昆明不少項(xiàng)目容積率高出國家規(guī)范好幾倍 遠(yuǎn)超貴陽花果園

按照住建部去年7月發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，城市住宅用地容積率最高不得超過3.1，建筑限高不得超26層。這一強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)雖然在今年1月就開始執(zhí)行，但對(duì)昆明絕大多數(shù)項(xiàng)目來說，這么低的容積率完全沒有操作性。

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事實(shí)上，昆明主城區(qū)大多數(shù)住宅用地的容積率標(biāo)準(zhǔn)，不僅突破3.1的比比皆是，超過一倍也很平常。云南房網(wǎng)查詢了昆明近兩年的土地出讓和地塊規(guī)劃信息，發(fā)現(xiàn)不少地塊的容積率突破了7，甚至達(dá)到了8，接近住建部新規(guī)的3倍。

住建部新規(guī)要求住宅容積率不得超過3.1，建筑限高26層

在昆明主城今年前5月供應(yīng)的住宅用地中，梁家河車場改造項(xiàng)目出讓的一宗19畝住宅用地，容積率達(dá)到了7.52，這塊土地位于人民西路地鐵3號(hào)線梁家河站旁。另外，前段時(shí)間剛剛調(diào)整規(guī)劃的北京路金刀營村城改項(xiàng)目中，也有一個(gè)住宅地塊最高容積率在7.31。

在去年交易的土地中，碧桂園競得的龍騰世家項(xiàng)目用地有一宗住宅容積率為7.69�？“l(fā)競得的右營村城改項(xiàng)目用地，有一宗住宅地塊容積率在7.36。碧桂園競得的羊腸小村改造用地有一個(gè)地塊容積率在7.19。另外，在2017年俊發(fā)競得的官渡區(qū)五臘村土地中，也有一宗住宅用地容積率達(dá)到7.84。

位于昆明一環(huán)內(nèi)的栗樹頭村城改項(xiàng)目住宅容積率最高達(dá)到8.38

要說昆明住宅地塊容積率的最高紀(jì)錄，可能就屬位于一環(huán)內(nèi)的栗樹頭村城改即原來的大宥城項(xiàng)目。去年8月，栗樹頭村項(xiàng)目二期用地進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，住宅地塊的容積率從原本就不低的6-6.5，進(jìn)一步提高到了7.58-8.38，幾乎達(dá)到了住建部城市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)容積率上限的3倍。

昆明市高容積率地塊往往有一個(gè)共同特點(diǎn)，即都屬于城改項(xiàng)目，位置也大多在二環(huán)內(nèi)或二環(huán)沿線。但實(shí)際上，像俊發(fā)城等項(xiàng)目雖然在三環(huán)以外，容積率同樣不低。就連3月份拍出的北部山水新城地塊，雖然已接近繞城高速，可是容積率上限也有3.2。2月份成都德商置業(yè)在方旺片區(qū)競得的地塊，位置在東三環(huán)以外，容積率上限也要4.3。

總的來看，昆明市住宅容積率在最近10年里一直呈不斷攀升的狀況，尤其是城中村改造地塊，更是不斷打破昆明容積率天花板，達(dá)到8.0以上的恐怖程度。

從全國來看，昆明住宅項(xiàng)目容積率也是偏高的，著名的中國第一盤貴陽花果園，以高容積率著稱，但也只有6.8。昆明不少項(xiàng)目的容積率讓花果園也相形見絀。

容積率過高帶來的問題是居住密度過大，舒適性差，視線、采光不好，交通擁堵，所以住建部才在新的城市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中，將容積率上限控制在3.1，建筑高度限高80米，26層，但昆明的現(xiàn)實(shí)是不少城改地塊超出這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)太多，即便容積率攔腰砍一半，也不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。

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