昨日從市政府獲悉，在未來3個月內(nèi)，昆明房地產(chǎn)市場的以下三項新政將陸續(xù)發(fā)揮功用。它們分別是：經(jīng)適房公開預售、地產(chǎn)商拿地開發(fā)周期禁超3年、商品房無節(jié)水設施不發(fā)“三證”。本土房地產(chǎn)專家對此作出評價：對規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序和質(zhì)量、有效增加昆明樓市多元化的有效供應作用很大，但這并非真正意義上的“救市”之舉，而是對市場穩(wěn)定實施的穩(wěn)壓器、催化劑和減負令。

穩(wěn)壓器

5000套經(jīng)適房

最快下月預售

等待了10個月之久，昆明市5000多戶低收入家庭最快可望在下個月底拿到首批經(jīng)濟適用住房的《準購證》。得知可領取《昆明市低收入住房困難家庭申批表》后，市民們擠滿了昆明市房產(chǎn)業(yè)務登記處。但記者發(fā)現(xiàn)，他們中的一部分人臉上卻隱隱掛著愁容。

“國家規(guī)定單位聘請員工的底工資是680元/月，可昆明經(jīng)適房申購的門檻卻是月入在402元以下�！弊蛱煜挛�3點，一位約50左右的女士剛領到表格后就說，隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展和物價波動，現(xiàn)在月收入低于402元的人在昆明已經(jīng)很少，但銀行能否給他們貸款還是未知數(shù)。

“我今年42歲，和女兒租住在雙橋村一間約20平方米的民房里�，F(xiàn)在我在一家藥店上班，工資為600元/月。”張先生咨詢后滿臉沮喪，按照規(guī)定，像他這樣的“夾心層”則不在申請人的行列之內(nèi)。

截至目前，昆明市共有1萬多戶家庭提交了購買經(jīng)適房的申請。而由于近期昆明市政府對城市低收入家庭的標準進行了重新認定，即人均月收入低于當?shù)爻鞘芯用駥嶋H最低生活保障標準（含臨時生活補助）的150%，且人均居住面積在12平方米以下的家庭才具備購買經(jīng)濟適用房資格，因此民政、市房管部門正對此前通過初審的申請人資格進行再次審核。

另據(jù)了解，子君欣景小區(qū)一期經(jīng)適房最快可在11月底向符合條件的低收入家庭公開預售。即將預售的經(jīng)適房建筑面積為35萬平方米，共5305套，基本戶型有4種，面積從30多平方米到60多平方米不等。目前銷售價格還未確定，市發(fā)改委正在做最后審批。

此次城市低收入家庭資格的認定由社區(qū)居民委員會負責初審，低收入家庭收入的計算將按《昆明市城市居民最低生活保障實施辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。社區(qū)低保工作人員在10個工作日內(nèi)辦理完畢并上報，街道辦事處低保管理機構在7個工作日內(nèi)辦理完畢并上報，縣（市）區(qū)民政局在10個工作日內(nèi)審批。正在享受城市居民最低生活保障待遇的家庭不需要申請確定低收入家庭資格；城市低收入家庭資格每年需重新確認。

【解讀與評價】

低價房或搭上市場快車

張洪認為，5000套經(jīng)適房房源預售鎖定了具體的對象，雖并未形成真正的市場流通，但對市場價格仍有一定的平抑作用。同時，它還會引發(fā)經(jīng)適房周邊樓盤跟著降價促銷，從而刺激低價房的市場走勢，起到市場穩(wěn)壓器的作用。

昆明風之鈴市場咨詢機構副總經(jīng)理陸韜則稱，經(jīng)適房是政府提供給低收入家庭的保障性住房，用于補足市場機制調(diào)節(jié)不了的短板，不會影響商品房購買者的需求。

催化劑

拿地開發(fā)周期禁超3年

將于11月1日正式實施的《昆明市關于進一步規(guī)范國有建設用地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓行為的決定》（以下簡稱《決定》）明確，國有土地使用權出讓時必須約定建設項目開竣工時間：工業(yè)用地半年之內(nèi)必須開工，其他用地1年之內(nèi)必須開工。每宗地開發(fā)建設時間原則上不得超過3年。

《決定》界定了招拍掛范圍：凡工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地（包括配套的辦公、科研、培訓等用地）及同一宗地有兩個以上意向用地者，一律以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。同時要求國有建設用地使用權出讓前，須制定控制性詳細規(guī)劃，明確規(guī)劃用途、容積率、綠地率、建筑密度、凈用地范圍、地下空間等出讓合同約定的土地使用條件。

《決定》有一項突破性舉措——允許在主城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，建設項目可利用周邊零星土地整合開發(fā)。此外，對國有建設用地使用權轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，政府擁有優(yōu)先購買權。

【解讀與評價】

打擊囤地增加樓市供應量

陸韜說，這是今年以來政府清理閑置土地，打擊囤地，加快市場開發(fā)速度的又一重要舉措。但在當前樓市交易量萎縮、市場低迷的背景下，真正有多少開發(fā)商能在3年內(nèi)完成一個開發(fā)周期，實難預料。不過，對短期內(nèi)可否增加商品房的供應量，陸仍然很樂觀。

減負令

禁賣無節(jié)水設施商品房

近日，昆明市7部門聯(lián)合下發(fā)通知，要求在昆明主城規(guī)劃控制區(qū)、呈貢新城規(guī)劃控制區(qū)，及其他縣（市）區(qū)城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，所有建設項目須同時配套建設節(jié)水設施（含再生水利用設施）。對無節(jié)水措施方案審查意見或?qū)彶椴缓细竦慕ㄔO項目，不予辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。

開發(fā)商在辦理《商品房預售許可證》前，對節(jié)水措施方案審查意見中明確應配套建設再生水利用設施的，應到市節(jié)水辦辦理再生水利用設施建設備案登記手續(xù)，由后者出具一份新建項目再生水利用設施建設備案登記證明函后，房管部門方給予辦理《商品房預售許可證》；在最終辦理《房屋產(chǎn)權證》時，所提供的竣工意見應包含節(jié)水設施（含再生水利用設施）驗收意見，否則，房管不辦房屋產(chǎn)權證。

【解讀與評價】

節(jié)能型住宅減輕百姓生活成本

昆明高屋地產(chǎn)顧問機構董事長胡先鈞認為，商品房設置節(jié)水前置審查，其目的在于減少老百姓在住宅使用當中的成本。這可能會多少增加一些開發(fā)商的成本，導致售價或公攤部分價格高企。

市場反應

救市？買房人不解

買，還是不買，現(xiàn)在成了懸在昆明市民張先生心中的一塊石頭。他看中的南市區(qū)一樓盤最近報價為4537元/平方米，但他坦言還要再等等，“沒有個20%、30%的降幅怕打不住。”可是在昨天，網(wǎng)上最顯著的一則新聞——《政府救樓市全國蔓延，已月18個城市推出救市政策》，卻讓他很郁悶：“房價還沒有怎么降，政府怎么就替開發(fā)商著急了？”

昆明樓市：交易反彈價格走低

數(shù)據(jù)表明，受全國房地產(chǎn)市場降價大環(huán)境的影響，昆明樓市在三季度進入了緩慢降價期，并在9月達到底點，主城四城區(qū)商品房成交均價為3570元/平方米。

據(jù)昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月昆明市主城四城區(qū)商品房總成交3984套，成交金額17.99億，成交面積50.39萬平方米。在經(jīng)歷7、8月的銷售低谷后，9月商品房銷售量出現(xiàn)回升。

查閱相關信息發(fā)現(xiàn)，9月出現(xiàn)了一大批低價樓盤，銷量排名前10位中有5個項目的均價僅為2300元左右，排名首位、銷售了341套的康泰苑小區(qū)的均價更低至1447元/平方米。這些住宅占了9月銷量的近四成，整體拉低了昆明房價。

“目前，房價調(diào)整基本維持在小幅度的范圍內(nèi)，這是市場的理性調(diào)整，價格回調(diào)的態(tài)勢似乎還會持續(xù)下去�！痹颇县斀�(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪說，下一步，購房者將會繼續(xù)持期房價下降，等時機出手購房。

專家觀點：自我調(diào)整不需救市

針對張先生的疑問，張洪分析說，地方政府救市有一定的合理性。“誰也沒有想到，美國次貸危機會演化成一場全球性的經(jīng)濟滑坡。A股自2007年10月后一路下瀉，投資者的資產(chǎn)急劇縮水，已有相當一部分人群被股市套牢，無力投資房地產(chǎn)；即使少數(shù)沒有被套住的投資者，也比以前更加謹慎地選擇投資。加上宏觀調(diào)控的首付比例上升、利率上調(diào)等因素，2007年房地產(chǎn)消費市場的火爆已一去不復返，房地產(chǎn)市場低迷還會持續(xù)蔓延�！边@也是東部沿海地區(qū)地方政府頻頻出手救市的真正原因，救市之舉對沿海地區(qū)顯得更加迫切�！�

但張洪也直言，房子好賣時，賺了錢就是開發(fā)商的；房子不好賣了，開發(fā)商虧錢還需要政府來補貼差價，這似乎有些說不過去。他認為，2008年下半年開始出現(xiàn)的價格平穩(wěn)下調(diào)，實際上正好能擠掉昆明房產(chǎn)市場潛在的“泡沫”，市場短期趨穩(wěn)跡象明顯。因此，昆明樓市完全可以進行自我調(diào)節(jié)，暫時還不需要太多的救市之舉。

市場呼聲：期待全國一盤棋

張洪的觀點遭到了企業(yè)和中介機構的反對。

昆明高屋地產(chǎn)顧問機構董事長胡先鈞說，昆明房價不可能再降，沿海地區(qū)的救市之舉，對昆明經(jīng)濟也會產(chǎn)生良好的刺激作用。他認為，昆明可考慮放寬購房政策，提高住房公積金貸款額度和貸款年限，減免契稅和給予財政補貼；對于開發(fā)商，可放寬所得稅預征政策、土地款支付政策、項目開竣工期限，延遲或暫停征收涉及房地產(chǎn)行業(yè)的行政事業(yè)性收費，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境。

不過，胡先鈞也表示出擔憂——地方政策的力度畢竟有限，最終還需全國一盤棋，比如信貸規(guī)模、房貸首付和二套房貸政策的松動等。

張洪則認為，當前樹立購房者的信心極端重要�！半m然開發(fā)商已經(jīng)降價，但消費者仍然觀望。究竟消費者的心理價格底線在哪，誰也說不清�！彼f，在當前生產(chǎn)資料價格節(jié)節(jié)攀高、房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上漲的形勢下，開發(fā)商的降價促銷策略，恐怕是風險最大的選擇。一些資金壓力大的房地產(chǎn)企業(yè)，今年下半年到明年初將面臨重組的可能，房地產(chǎn)市場重新洗牌已不是遙遠的預言。

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