北部山水新城位于昆明北市最北端，片區(qū)開發(fā)相對較晚，表面上看可開發(fā)空間還很大，但實(shí)際統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，片區(qū)內(nèi)開發(fā)條件較好、具備近期建設(shè)條件的好地方其實(shí)已經(jīng)不多，現(xiàn)階段剩余可開發(fā)地塊僅有浮島智核地塊、北市區(qū)臨街綜合體地塊、地鐵時代購物廣場地塊、龍頭村城改項(xiàng)目等少數(shù)幾個區(qū)域，但龍頭村拆遷恐怕還需一段時間，其余地塊則招商多年無果。
北部山水新城規(guī)劃范圍（圖片源于昆明市規(guī)劃局）
灃源路以北，昆曲高速路以西，松華壩水庫以南，盤龍江兩岸，總規(guī)劃面積13平方公里（約19500畝）的范圍，就是北部山水新城的所在地。北部山水新城范圍內(nèi)，已落地在建（含建成和停工）的項(xiàng)目有頤惠園、華潤中央公園、融城昆明湖、天宇瀾山、萬科金域水岸、中建龍熙壹號、碧桂園星薈、首創(chuàng)禧悅春城等項(xiàng)目。
北部山水新城已落地項(xiàng)目和招商地塊
其中，頤惠園為公租房項(xiàng)目，占地234.13畝；華潤中央公園占地93.38畝，2個項(xiàng)目現(xiàn)已完成開發(fā)。融城昆明湖占地面積4000畝，開發(fā)范圍包含了中壩、上壩等大面積區(qū)域，萬科金域水岸、首創(chuàng)禧悅春城也位于該項(xiàng)目用地內(nèi)，目前3個項(xiàng)目正在建設(shè)中，今年是3個項(xiàng)目的大批量供貨年。天宇瀾山占地1090畝，項(xiàng)目一期已經(jīng)交付業(yè)主，二期停工，三期尚未啟動開發(fā)。中建龍熙壹號占地307.49畝，目前正在建設(shè)中；三峽大廈為中建龍熙壹號的商業(yè)地塊，占地34.67畝，尚未全面建設(shè)。碧桂園星薈占地34.7畝，目前住宅已經(jīng)封頂。
上述已建、在建和停工項(xiàng)目的開發(fā)面積已經(jīng)達(dá)到了5794畝，已經(jīng)占了大半個北部山水新城。其中除了頤惠園、華潤中央公園已完成開發(fā)外，其余項(xiàng)目都處于建設(shè)階段，因此目前是北部山水新城住宅供貨量最大的時期，其中萬科金域水岸單價較高，均價達(dá)到了16000元/平方米，融城昆明湖單價價格在13000-15000元/平方米之間，碧桂園星薈精裝住宅均價12500元/平方米；中建龍熙壹號住宅價格12500-14500元/平方米。
建設(shè)中的萬科金域水岸
理論上，北部山水新城剩余的“無主”地塊還有數(shù)千畝，可是如果去除道路、公建、綠化等用地，以及部分不適合開發(fā)的地塊，能夠連片發(fā)展的土地其實(shí)已經(jīng)不太多了，目前可以開發(fā)，正對外招商的是浮島智核地塊，北市區(qū)臨街綜合體地塊，以及地鐵時代購物廣場地塊。這3個地塊均已完成土地一級開發(fā)，正待字閨中。此外，片區(qū)內(nèi)的龍頭村城中村改造也正在推進(jìn)中，屬北部山水新城剩余幾個較大的城改項(xiàng)目。
浮島智核地塊東至金汁河、西至寶云路、盤龍江，南至北京路，總占地面積140.91畝； 北市區(qū)臨街綜合地塊緊鄰北京路，地塊東至中建龍熙壹號，南接省政法干校，西鄰?fù)吒G村，北到北京路，總用地面積245畝，其中居住用地163.19畝，商業(yè)用地81.93畝；地鐵時代購物廣場毗鄰昆明北部汽車客運(yùn)站（地鐵二號線終點(diǎn)站），該地塊屬于軌道下穿地塊，占地面積69畝，總建筑面積13.8萬方，土地性質(zhì)為商業(yè)用地。
北部山水新城這3個地塊已多次招商，但一直無人問津。從用地性質(zhì)上看，這3個地塊的商業(yè)用地占比都比較大，招商遇冷也就可想而知了。
龍頭村片區(qū)城中村改造項(xiàng)目早已提上日程，恒大等公司將參與開發(fā)，預(yù)計(jì)可開發(fā)面積有近400畝，不過目前尚未啟動拆遷。這個項(xiàng)目面積不小，又涉及拆遷，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，此類城改項(xiàng)目的推進(jìn)速度會比較慢，短期內(nèi)應(yīng)該無法供地。
昆明市提出北部山水新城規(guī)劃已有10年，具備較好開發(fā)條件的地塊大多已名花有主，而且大多都在建設(shè)中，目前正處在區(qū)域開發(fā)的高潮，片區(qū)開發(fā)企業(yè)多、項(xiàng)目多，在售房源供應(yīng)量大，產(chǎn)品豐富，檔次覆蓋面廣，價格相對穩(wěn)定，如果看好這一區(qū)域，現(xiàn)在算是比較好的買房時機(jī)。
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