昆明經(jīng)濟(jì)概況
2019年一季度昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值1119.43億元，同比增長9.20%；1-2月CPI增速2.00%；昆明及早出臺并抓緊落實 穩(wěn)增長20條措施，促使地區(qū)生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值等指標(biāo)保持平穩(wěn)增長勢頭。
2019年1-2月昆明市社會消費品零售總額為424.33億元，同比增長7.0%；金融機構(gòu)人民幣存款余額14118.29億元，同比增長5.5%。
2019年1-2月昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成301.87億元，同比下降11.80%；房地產(chǎn)投資額為165.90億元，約占全昆明規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的54.96%。
昆明政策解析
多城市利率松動 昆明房貸利率短期內(nèi)難以下調(diào)
摘要：今年以來，國內(nèi)有多個城市的房貸利率都出現(xiàn)了松動跡象。據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年3月全國首套房貸款平均利率為5.56%， 相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.134倍，首套房平均利率已連降四個月，回歸至去年4月份水平，未來整體利率仍可能繼續(xù)下行。在融360大數(shù)據(jù)研究 院監(jiān)測的35個城市中，今年3月共有29個城市的首套房貸利率下降，深圳、廣州、杭州、南京、寧波、鄭州6個城市已連續(xù)下調(diào)房貸利 率。就昆明本地來看，按照融360監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年一季度昆明首套房貸款利率沒有任何變化，平均利率為5.54%。目前昆明首套房貸利 率的確較春節(jié)前有小幅的下降，大部分銀行審批下來的貸款利率基本是基準(zhǔn)利率的1.1倍（5.39%），但銀行會根據(jù)貸款人的具體情況 而定�；仡櫪ッ鹘鼛啄陙淼姆抠J利率情況，自2014年央行提出首套房貸款利率最低可打7折后，昆明房貸利率逐步放寬，多家銀行針對 個人房貸利率都有打折優(yōu)惠，利率85折、9折、95折的情況普遍。但從2017年開始，昆明房貸利率逐步收緊，房貸利率優(yōu)惠的銀行逐 步減少，直到2017年下半年，昆明房貸利率優(yōu)惠全面取消，隨后利率開始上浮，首套房貸利率普遍上浮10%或15%。 n 多城市利率松動 昆明房貸利率短期內(nèi)難以下調(diào)
1.2.4 昆明政策解析
銳評：昆明的房貸利率居高不下，未來是否會繼續(xù)寬松現(xiàn)在也不確定，自2018年央行定向降準(zhǔn)、全面降準(zhǔn)措施落地后，2019年銀行手頭資金充足，加之新一年信貸額度的放開，房貸門檻也有所寬松，這種情況下銀行下調(diào)房貸利率屬正常操作，未來，個人房貸利率后續(xù)仍有下調(diào)空間。在此背景下，未來幾個月內(nèi)昆明房貸利率可能會有所下降，但幅度不會太大。
昆明政策解析
昆明市經(jīng)適房交易征求意見：滿5年繳費后可正常交易
摘要：《昆明市關(guān)于規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房售后管理有關(guān)問題的通知》（征求意見稿）開始公開征求意見，其中明確：由售房單位為購房人 申辦《不動產(chǎn)權(quán)利證書》；購房人需要辦理完全產(chǎn)權(quán)的，需交納3%的房屋收益及1%的土地出讓金。本通知所稱取得完全產(chǎn)權(quán)是指政府 統(tǒng)建經(jīng)濟(jì)適用住房購房人自簽訂購房合同之日起滿5年，或者非政府統(tǒng)建經(jīng)濟(jì)適用住房購房人自取得《房屋所有權(quán)證》或者《不動產(chǎn)權(quán)利 證書》之日起滿5年，可以申請通過交納房屋收益和土地出讓金取得經(jīng)濟(jì)適用住房的完全產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用住房購房人取得完全產(chǎn)權(quán)《不動 產(chǎn)權(quán)利證書》的，按照普通商品住房交易規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)；未取得完全產(chǎn)權(quán)的，按《通知》第二條規(guī)定，補交費用后，按完全產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易。
昆明市經(jīng)適房交易征求意見：滿5年繳費后可正常交易
銳評：該《征求意見稿》既體現(xiàn)了保障購房人的合法權(quán)益，又充分尊重購房人 的自主意愿，實操性較強。從保障購房人合法權(quán)益層面看，政策明確：“購房 人購買經(jīng)濟(jì)適用住房后，未取得《房屋所有權(quán)證》的，由售房單位為購房人申 請辦理經(jīng)濟(jì)適用住房《不動產(chǎn)權(quán)利證書》”；從尊重購房人自主意愿層面看， 政策指出，購房人已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用住房《房屋所有權(quán)證》或者《不動產(chǎn)權(quán)利 證書》，需要辦理完全產(chǎn)權(quán)的，可通過遞交申請、相關(guān)部門審查、交納房屋收 益和土地出讓金等流程進(jìn)行辦理�？梢钥闯�，政策具有兼顧性與靈活性，既不 影響經(jīng)濟(jì)條件改善較慢的購房人繼續(xù)享有相關(guān)權(quán)益，又給予經(jīng)濟(jì)條件改善較快 的購房人更大的操作空間，且二者之間無任何沖突。
昆明政策解析
住建部要求暫停審批別墅 昆明多個別墅項目或受影響
摘要：對于別墅的嚴(yán)控，早在2003年有關(guān)部門就發(fā)布了《關(guān)于清理各 類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，要求停止別墅類用地的土 地供應(yīng)。此后，別墅類用地的管控持續(xù)升級，2010年住建部出臺文件， 明確規(guī)定住宅項目容積率不得低于1.0后，整個別墅產(chǎn)品的開發(fā)都受到 極大的影響�？杉幢闳绱�，全國各地依然“打擦邊球”的審批建設(shè)了不 少的別墅項目，所以才有了去年的“秦嶺違建別墅拆除”、“石家莊違 建別墅拆除”等事件。
住建部要求暫停審批別墅 昆明多個別墅項目或受影響
1.2.4 昆明政策解析
銳評：就昆明本地來看，在2003年國家要求停止別墅類用地的土地供應(yīng)后，昆明雖然沒有審批過容積率低于1的住宅用地項目，但依然開發(fā)了多個別墅樓盤，主要集中在滇池沿岸和三環(huán) 外區(qū)域。其中不少樓盤是以商業(yè)用地開發(fā)所謂商墅，實際上產(chǎn)品功能是純居住別墅，這種項目將是國家清查的重點。
土地供銷及樓面價月度走勢
本月土地供應(yīng)1078.40畝，環(huán)比上漲66.63%，同比上漲502.02%；成交617.26畝，環(huán)比上漲111.65%，同比下降8.42%；樓面價為3019.44元/㎡，環(huán)比下降64.32%，同比下降28.42%。
土地出讓金及單價走勢
本月土地成交單價850.15萬元/畝，環(huán)比下降24.08%，同比上漲26.45%。本月土地出讓金52.48億元，環(huán)比上漲60.69%， 同比下降32.63%。
各區(qū)域供銷對比
4月中市區(qū)、南市區(qū)、呈貢區(qū)、北市區(qū)、東市區(qū)有土 地供應(yīng)，共供應(yīng)32宗，面積1078.40畝。
中市區(qū)供應(yīng)3宗，面積55.53畝，占比5%；
南市區(qū)供應(yīng)7宗，面積232.57畝，占比22%；
呈貢區(qū)供應(yīng)12宗，面積453.76畝，占比42%；
北市區(qū)供應(yīng)8宗，面積183.66畝，占比17%；
東市區(qū)供應(yīng)2宗，面積152.88畝，占比14%。
4月東市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、呈貢區(qū)有土地成交， 共成交14宗，面積617.26畝。
東市區(qū)成交1宗，面積19.00畝，占比3%；
南市區(qū)成交9宗，面積320.65畝，占比52%；
西市區(qū)成交3宗，面積208.02畝，占比34%；
呈貢區(qū)成交1宗，面積69.59畝，占比11%。
各板塊供銷價對比
本月次中心、北市、東市、官南和呈貢板塊有土地供應(yīng)，供應(yīng)量最多的是呈貢板塊，為453.76畝；次中心、東市、官南和 呈貢板塊有成交，成交量最多的是官南板塊，為320.65畝，其樓面地價也是本月之首，為4066.16元/㎡。
各土地性質(zhì)供求占比
4月昆明純住宅用地供應(yīng)20宗，面積769.80畝，占比71%；
4月昆明商業(yè)用地供應(yīng)8宗，面積163.25畝，占比15%；
4月昆明商業(yè)兼容住宅用地供應(yīng)1宗，面積43.47畝，占比4%； 4月昆明住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng)3宗，面積101.88畝，占比10%。
4月昆明純住宅用地成交7宗，面積380.08畝，占比62%；
4月昆明商業(yè)用地成交4宗，面積107.61畝，占比17% ；
4月昆明商業(yè)兼容住宅用地成交1宗，面積43.47畝，占比7%； 4月昆明住宅兼容商業(yè)用地成交2宗，面積86.10畝，占比14%。
成交樓面價及溢價率月度走勢
土地市場住宅用地樓面地價2307.32元/㎡，環(huán)比下降73.15%，同比下降53.51%；商業(yè)用地樓面地價2461.57元/㎡，環(huán) 比下降54.09%，同比下降16.37%。本月住宅、商業(yè)類用地均無溢價。
土地市場小結(jié)
土地供銷價：本月土地供應(yīng)1078.40畝，成交617.26畝，樓面價為3019.44元/㎡，單價850.15萬元/畝，出讓金52.48億元 。
區(qū)域情況：本月中市區(qū)供應(yīng)3宗，面積55.53畝，南市區(qū)供應(yīng)7宗，面積232.57畝，呈貢區(qū)供應(yīng)12宗，面積453.76畝，北市 區(qū)供應(yīng)8宗，面積183.66畝，東市區(qū)供應(yīng)2宗，面積152.88畝；東市區(qū)成交1宗，面積19.00畝，南市區(qū)成交9宗，面積 320.65畝，西市區(qū)成交3宗，面積208.02畝，呈貢區(qū)成交1宗，面積69.59畝。
板塊情況：本月次中心、北市、東市、官南和呈貢板塊有土地供應(yīng)，供應(yīng)量最多的是呈貢板塊，為453.76畝；次中心、東 市、官南和呈貢板塊有成交，成交量最多的是官南板塊，為320.65畝，其樓面地價也是本月之首，為4066.16元/㎡。 土地溢價：本月住宅、商業(yè)類用地均無溢價。
土地流拍：本月無土地流拍。
5月土地預(yù)成交：5月預(yù)計30宗土地成交，面積為985.49畝，其中純住宅用地20宗，面積為767.79畝，住宅兼容商業(yè)用地2 宗，面積為52.43畝，商業(yè)8宗，面積為163.27畝。
總結(jié)：截止目前，昆明土地市場溢價地塊均為外來開發(fā)商競得，最高溢價為129.20%，2月的錦藝置業(yè)和 德商兩家外來開發(fā)商實力搶地，成功入昆；3月為雅居樂首次在昆拿地；本月上海世貿(mào)一舉拿下巫家壩和小街5宗地塊，首次入昆同時兩項目落地。開發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p，外來房企入昆的決心以及昆明未來競爭異常激烈。
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