2017年，“李超人”攜402億港元從香港中環(huán)中心全身而退。
在那之前，中環(huán)中心可能只是一家企業(yè)（長(zhǎng)實(shí)持股75%）的中環(huán)中心；在那之后，中環(huán)中心成了一大撥人的中環(huán)中心。
斯人已去，財(cái)團(tuán)割據(jù)，站在中環(huán)皇后大道上仰望這座八角形摩天大樓，人們甚至越來越不知曉它的主人是誰。在部分投資者拆售的策略下，愈來愈多的機(jī)構(gòu)開始持有中環(huán)中心的業(yè)權(quán)。
據(jù)港媒4月25日?qǐng)?bào)道，亞洲地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡志忠落實(shí)出售中環(huán)中心2205單位，面積2852呎，售價(jià)9967萬港元，折合單價(jià)34950港元/平方呎。
自去年下半年以來，蔡志忠將中環(huán)中心22樓分拆成十幾個(gè)單位出售，對(duì)外說法是“降低買家的購買門檻”。截止目前，22樓分拆項(xiàng)目已售罄，蔡志忠據(jù)此套現(xiàn)11億港元。
上述交投揭示了蔡志忠的另一層身份：資深物業(yè)投資者，即通俗的“炒房客”。與他有類似身份的人，包括盧文瑞、張順宜、陳秉志等，也參與了中環(huán)中心的交易。
在2017年11月1日那場(chǎng)香港最大規(guī)模的物業(yè)交易中，長(zhǎng)實(shí)以402億港元將中環(huán)中心售予“中國港澳臺(tái)僑和平發(fā)展亞洲地產(chǎn)有限公司”。
當(dāng)時(shí)接盤方的主要股東為中國國儲(chǔ)能源化工集團(tuán)，以及活躍于相關(guān)工商物業(yè)市場(chǎng)的“磁帶大王”陳秉志、“小巴大王”馬亞木、中國港澳臺(tái)僑和平發(fā)展總會(huì)會(huì)長(zhǎng)盧文瑞、蔡志忠、羅珠雄等。
但時(shí)隔三個(gè)月，2018年2月中旬，國儲(chǔ)能源化工因故退出交易，轉(zhuǎn)由世茂房地產(chǎn)主席許榮茂、金利豐集團(tuán)朱李月華等接盤，據(jù)傳出資額達(dá)160億港元（實(shí)際數(shù)額不詳）。
最終，中環(huán)中心75%股權(quán)主要由5位大股東所擁有，并對(duì)交易所得47層寫字樓業(yè)權(quán)進(jìn)行分配。其中馬亞木分得包括68、69及78樓等共13層樓，投資額約110億港元；其次分別是許榮茂9層、朱李月華7層、盧文瑞5層，陳秉志、蔡志忠、張順宜等人則持有13層。
中環(huán)中心樓高346米，地上73層，是香港僅次于國際金融中心（IFC）、中環(huán)廣場(chǎng)、中銀大廈的高樓商廈。項(xiàng)目最早落成于1999年，占地10萬平方呎，樓面面積逾140萬平方呎。由于地處素有“黃金地段”之稱的皇后大道中，位置優(yōu)越之余還可俯瞰維港全海景，中環(huán)中心歷來是長(zhǎng)實(shí)的核心物業(yè)之一。
商廈物業(yè)優(yōu)質(zhì)，高達(dá)420億港元的交易對(duì)價(jià)卻是許榮茂、朱李月華們所難以全額承擔(dān)的。于是這群聰明的投資者，采用了最簡(jiǎn)單的方式——杠桿融資。
這種融資舉動(dòng)，從一開始就為中環(huán)中心的流轉(zhuǎn)，增添了一層投機(jī)底色。
早在與長(zhǎng)實(shí)交易之初就有消息稱，買方正尋求多達(dá)九成的貸款；2018年3月，市場(chǎng)消息稱，長(zhǎng)實(shí)為中環(huán)中心交易提供160.8億港元銀團(tuán)貸款利率調(diào)至1.9厘；4月，彭博發(fā)文稱，中環(huán)中心買家正尋求折合320億港元的美元貸款，相當(dāng)于交易對(duì)價(jià)的76%。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，曾有其中一位買家向港媒透露，買方聯(lián)合體與長(zhǎng)實(shí)簽訂協(xié)議，在交易完成前不可轉(zhuǎn)售，且除了各買家保留部分自用物業(yè)，其余“暫計(jì)劃長(zhǎng)線收租”。
可資本終究有逐利性，在2018年5月交易完成后，多位香港炒家迅速將中環(huán)中心相關(guān)樓層放盤。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，過去一年內(nèi)，包括盧文端、蔡志忠、張順宜、馬亞木在內(nèi)參與收購中環(huán)中心的香港炒家，先后將中環(huán)中心拆售套現(xiàn)，此后獲利離場(chǎng)。據(jù)中原去年8月披露，盧文端及張順宜僅出售三層樓便套利37億港元，獲利12億港元。
接盤方包括禹洲地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、國浩集團(tuán)、紀(jì)惠集團(tuán)等，去年7月，盧文端將58樓全層、21樓半層，以總價(jià)18億港元出售予禹洲地產(chǎn)相關(guān)人士，折合約5萬港元/平方呎，較2017年總購入均價(jià)（3.3萬港元/平方呎）上升約51%；今年4月，林龍安配偶郭英蘭將58樓轉(zhuǎn)售予禹洲地產(chǎn)，總價(jià)8.99億港元，呎價(jià)僅3.4萬港元。
這種看似投機(jī)的炒樓行為由數(shù)個(gè)方面的因素所致。第一是源于資金成本，有港媒披露，中環(huán)中心買家獲得的銀行短期融資，息口每半年呈幾何級(jí)跳升，洽談再融資還遇到按揭成數(shù)阻礙。上文提及長(zhǎng)實(shí)提供的銀團(tuán)貸款上調(diào)利率，也佐證了市場(chǎng)風(fēng)向的改變。
第二則歸功于中環(huán)的寫字樓需求，萊坊執(zhí)行董事兼估價(jià)及咨詢部主管林浩文對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，中環(huán)放售的寫字樓不多，大部分賣家甚至沒有意愿出售，所以中環(huán)中心有全層物業(yè)及拆細(xì)物業(yè)放售，很容易吸引資金充足的機(jī)構(gòu)。
香港大宗物業(yè)價(jià)格的護(hù)城河是資金流動(dòng)，這座城市是全世界最成熟的金融中心之一，中環(huán)辦公樓空置率2018年更是跌至1.5%。可以預(yù)見，如果中環(huán)中心繼續(xù)拆售，買家依然會(huì)紛至沓來。
然而如果把中環(huán)中心的交易當(dāng)做一場(chǎng)“擊鼓傳花”的游戲，在中環(huán)物業(yè)的稀缺性面前，人人爭(zhēng)相購買商廈，謀取高額盈利，那誰會(huì)成為那個(gè)“受懲罰者”？
會(huì)是李嘉誠嗎？顯然不是。在去年5月的長(zhǎng)實(shí)業(yè)績(jī)會(huì)上，“不賺最后一個(gè)銅板”的李嘉誠，回應(yīng)股東提及的“中環(huán)中心買家拆售呎價(jià)在5-6萬”時(shí)笑稱，要（學(xué)會(huì)）滿足，這個(gè)世界才是最好的。
實(shí)際上，長(zhǎng)實(shí)從2016年起頻頻傳出轉(zhuǎn)讓中環(huán)中心，和郵儲(chǔ)銀行、亞騰資產(chǎn)管理、越秀、工銀等都傳過緋聞，價(jià)格從300億港元升至402億港元，最終收益多達(dá)145億港元。套現(xiàn)的長(zhǎng)實(shí)已戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，李嘉誠透露，用這些錢去投資其它國家、地區(qū)，收入可以高一倍。
對(duì)于中環(huán)中心現(xiàn)階段的新入局者們，或許就面臨挑戰(zhàn)了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，長(zhǎng)實(shí)2017年出售中環(huán)中心時(shí)，香港中區(qū)寫字樓處于上升通道并屢創(chuàng)新高。而據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2019年一季度，中環(huán)超甲級(jí)寫字樓租金按季度回落0.4%，為2014年第3季度以來首次下跌，反映租金或?qū)⒁婍敗?/p>
在接盤中環(huán)中心的買家中，許榮茂、朱李月華均對(duì)外聲稱不會(huì)出售項(xiàng)目，卻也受到市場(chǎng)質(zhì)疑。今年1月，金利豐金融與朱李月華就中環(huán)物業(yè)訂立租賃協(xié)議，總金額1.09億港元，類似關(guān)聯(lián)交易并不鮮見，被港媒質(zhì)疑是“朱太關(guān)聯(lián)公司托中環(huán)中心租金”。
一位在中環(huán)中心上班的人士曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，中環(huán)中心租金上漲、拆售等現(xiàn)象，讓部分原本想進(jìn)駐的企業(yè)卻步。這種說法未得到中環(huán)中心證實(shí)。去年一季度，高盛曾從中環(huán)中心搬至銅鑼灣利園3期。
即便是拆售，也不免被質(zhì)疑。林浩文對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，中環(huán)中心二十多層的寫字樓不擁有海景，因而單價(jià)會(huì)降低。
但跡象顯示，蔡志忠去年起拆售的22層不同單位，原先預(yù)期意向呎價(jià)4.7-4.8萬港元，較收購均價(jià)上浮42%以上，剩余單位可能還加價(jià)3%-5%；而去年8月成交呎價(jià)4.36萬港元，至今年4月呎價(jià)降至3.5-3.6萬港元。
或許只有當(dāng)鼓聲停止時(shí)，才會(huì)知道“花”傳到了誰手上。
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