昨日從市政府獲悉，在未來3個(gè)月內(nèi)，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的以下三項(xiàng)新政將陸續(xù)發(fā)揮功用。它們分別是：經(jīng)適房公開預(yù)售、地產(chǎn)商拿地開發(fā)周期禁超3年、商品房無(wú)節(jié)水設(shè)施不發(fā)“三證”。本土房地產(chǎn)專家對(duì)此作出評(píng)價(jià)：對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序和質(zhì)量、有效增加昆明樓市多元化的有效供應(yīng)作用很大，但這并非真正意義上的“救市”之舉，而是對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定實(shí)施的穩(wěn)壓器、催化劑和減負(fù)令。

穩(wěn)壓器

5000套經(jīng)適房

最快下月預(yù)售

等待了10個(gè)月之久，昆明市5000多戶低收入家庭最快可望在下個(gè)月底拿到首批經(jīng)濟(jì)適用住房的《準(zhǔn)購(gòu)證》。得知可領(lǐng)取《昆明市低收入住房困難家庭申批表》后，市民們擠滿了昆明市房產(chǎn)業(yè)務(wù)登記處。但記者發(fā)現(xiàn)，他們中的一部分人臉上卻隱隱掛著愁容。

“國(guó)家規(guī)定單位聘請(qǐng)員工的底工資是680元/月，可昆明經(jīng)適房申購(gòu)的門檻卻是月入在402元以下。”昨天下午3點(diǎn)，一位約50左右的女士剛領(lǐng)到表格后就說，隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和物價(jià)波動(dòng)，現(xiàn)在月收入低于402元的人在昆明已經(jīng)很少，但銀行能否給他們貸款還是未知數(shù)。

“我今年42歲，和女兒租住在雙橋村一間約20平方米的民房里�，F(xiàn)在我在一家藥店上班，工資為600元/月。”張先生咨詢后滿臉沮喪，按照規(guī)定，像他這樣的“夾心層”則不在申請(qǐng)人的行列之內(nèi)。

截至目前，昆明市共有1萬(wàn)多戶家庭提交了購(gòu)買經(jīng)適房的申請(qǐng)。而由于近期昆明市政府對(duì)城市低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新認(rèn)定，即人均月收入低于當(dāng)?shù)爻鞘芯用駥?shí)際最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)（含臨時(shí)生活補(bǔ)助）的150%，且人均居住面積在12平方米以下的家庭才具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格，因此民政、市房管部門正對(duì)此前通過初審的申請(qǐng)人資格進(jìn)行再次審核。

另?yè)?jù)了解，子君欣景小區(qū)一期經(jīng)適房最快可在11月底向符合條件的低收入家庭公開預(yù)售。即將預(yù)售的經(jīng)適房建筑面積為35萬(wàn)平方米，共5305套，基本戶型有4種，面積從30多平方米到60多平方米不等。目前銷售價(jià)格還未確定，市發(fā)改委正在做最后審批。

此次城市低收入家庭資格的認(rèn)定由社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)初審，低收入家庭收入的計(jì)算將按《昆明市城市居民最低生活保障實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。社區(qū)低保工作人員在10個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢并上報(bào)，街道辦事處低保管理機(jī)構(gòu)在7個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢并上報(bào)，縣（市）區(qū)民政局在10個(gè)工作日內(nèi)審批。正在享受城市居民最低生活保障待遇的家庭不需要申請(qǐng)確定低收入家庭資格；城市低收入家庭資格每年需重新確認(rèn)。

【解讀與評(píng)價(jià)】

低價(jià)房或搭上市場(chǎng)快車

張洪認(rèn)為，5000套經(jīng)適房房源預(yù)售鎖定了具體的對(duì)象，雖并未形成真正的市場(chǎng)流通，但對(duì)市場(chǎng)價(jià)格仍有一定的平抑作用。同時(shí)，它還會(huì)引發(fā)經(jīng)適房周邊樓盤跟著降價(jià)促銷，從而刺激低價(jià)房的市場(chǎng)走勢(shì)，起到市場(chǎng)穩(wěn)壓器的作用。

昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理陸韜則稱，經(jīng)適房是政府提供給低收入家庭的保障性住房，用于補(bǔ)足市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)不了的短板，不會(huì)影響商品房購(gòu)買者的需求。

催化劑

拿地開發(fā)周期禁超3年

將于11月1日正式實(shí)施的《昆明市關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓行為的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）明確，國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)必須約定建設(shè)項(xiàng)目開竣工時(shí)間：工業(yè)用地半年之內(nèi)必須開工，其他用地1年之內(nèi)必須開工。每宗地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年。

《決定》界定了招拍掛范圍：凡工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地（包括配套的辦公、科研、培訓(xùn)等用地）及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者，一律以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。同時(shí)要求國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，須制定控制性詳細(xì)規(guī)劃，明確規(guī)劃用途、容積率、綠地率、建筑密度、凈用地范圍、地下空間等出讓合同約定的土地使用條件。

《決定》有一項(xiàng)突破性舉措——允許在主城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，建設(shè)項(xiàng)目可利用周邊零星土地整合開發(fā)。此外，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，政府擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

【解讀與評(píng)價(jià)】

打擊囤地增加樓市供應(yīng)量

陸韜說，這是今年以來政府清理閑置土地，打擊囤地，加快市場(chǎng)開發(fā)速度的又一重要舉措。但在當(dāng)前樓市交易量萎縮、市場(chǎng)低迷的背景下，真正有多少開發(fā)商能在3年內(nèi)完成一個(gè)開發(fā)周期，實(shí)難預(yù)料。不過，對(duì)短期內(nèi)可否增加商品房的供應(yīng)量，陸仍然很樂觀。

減負(fù)令

禁賣無(wú)節(jié)水設(shè)施商品房

近日，昆明市7部門聯(lián)合下發(fā)通知，要求在昆明主城規(guī)劃控制區(qū)、呈貢新城規(guī)劃控制區(qū)，及其他縣（市）區(qū)城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，所有建設(shè)項(xiàng)目須同時(shí)配套建設(shè)節(jié)水設(shè)施（含再生水利用設(shè)施）。對(duì)無(wú)節(jié)水措施方案審查意見或?qū)彶椴缓细竦慕ㄔO(shè)項(xiàng)目，不予辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

開發(fā)商在辦理《商品房預(yù)售許可證》前，對(duì)節(jié)水措施方案審查意見中明確應(yīng)配套建設(shè)再生水利用設(shè)施的，應(yīng)到市節(jié)水辦辦理再生水利用設(shè)施建設(shè)備案登記手續(xù)，由后者出具一份新建項(xiàng)目再生水利用設(shè)施建設(shè)備案登記證明函后，房管部門方給予辦理《商品房預(yù)售許可證》；在最終辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》時(shí)，所提供的竣工意見應(yīng)包含節(jié)水設(shè)施（含再生水利用設(shè)施）驗(yàn)收意見，否則，房管不辦房屋產(chǎn)權(quán)證。

【解讀與評(píng)價(jià)】

節(jié)能型住宅減輕百姓生活成本

昆明高屋地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)胡先鈞認(rèn)為，商品房設(shè)置節(jié)水前置審查，其目的在于減少老百姓在住宅使用當(dāng)中的成本。這可能會(huì)多少增加一些開發(fā)商的成本，導(dǎo)致售價(jià)或公攤部分價(jià)格高企。

市場(chǎng)反應(yīng)

救市？買房人不解

買，還是不買，現(xiàn)在成了懸在昆明市民張先生心中的一塊石頭。他看中的南市區(qū)一樓盤最近報(bào)價(jià)為4537元/平方米，但他坦言還要再等等，“沒有個(gè)20%、30%的降幅怕打不住�！笨墒窃谧蛱�，網(wǎng)上最顯著的一則新聞——《政府救樓市全國(guó)蔓延，已月18個(gè)城市推出救市政策》，卻讓他很郁悶：“房?jī)r(jià)還沒有怎么降，政府怎么就替開發(fā)商著急了？”

昆明樓市：交易反彈價(jià)格走低

數(shù)據(jù)表明，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)大環(huán)境的影響，昆明樓市在三季度進(jìn)入了緩慢降價(jià)期，并在9月達(dá)到底點(diǎn)，主城四城區(qū)商品房成交均價(jià)為3570元/平方米。

據(jù)昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月昆明市主城四城區(qū)商品房總成交3984套，成交金額17.99億，成交面積50.39萬(wàn)平方米。在經(jīng)歷7、8月的銷售低谷后，9月商品房銷售量出現(xiàn)回升。

查閱相關(guān)信息發(fā)現(xiàn)，9月出現(xiàn)了一大批低價(jià)樓盤，銷量排名前10位中有5個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)僅為2300元左右，排名首位、銷售了341套的康泰苑小區(qū)的均價(jià)更低至1447元/平方米。這些住宅占了9月銷量的近四成，整體拉低了昆明房?jī)r(jià)。

“目前，房?jī)r(jià)調(diào)整基本維持在小幅度的范圍內(nèi)，這是市場(chǎng)的理性調(diào)整，價(jià)格回調(diào)的態(tài)勢(shì)似乎還會(huì)持續(xù)下去�！痹颇县�(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪說，下一步，購(gòu)房者將會(huì)繼續(xù)持期房?jī)r(jià)下降，等時(shí)機(jī)出手購(gòu)房。

專家觀點(diǎn)：自我調(diào)整不需救市

針對(duì)張先生的疑問，張洪分析說，地方政府救市有一定的合理性�！罢l(shuí)也沒有想到，美國(guó)次貸危機(jī)會(huì)演化成一場(chǎng)全球性的經(jīng)濟(jì)滑坡。A股自2007年10月后一路下瀉，投資者的資產(chǎn)急劇縮水，已有相當(dāng)一部分人群被股市套牢，無(wú)力投資房地產(chǎn)；即使少數(shù)沒有被套住的投資者，也比以前更加謹(jǐn)慎地選擇投資。加上宏觀調(diào)控的首付比例上升、利率上調(diào)等因素，2007年房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的火爆已一去不復(fù)返，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷還會(huì)持續(xù)蔓延�！边@也是東部沿海地區(qū)地方政府頻頻出手救市的真正原因，救市之舉對(duì)沿海地區(qū)顯得更加迫切�！�

但張洪也直言，房子好賣時(shí)，賺了錢就是開發(fā)商的；房子不好賣了，開發(fā)商虧錢還需要政府來補(bǔ)貼差價(jià)，這似乎有些說不過去。他認(rèn)為，2008年下半年開始出現(xiàn)的價(jià)格平穩(wěn)下調(diào)，實(shí)際上正好能擠掉昆明房產(chǎn)市場(chǎng)潛在的“泡沫”，市場(chǎng)短期趨穩(wěn)跡象明顯。因此，昆明樓市完全可以進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，暫時(shí)還不需要太多的救市之舉。

市場(chǎng)呼聲：期待全國(guó)一盤棋

張洪的觀點(diǎn)遭到了企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的反對(duì)。

昆明高屋地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)胡先鈞說，昆明房?jī)r(jià)不可能再降，沿海地區(qū)的救市之舉，對(duì)昆明經(jīng)濟(jì)也會(huì)產(chǎn)生良好的刺激作用。他認(rèn)為，昆明可考慮放寬購(gòu)房政策，提高住房公積金貸款額度和貸款年限，減免契稅和給予財(cái)政補(bǔ)貼；對(duì)于開發(fā)商，可放寬所得稅預(yù)征政策、土地款支付政策、項(xiàng)目開竣工期限，延遲或暫停征收涉及房地產(chǎn)行業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi)，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境。

不過，胡先鈞也表示出擔(dān)憂——地方政策的力度畢竟有限，最終還需全國(guó)一盤棋，比如信貸規(guī)模、房貸首付和二套房貸政策的松動(dòng)等。

張洪則認(rèn)為，當(dāng)前樹立購(gòu)房者的信心極端重要�！半m然開發(fā)商已經(jīng)降價(jià)，但消費(fèi)者仍然觀望。究竟消費(fèi)者的心理價(jià)格底線在哪，誰(shuí)也說不清�！彼f，在當(dāng)前生產(chǎn)資料價(jià)格節(jié)節(jié)攀高、房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上漲的形勢(shì)下，開發(fā)商的降價(jià)促銷策略，恐怕是風(fēng)險(xiǎn)最大的選擇。一些資金壓力大的房地產(chǎn)企業(yè)，今年下半年到明年初將面臨重組的可能，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌已不是遙遠(yuǎn)的預(yù)言。

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