央企中航旗下中航地產(chǎn)的整合持續(xù)數(shù)年仍未結(jié)束，在房地產(chǎn)項(xiàng)目剝離后，如今上市公司也面臨轉(zhuǎn)讓的命運(yùn)。
4月15日早間，招商蛇口發(fā)布的一份提示性公告顯示，該公司正在籌劃以現(xiàn)金方式協(xié)議受讓中航國際控股持有的中航善達(dá)22.35%股份，并以持有的招商物業(yè)100%股權(quán)認(rèn)購中航善達(dá)非公開發(fā)行股份。
收購公告愈短，事情愈大。對于涉及交易的雙方而言，上述交易均意義重大，一方面它意味著昔日的中航地產(chǎn)，在整合后已從激烈的房地產(chǎn)賽道上幾乎徹底退出。另一方面則是同樣經(jīng)歷整合的招商蛇口，在組織機(jī)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略改革及國資委支持等光環(huán)加成下，正日漸煥發(fā)光彩。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，如果交易完成，招商蛇口將為旗下起步階段的物業(yè)管理公司覓得一個(gè)上市的渠道——中航善達(dá)是A股兩個(gè)純物業(yè)公司之一。
同時(shí)按面積算，中航善達(dá)截止2018年底擁有總管理面積接近5500萬平方米，這將創(chuàng)下物業(yè)行業(yè)第二大筆收購，僅次于花樣年2017年收購萬達(dá)物業(yè)的規(guī)模（6406萬平方米）。招商物業(yè)的管理規(guī)模借此會突破1.2億平方米，這被市場人士稱為“新的巨無霸正在形成”。
不斷深化改革的時(shí)代浪潮，將兩間房地產(chǎn)公司推向了截然不同的未來。
中航地產(chǎn)后時(shí)代
中航善達(dá)（全稱中航善達(dá)股份有限公司）前身即中航地產(chǎn)。在2017年底將旗下資產(chǎn)打包為9個(gè)資產(chǎn)包，并以20.3億元轉(zhuǎn)讓給保利地產(chǎn)后，2018年6月1日，中航地產(chǎn)在深交所的簡稱變更為“中航善達(dá)”，官方對此解釋為“適應(yīng)公司新的發(fā)展戰(zhàn)略”。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，中航善達(dá)的新戰(zhàn)略即以物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)，以輕資產(chǎn)經(jīng)營的方式加快物業(yè)管理業(yè)務(wù)和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)的規(guī)模和效益擴(kuò)張。
為了貫徹這種轉(zhuǎn)型，2018年中航善達(dá)陸續(xù)剝離了上海、貴陽、惠東三家子公司，股權(quán)處置價(jià)款24.12億元。該公司在年報(bào)中對此提及，“公司堅(jiān)定地加快資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，想方設(shè)法處置非主業(yè)資產(chǎn)，集中資源，突出主業(yè)�！�
2018年，中航善達(dá)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入66.6億元，歸屬于母公司所有者凈利潤8.6億元，同比分別增長12.94%、468.84%。按類型分，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收27.03億元，同比減少3.74%，占比降至40.61%；物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入37.18億元，同比則增加29.68%，占比升至55.87%。
盡管轉(zhuǎn)型有所成效，被轉(zhuǎn)讓卻似乎依舊是中航善達(dá)自2017年整合以來避無可避的宿命。有接近招商蛇口的人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，中航并不在16家以房地產(chǎn)為主的央企名單之列，因此被整合幾乎是既定事實(shí)。
上述人士所提名單主要包括中國建筑、中糧、中化、中鐵、保利、招商局、華潤、中鐵建、中冶、華僑城、葛洲壩、中房、五礦等。過去幾年內(nèi)，央企內(nèi)部掀起了整合潮，包括中海整合中信、保利整合中航、五礦地產(chǎn)整合中冶置業(yè)、中糧地產(chǎn)整合大悅城等。
招商蛇口董秘劉寧回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體時(shí)也數(shù)次提及“聚焦主業(yè)”。其表示，這是兩大央企之間為聚焦主業(yè)而開展的整合重組。
截止2018年底，中航善達(dá)由“中航系”旗下中航國際控股持股22.35%、中國航空技術(shù)深圳有限公司持股20.62%，累計(jì)持股42.97%；以此計(jì)算，招商蛇口受讓中航國際控股所持股份后，將成為中航善達(dá)第一大股東。
上述推算并未計(jì)入以持有的招商物業(yè)100%股權(quán)認(rèn)購中航善達(dá)定增股份后的情形。目前招商蛇口尚未公布具體評估價(jià)及交易對價(jià)，被問及最終持股比例時(shí)，劉寧并未予以明確答復(fù)，僅表示視資產(chǎn)情況而定。
截止2018年底，中航善達(dá)帶息負(fù)債48.3億元，較年初減少29.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率降至63.1%。期末總資產(chǎn)132.36億元，歸母凈資產(chǎn)48.42億元；其中短期借款5.45億元，長期借款25.74億元，合計(jì)占總資產(chǎn)比例23.57%；貨幣資金22.07億元，占總資產(chǎn)16.67%。
物業(yè)收購效應(yīng)
在招商蛇口收購中航善達(dá)的交易中，圍繞在中心的招商物業(yè)是最直接的受益方。借央企整合大勢收購上市公司，招商蛇口得以為旗下物業(yè)公司搭建對接資本市場的平臺。
目前A股純物業(yè)管理公司基本只有南都物業(yè)、中航善達(dá)兩家。其中中航善達(dá)總市值目前逼近67億元，遠(yuǎn)高于南都物業(yè)25.47億元。接近招商蛇口的人士強(qiáng)調(diào)，中航善達(dá)是A股最大的物業(yè)公司。
資料顯示，招商物業(yè)已發(fā)展40年，是招商局集團(tuán)旗下唯一一家從事物業(yè)管理與服務(wù)的企業(yè)。截止2018年底，公司總資產(chǎn)16.98億元，年?duì)I收29.2億元。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2011年6月，招商物業(yè)管理規(guī)模約為1900萬平方米，資產(chǎn)規(guī)模5.53億元；2016年伴隨著招商蛇口醞釀重組，招商物業(yè)也對公司戰(zhàn)略進(jìn)行梳理，提出“一片沃土，四朵金花”的新思路，其中“沃土”是基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，“金花”指代專業(yè)服務(wù)。
對此，招商蛇口董秘劉寧回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，招商物業(yè)借助集團(tuán)這一央企地產(chǎn)平臺（背書），近年來獲得了不少市場化項(xiàng)目。截止2018年底，招商物業(yè)在管物業(yè)464個(gè)，服務(wù)面積超7500萬平方米。
若招商蛇口成功收購中航善達(dá)，這將是繼2017年花樣年收購萬達(dá)物業(yè)以來，中國物業(yè)行業(yè)又一筆巨無霸級別的物業(yè)兼并。截止去年底，中航善達(dá)旗下中航物業(yè)全國物業(yè)管理項(xiàng)目523個(gè)，管理面積5307萬平方米；中航九方管理商業(yè)項(xiàng)目15個(gè)，管理面積127萬平方米。
將中航善達(dá)的在管面積悉數(shù)合并，粗略計(jì)算，招商物業(yè)的管理項(xiàng)目逼近1000個(gè)，管理服務(wù)面積將達(dá)1.29億平方米。按去年底各家物業(yè)公司披露的規(guī)模，合并后的招商物業(yè)約排在第七名，次于彩生活、萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)等。
而假設(shè)將中航善達(dá)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)營收合并（總營收66.6億元，物管貢獻(xiàn)55.87%），招商物業(yè)去年的總營收則達(dá)到66.38億元，在已披露業(yè)績的物管公司中排名第三，僅次于萬科物業(yè)（97.96億元）、綠城服務(wù)（67.1億元）。
需要指出的是，在已上市的物業(yè)公司中，目前中航善達(dá)處于最被低估的狀態(tài)，并遠(yuǎn)低于同業(yè)水平，資本市場對其仍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2018年中航善達(dá)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率僅9.83%，遠(yuǎn)低于其他上市公司。
這說明，如何修復(fù)估值，將是招商物業(yè)借殼后所面臨的重大挑戰(zhàn)之一。招商物業(yè)主打管理品質(zhì)、全程綜合服務(wù)商等服務(wù)，目前尚未知悉資本市場給予的估值。
招商資產(chǎn)重組
招商蛇口收購中航善達(dá)是物業(yè)行業(yè)近年來發(fā)展的縮影。在規(guī)�；⒓s化等目標(biāo)下，包括萬科物業(yè)、彩生活、碧桂園服務(wù)等都啟動(dòng)市場拓展，兼并購成為其中一種重要方式。
然而由于競爭激烈、成本上升，不少房企已抱有謹(jǐn)慎態(tài)度。在今年業(yè)績會上，彩生活CEO唐學(xué)斌曾作出判斷，收購這條路會越來越難，越來越貴，物業(yè)公司的未來要走平臺道路。林中在永升生活服務(wù)業(yè)績會上，也表達(dá)物業(yè)收并購成本相對高、平臺合作成本低的觀點(diǎn)。
從過往情況看，物業(yè)公司走市場化拓展，最終歸宿資本是和資本市場對接，通過融資撬動(dòng)更大的管理規(guī)模。而去年以來資本市場對物業(yè)公司均給出了可觀的估值，新上市公司的PE普遍在20-30倍左右。有房企高管層曾預(yù)計(jì)，未來物業(yè)上市公司將達(dá)20多家。
上述行業(yè)背景，解釋了招商蛇口選擇在當(dāng)下分拆物業(yè)公司上市的環(huán)境因素，在企業(yè)自身層面它也有自己的考量。
一方面，招商蛇口在年報(bào)中談及2019年時(shí)稱，貨幣政策的變化和金融市場的不斷收緊，公司的融資也面臨較大壓力，同時(shí)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大要求公司的融資在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)一步增加�！皟烧忒B加，將對公司融資能力提出更高要求。”
這引申出一個(gè)過往事實(shí)：在過去四年間，招商蛇口的銷售規(guī)模逐漸提升，至2018年簽約銷售金額達(dá)1705.84億元，但與此伴隨的是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。去年，該公司總經(jīng)理許永軍曾反思現(xiàn)狀，表示2018年既要追求質(zhì)量、效益和規(guī)模，還要去杠桿。
從這角度看，分拆物業(yè)或許是招商尋求合理配置融資結(jié)構(gòu)的一種答案。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2018年招商物業(yè)的利潤占招商蛇口凈利潤比例不足1%，這被招商蛇口方面認(rèn)為分拆對上市公司的直接影響“不大”。數(shù)據(jù)顯示，去年招商蛇口歸母凈利潤152.4億元，同比增20.42%。而若實(shí)現(xiàn)上市融資造血，對于招商蛇口的意義就大于業(yè)績貢獻(xiàn)。
另一方面則或許源于招商蛇口經(jīng)歷內(nèi)部架構(gòu)變革后，對企業(yè)更高效運(yùn)作表現(xiàn)出了渴求。去年被招商蛇口定性為“改革年”，推行“大部制”改革，許永軍在當(dāng)年3月份公開表示“把80%的權(quán)力下放到區(qū)域”。
同時(shí)，招商蛇口重新明確公司總部、區(qū)域、事業(yè)部與專業(yè)公司的組織定位。區(qū)域架構(gòu)層面，新增武漢、西南、海南及福建四大區(qū)域，與華北、華東、華中、華南、深圳構(gòu)成新的九大區(qū)域。
最新的招商物業(yè)分拆上市，被視為招商蛇口對專業(yè)公司重新定位的成果之一。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，去年以來招商物業(yè)已先后簽約中白工業(yè)園、南京網(wǎng)路小鎮(zhèn)科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、深圳喜之郎大廈、北京銀行科技研發(fā)中心大型園區(qū)項(xiàng)目、華晨寶馬動(dòng)力總成工廠能源中心項(xiàng)目、廣交會展館A區(qū)項(xiàng)目、京東集團(tuán)總部辦公樓項(xiàng)目等項(xiàng)目，市場擴(kuò)張有所加快。
在招商物業(yè)分拆數(shù)月前，2018年12月，招商蛇口同樣與旗下招商局置地修改同業(yè)競爭條款。此舉解決了兩個(gè)上市平臺長達(dá)5年的業(yè)務(wù)、權(quán)責(zé)重疊等困擾。據(jù)此，招商局置地轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)房地產(chǎn)營運(yùn)商。
組織變革的目的最終會歸結(jié)到質(zhì)效及發(fā)展的訴求上，僅2019年招商蛇口便計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2000億元。今年招商蛇口的主題是提質(zhì)增效，4月12日該公司還為此特地召開了質(zhì)效提升工程啟動(dòng)會。
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