經(jīng)認(rèn)定屬于政府以外其他原因造成閑置的，轉(zhuǎn)讓時土地的轉(zhuǎn)讓價格不得低于原土地取得成本，原土地取得成本按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國有建設(shè)用地劃撥決定書》約定金額歸土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方所有。轉(zhuǎn)讓中產(chǎn)生的增值部分優(yōu)先用于支付土地閑置費，扣除土地閑置費后的土地增值部分歸政府所有；增值部分不足以支付土地閑置費的，不足部分從歸土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方所有的土地取得成本中予以扣除。

第六章  政府債務(wù)保全用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第二十三條  已取得土地使用權(quán)的“昆明市政府債務(wù)保全用地”，經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓的，在取得新的規(guī)劃條件后，可進入土地二級市場進行轉(zhuǎn)讓。

第二十四條  轉(zhuǎn)讓時，原土地取得成本與土地增值收益部分歸土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方所有，規(guī)劃調(diào)整需補繳的土地價款全額繳入地方財政。 

第七章   土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓

第二十五條  土地使用權(quán)可以分割轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)分割后，土地連同地上建（構(gòu)）筑物形成獨立宗地，且屬于同一產(chǎn)權(quán)主體，在權(quán)屬和產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰無糾紛的情況下，可以辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第二十六條  對土地上建（構(gòu)）筑物已建成并完成驗收的，經(jīng)轉(zhuǎn)受雙方協(xié)商后，可以按協(xié)商結(jié)果形成獨立宗地分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后由不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記；對土地上涉及在建工程的或未完全驗收的，由國土資源主管部門牽頭征求規(guī)劃、住建部門的分割意見，取得意見后國土資源主管部門按程序辦理分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第二十七條  存有以下情況的，不得辦理土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)：

（一）已辦理房屋預(yù)售房許可證不允許分割的；

（二）涉及回遷安置房、保障性住房的地塊；

（三）土地轉(zhuǎn)讓后用途與控制性詳細(xì)規(guī)劃不一致的；

（四）宗地涉及違法建設(shè)未處理完成的；

（五）土地使用權(quán)人未繳清原項目的費用的；

（六）其他經(jīng)規(guī)劃、住建部門研究認(rèn)為不適合分割的情形。

第八章   其他形式的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第二十八條  鼓勵涉抵押及司法處置的用地，進入土地二級市場進行轉(zhuǎn)讓處置。

第二十九條  因司法判決（或裁定）轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，依據(jù)人民法院生效的判決（裁定）和《協(xié)助執(zhí)行通知書》等法律文書，直接辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)；因仲裁委員會裁定轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，按照生效的《仲裁決定書》等法律文書，直接辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

第三十條  為實現(xiàn)土地抵押權(quán)變現(xiàn)，經(jīng)土地使用權(quán)抵押人和抵押權(quán)人雙方委托，抵押土地可以進入土地二級市場交易，其轉(zhuǎn)讓管理參照上述對應(yīng)土地使用權(quán)取得方式的管理規(guī)定執(zhí)行；以物抵債，為實現(xiàn)土地使用抵押權(quán)，經(jīng)抵押人和抵押權(quán)人雙方達成一致，已形成轉(zhuǎn)讓合同的，其轉(zhuǎn)讓管理參照上述對應(yīng)土地使用權(quán)取得方式的管理規(guī)定執(zhí)行。

第九章   附 則

第三十一條  《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)昆明市國有建設(shè)用地二級市場試點管理配套文件的通知》（昆政發(fā)〔2017〕56號）中印發(fā)的《昆明市國有建設(shè)用地二級市場轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》同時廢止。

第三十二條  昆明市完善用地中已出讓土地需補繳土地出讓價款的用地（即“8.31”清非用地）不適用于本規(guī)定。

第三十三條  昆明市債務(wù)保全用地是指2011年按國家審計署對我市市級地方政府債務(wù)審計的要求，將土地收益權(quán)質(zhì)押、儲備證抵押的政府性債務(wù)以土地使用權(quán)證注入投資公司，轉(zhuǎn)化為公司債務(wù)的項目用地。

第三十四條 本規(guī)定由昆明市國土資源局負(fù)責(zé)解釋。

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