樓市復(fù)蘇跡象愈發(fā)明顯。
在一系列穩(wěn)樓市政策的作用下，最近各大一線(xiàn)城市止跌反彈，昆明也出現(xiàn)了筑底回暖的明確信號(hào)。
成交回暖、購(gòu)房政策史上最松土拍熱度高漲，樓市觸底信號(hào)出現(xiàn)
最明顯的信號(hào)是開(kāi)年就實(shí)現(xiàn)了量增價(jià)穩(wěn)的良好開(kāi)局，根據(jù)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)交易監(jiān)測(cè)情況顯示，今年1月1日至27日，全省商品房銷(xiāo)售215.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.9%，全省二手房交易159.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.8%。
到了2月份后受春節(jié)淡季影響推售放緩，雖然主城成交降幅超2成但卻高于去年同期，據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，2月昆明商品房成交面積同比去年上漲了48.20%，成交均價(jià)也環(huán)比上漲了5.55%。
其次是個(gè)人房貸政策全面松綁進(jìn)一步釋放了居民消費(fèi)潛力，推動(dòng)市場(chǎng)的復(fù)蘇和增長(zhǎng)。
市民周女士就表示，自己早幾年就看中了一套別墅，但因?yàn)檎w樓市的下行加上原本還背負(fù)一套房貸的原因，遲遲不敢下手。
不過(guò)隨著信貸政策的放松，原本那套房貸重定價(jià)周期調(diào)整為了3個(gè)月，原30年的利息要156萬(wàn)，3月初調(diào)整為3.3%的利率后利息變成了115萬(wàn)，直接減少50萬(wàn)，每月少了差不多1/3的利息。
房貸壓力的減輕，加上整體市場(chǎng)的回暖，讓還在猶豫的周女士在第一時(shí)間就去下定了。
更重要的是土拍市場(chǎng)的回暖。
繼1月下旬三宗住宅用地的出讓吸引了多家民企的爭(zhēng)奪后，春節(jié)后昆明土拍繼續(xù)凱歌高奏，還出現(xiàn)了許久不見(jiàn)的溢價(jià)拿地情況，土拍市場(chǎng)的“高調(diào)”表現(xiàn)，無(wú)疑是市場(chǎng)回暖的最好佐證。
一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，去年以來(lái)新拿地的項(xiàng)目，多計(jì)劃打造第四代住宅。由此可看出，今后改善產(chǎn)品將會(huì)成為市場(chǎng)主流。
改善需求旺盛，高性?xún)r(jià)比別墅走紅
在市場(chǎng)出現(xiàn)積極信號(hào)的時(shí)候，有前瞻性的優(yōu)質(zhì)買(mǎi)家和高凈值人群就已先行布局，出手加碼改善型住房，尤其是一些位于主城區(qū)占據(jù)稀缺生態(tài)資源的項(xiàng)目，因其保值增值能力更受認(rèn)可。
近幾年昆明的改善需求都比較旺盛（圖源克而瑞）
具體到昆明市場(chǎng)，近幾年改善需求一直比較旺盛，來(lái)自克而瑞2024年的新房成交數(shù)據(jù)顯示，近五年昆明主城商品住宅成交改善面積120平-150平的市占率從32%上漲至37%。
120平以下則是成交量萎縮，大量被二手房分流。出現(xiàn)了“剛需買(mǎi)二手，改善買(mǎi)新房”現(xiàn)象，“賣(mài)舊換新”進(jìn)一步加大二手掛牌量，改善市場(chǎng)熱度居高不下。
在此背景下，第四代住宅入市對(duì)改善尤其是高端改善市場(chǎng)將帶來(lái)什么影響呢？
以往，大平層和別墅是改善市場(chǎng)的兩大主流，大平層強(qiáng)在區(qū)位與配套的便利，別墅則突出對(duì)生態(tài)資源的占有，以及有天有地有花園的生活場(chǎng)景。第四代住宅看上去兼顧了二者長(zhǎng)處，還有高得房率的優(yōu)勢(shì)，但缺點(diǎn)也顯而易見(jiàn)，比如大陽(yáng)臺(tái)導(dǎo)致室內(nèi)采光不佳、安全性和隱私性難以保證、長(zhǎng)期維護(hù)難等問(wèn)題。
第四代住宅的空中花園實(shí)景
從國(guó)內(nèi)已交付的第四代住宅看，空中花園不光是影響采光，一旦遇到刮風(fēng)、暴雨等極端天氣，花園瞬間一片狼藉，陽(yáng)臺(tái)可能進(jìn)水，管理維護(hù)并不省心。
看著“光鮮亮麗”的第四代住宅，其實(shí)也只不過(guò)是營(yíng)造出了類(lèi)別墅的生活體驗(yàn)而已，與其這樣還不如一步到位直接上車(chē)同樣擁有花園、高得房率等優(yōu)點(diǎn)的別墅。
那什么樣的別墅產(chǎn)品才能被這些改善型客戶(hù)選擇呢？經(jīng)過(guò)了解發(fā)現(xiàn)，擁有地處主城區(qū)、能滿(mǎn)足家庭各成員所需、實(shí)用性高的高性?xún)r(jià)比等特質(zhì)的別墅，備受改善型置業(yè)群體的偏愛(ài)，并且相對(duì)敏銳的改善型客戶(hù)早已率先行動(dòng)起來(lái)了。
去年賣(mài)得比較好的別墅總價(jià)多集中在200多萬(wàn)（圖源克而瑞）
克而瑞2024年昆明別墅成交結(jié)構(gòu)分析顯示，建面約140-160平方米的戶(hù)型，以及建面約250-300平的別墅戶(hù)型是成交主力，而且，這些面積段的別墅總價(jià)多集中在200—300萬(wàn)之間。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，高性?xún)r(jià)比、面積段適中是昆明熱銷(xiāo)別墅的兩大特征。
另外可以看到，在去年的別墅銷(xiāo)售金額排行榜中，排在前列的項(xiàng)目基本為現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，且擁有一定的稀缺生態(tài)資源。
而這些特質(zhì)，在最近3年別墅銷(xiāo)冠——鴻基云璽臺(tái)的身上體現(xiàn)得最為明顯。畢竟，熱銷(xiāo)便是市場(chǎng)最有力的認(rèn)可。
從2020年亮相面世以來(lái)，鴻基云璽臺(tái)一直穩(wěn)居昆明別墅紅盤(pán)行列，從開(kāi)賣(mài)至今，項(xiàng)目憑借突出的性?xún)r(jià)比以及稀缺的生態(tài)資源、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)等，得到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。
另一方面，也正是因?yàn)?u>別墅絕對(duì)受限于資源的有限性的特殊性，這才成為高凈值人群的選擇。
位于開(kāi)發(fā)強(qiáng)度二區(qū)的鴻基云璽臺(tái)
尤其是在去年12月，昆明自規(guī)局發(fā)布的《昆明市詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則《試行）》文件中，將昆明劃定為五個(gè)強(qiáng)度分區(qū)，明確了各個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，并制定了容積率上限，其中開(kāi)發(fā)低密住宅最優(yōu)區(qū)——臨湖區(qū)域、生態(tài)敏感區(qū)域等區(qū)域，以及臨山區(qū)域、城市大型公共開(kāi)敞空間周邊區(qū)域、大型文體設(shè)施周邊區(qū)域等區(qū)域被分別劃定為了強(qiáng)度一區(qū)和強(qiáng)度二區(qū)。
這一文件的頒布，對(duì)于今后別墅類(lèi)低密產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)有了更多限制，對(duì)于如今的別墅市場(chǎng)而言，也將面臨賣(mài)一套少一套的局面。
通過(guò)近幾年昆明的土地出讓情況，我們也能發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)。
從2021年以來(lái)，昆明主城容積率低于1.2的低密地塊，僅成交了4.23畝，并且成交的土地，還是既往項(xiàng)目的零星用地。
220多萬(wàn)，即可享主城稀缺湖山院墅
就在昆明主城別墅供應(yīng)量少，且在持續(xù)減少的前提下，作為昆明3年的別墅銷(xiāo)冠——鴻基云臺(tái)的優(yōu)勢(shì)自然不可取代。
鴻基·云璽臺(tái)正位于昆明主城、呈貢新城、長(zhǎng)水航空城三角中心，坐擁云南目前唯一一個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)自是不言而喻。
此外，項(xiàng)目背靠約100畝尖山，直面約2000畝果林生態(tài)湖，沿果林湖東側(cè)呈長(zhǎng)條狀分布，使得該項(xiàng)目獨(dú)占了整個(gè)果林湖東岸，而這也是全昆明難得的能同時(shí)做到既背山又面水的臨湖別墅。
作為昆明為數(shù)不多的生態(tài)湖山資源，果林湖是僅次于滇池的第二大水域，水域面積相當(dāng)于10個(gè)翠湖的體量，作為國(guó)家二級(jí)飲用水源，其水質(zhì)更是優(yōu)于滇池和翠湖。
3公里內(nèi)環(huán)繞云南民族大觀園、果林湖公園、廉政公園、馬料河公園、觀山公園、周山公園6大生態(tài)公園，片區(qū)植被覆蓋率高達(dá)80%。如此得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，使得果林湖一帶經(jīng)過(guò)多年發(fā)展成為昆明別墅高聚集的區(qū)域之一。
但目前為止，果林湖畔在售的純別墅項(xiàng)目僅有鴻基·云璽臺(tái)，其稀缺性可想而知。
在這里除了優(yōu)質(zhì)自然景觀，其交通便利性與生活配套同樣無(wú)懈可擊。坐擁四橫三縱+地鐵9號(hào)線(xiàn)果林湖站的立體交通網(wǎng)絡(luò)，30分鐘內(nèi)暢達(dá)昆明各處。周邊經(jīng)開(kāi)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、經(jīng)開(kāi)二小、經(jīng)開(kāi)二中、西南聯(lián)大附小附中等知名教育資源匯聚。三甲醫(yī)院及大型商圈駕車(chē)15分鐘內(nèi)隨心所選。可謂左城右景，價(jià)值之軀，便利之極。
西南聯(lián)大附小附中
云大醫(yī)院
經(jīng)開(kāi)富康城商圈
最為關(guān)鍵的是，鴻基云璽臺(tái)還擁有超高的性?xún)r(jià)比。你絕不敢想，200多萬(wàn)的價(jià)格在主城區(qū)最多能夠買(mǎi)到一套很普通的改善房，但是在經(jīng)開(kāi)區(qū)的果林湖畔，你卻可以輕易擁有如詩(shī)如畫(huà)般的湖山院墅生活。
這樣一個(gè)生態(tài)宜居屬性可以打滿(mǎn)分的項(xiàng)目，整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)也相當(dāng)亮眼，約1.06超低容積率，超150%以上得房率、L形建筑分布、獨(dú)門(mén)獨(dú)院使得私密性與功能性完美結(jié)合，6.8米的挑高客廳和預(yù)留私家電梯廳，彰顯從容大氣。同時(shí)，270°瞰景星空大露臺(tái)和戶(hù)戶(hù)私家花園，與自然完美融合。不論你是三口之家亦或三代同堂，這里一切皆能滿(mǎn)足……
鴻基云璽臺(tái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)也相當(dāng)亮眼
站在露臺(tái)上的開(kāi)闊視野
而對(duì)于很多購(gòu)房者擔(dān)心的交付問(wèn)題，也不用過(guò)多憂(yōu)慮。去年1月首批次交付330套房源后在同年6月再次交付18套，今年1月完成了二批次140套房源的完美交付后，又在3月11日交付了46套，兩年來(lái)鴻基·云璽臺(tái)完成了4次交付，截止目前整個(gè)項(xiàng)目已交付86%，多次的成功交付，自然安全感十足。
去年鴻基云璽臺(tái)完成了共348套房源的完美交付
今年1月和3月共交付186套，鴻基云璽臺(tái)目前已交付了86%
項(xiàng)目當(dāng)前在售的建筑面積約194-280平合院別墅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)在今年內(nèi)可全部交付，其現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)自然安全感滿(mǎn)滿(mǎn)。
這樣一個(gè)資源稀缺、產(chǎn)品稀缺、性?xún)r(jià)比又超高的產(chǎn)品，也難怪能成為昆明3年的別墅銷(xiāo)冠。
對(duì)于有別墅夢(mèng)的朋友來(lái)說(shuō)，可得抓緊時(shí)間趕快上車(chē)了，據(jù)了解，鴻基云璽臺(tái)即將進(jìn)入收官倒計(jì)時(shí)，以后如此“劃算”的別墅上車(chē)門(mén)檻機(jī)會(huì)將越來(lái)越少了。
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