8月26日，云南自貿(mào)區(qū)昆明片區(qū)獲批設(shè)立，接著樓市就迎來了“金九銀十”，進入9月以來，朋友圈更是被各置業(yè)顧問“刷屏”，不過自貿(mào)區(qū)和房價到底有多大關(guān)系呢？近日，春城晚報-開屏新聞記者走訪了位于昆明自貿(mào)區(qū)里的不少樓盤，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)置業(yè)顧問并不會刻意提起自貿(mào)區(qū)，不過也有樓盤已經(jīng)積極蹭起了自貿(mào)區(qū)熱點。
少數(shù)自貿(mào)試驗區(qū)對房價的影響較大
8月26日，國務(wù)院印發(fā)了《 關(guān)于6個新設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案的通知》，文件顯示昆明片區(qū)的范圍為：東至東繞城高速公路，南至廣福路、南繞城高速公路，西至盤龍江、明通河，北至人民東路。功能定位：加強與空港經(jīng)濟區(qū)聯(lián)動發(fā)展，重點發(fā)展高端制造、航空物流、數(shù)字經(jīng)濟、總部經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)面向南亞東南亞的互聯(lián)互通樞紐、信息物流中心和文化教育中心。
可以發(fā)現(xiàn)，昆明自貿(mào)區(qū)包含了東風(fēng)廣場、五里多、巫家壩片區(qū)等城市CBD區(qū)域，東市區(qū)的涼亭片區(qū)、方旺片區(qū)，東南板塊的官渡、世紀(jì)城、新亞洲體育城，以及經(jīng)開區(qū)西部片區(qū)，另外還有長水機場前的昆明綜合保稅區(qū)。
從2013年上海自貿(mào)試驗區(qū)設(shè)立，到目前，我國自貿(mào)試驗區(qū)數(shù)量已經(jīng)達到18個，那么這些自貿(mào)試驗區(qū)的對房價的帶動如何呢？據(jù)綠地東南亞中心置業(yè)顧問介紹，“試驗自貿(mào)區(qū)落地以后，會引進更多的企業(yè)，以帶動整個片區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，GDP上去以后，房價自然也就上去了。如上海自貿(mào)試驗區(qū)，掛牌后三個月，住宅土地溢價達到100-150%,最高達到了445%；而深圳前海自貿(mào)試驗區(qū)，掛牌一個月住宅價格也是上浮了20%，二手房價環(huán)比上漲了10%；廣州南沙自貿(mào)試驗區(qū)掛牌三年以后，GDP增長了10%，住宅一手房價上浮達到了38%，高于全市18%，而昆明自貿(mào)試驗區(qū)的設(shè)立，受益最大的莫過于巫家壩片區(qū)。”
2018年，承擔(dān)巫家壩片區(qū)一級開發(fā)的昆明城建投資開發(fā)有限公司發(fā)布了《巫家壩城市新中心土地招商手續(xù)》，按照其開發(fā)計劃，計劃“兩年成聚、四年成邑、五年成城”。至2022年，全面完成巫家壩片區(qū)產(chǎn)業(yè)培育，形成與老城區(qū)、呈貢新區(qū)、滇池旅游度假區(qū)、空港經(jīng)濟區(qū)的無縫對接，巫家壩片區(qū)將帶動周邊整體活力，成為昆明城市的新中心和經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。
近日記者走訪時發(fā)現(xiàn)，巫家壩片區(qū)目前正處在熱火朝天的建設(shè)中，據(jù)多家置業(yè)顧問介紹，巫家壩多個樓盤的銷售情況都比較好，開盤時往往“一房難求”，且北部商業(yè)區(qū)的住房價格是整個巫家壩片區(qū)里最高的，不過巫家壩最近房價頻漲跟自貿(mào)試驗區(qū)的掛牌有聯(lián)系么？
巫家壩多個樓盤并不營銷自貿(mào)區(qū)
記者以購房者的身份來到巫家壩時，剛從地鐵口出來，就有多個樓盤的工作人員前來邀約看房。
中交金地
記者從中得知目前距離地鐵口最近中交金地已經(jīng)基本沒有房源了，“前幾天開盤被搶的差不多了，21000-23000元/㎡，底價是21000元/㎡，買下來差不多是22000-23000元/㎡，而且是毛坯房。”當(dāng)記者問到是否與自貿(mào)區(qū)有關(guān)時，卻得到了否定的答案，“與自貿(mào)區(qū)關(guān)系不大，是本身的地理位置好，而且是昆明新的CBD中心，幾家售樓部開盤時差不多都是爆滿的。中交金地開盤的時候，將近有200多人，可是只有50余套房子，購房比例將近4∶1�！�
在去綠地東南亞中心看房的路上，工作人員一直跟記者介紹其售房景象，“12棟早就賣到20000多元了，8月30號開盤的時候樓下停車場都爆滿，不過當(dāng)時綠地的住宅均價是18000元/㎡�！痹摴ぷ魅藛T也透漏了一個信息，“現(xiàn)在只有一棟住宅沒有賣了，其余零零散散的還有一些，現(xiàn)在再一起賣，后面可能也要封盤了。”
走進綠地東南亞中心售樓部，記者發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有了關(guān)于自貿(mào)試驗區(qū)的介紹，記者在售樓中心里看到一塊介紹自貿(mào)試驗區(qū)的展板，列舉了上海、深圳、廣州等片區(qū)的自貿(mào)試驗區(qū)，并著重提到了自貿(mào)試驗區(qū)里的商業(yè)發(fā)展對房價的帶動作用，“經(jīng)濟更發(fā)達，人口會更多，經(jīng)濟發(fā)展上去以后，房價自然而然就會跟著漲�！贝送�，置業(yè)顧問為記者介紹了一套118㎡的小三房戶型，目前總價在250萬左右，單價20000-21000元/㎡左右，不過目前住宅均價已經(jīng)到了22000元/㎡，較之8月30開盤時的18000元/㎡，目前均價已上漲4000元，總價上漲約40余萬元。
不過值得注意的是，巫家壩片區(qū)里，除了綠地東南亞中心，記者還走訪了西派國越、萬科翡翠、中南云鏡、保利堂悅等樓盤，不過均沒有發(fā)現(xiàn)售樓部有關(guān)于自貿(mào)試驗區(qū)的相關(guān)介紹。
西派國越
在西派國越，記者了解到，9月4日開盤的6號住宅樓均價已經(jīng)達到了28000元/㎡，目前西派國越的住宅已經(jīng)賣完了，對于此前30000元/㎡的均價，置業(yè)顧問王經(jīng)理解釋道，“之前30000元/㎡的是我們的樓王大平層，面積360㎡；240㎡的住宅在24000-28000元/平米左右；198㎡的大概在24000-25000元/㎡左右，不過目前住宅的均價在28000元/㎡左右。此后還會有住宅在11月份開盤，不過因為觀景位置不是特別好，價格會稍微低一些，預(yù)計在20000-21000元/㎡左右�！闭f到自貿(mào)試驗區(qū)區(qū)，王經(jīng)理也表示，“目前西派的賣點還是巫家壩的未來發(fā)展規(guī)劃和房子本身的優(yōu)勢，自貿(mào)試驗區(qū)對我們來說，只是錦上添花，如果顧客不問，我們一般不會主動介紹�！�
記者在萬科翡翠看了105㎡的小三房，價格在180-200萬左右，單價在17000-19000元/㎡左右，而165㎡的大平層價格差不多在21000元/㎡左右。因為距離核心區(qū)相對遠一些，價格也會相對低一些，不過置業(yè)顧問也表示，自貿(mào)試驗區(qū)只是促進巫家壩的發(fā)展進程，對房地產(chǎn)反而沒有多大影響，自貿(mào)試驗區(qū)只是讓巫家壩的發(fā)展更快，成熟越早，對房價有一定促進作用，但其實影響不大。
專家：
投資自貿(mào)試驗區(qū)也有風(fēng)險，需辯證對待
此外，記者還走訪了一些自貿(mào)實驗區(qū)以內(nèi)、巫家壩以外的樓盤，如關(guān)上片區(qū)的融城春曉目前均價14500元㎡，較之前上漲了500元左右，不過融城春曉的置業(yè)顧問告訴記者，目前來看房的顧客知曉自貿(mào)試驗區(qū)的不多；南市區(qū)的萬科魅力之城，目前均價在14500元㎡，價格較為穩(wěn)定，反而是同片區(qū)的海倫國際目前房源緊張，置業(yè)顧問表示，“目前均價14500元/㎡，如果有意向的話要抓緊時間訂房�！�
在走訪這些樓盤時記者發(fā)現(xiàn)，前來看房的市民基本沒有人詢問自貿(mào)試驗區(qū)，那么自貿(mào)試驗區(qū)的設(shè)立對住宅價格的影響大么？
據(jù)云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪介紹，自貿(mào)區(qū)對住宅的影響可以是促漲房價，不過也可能會有一定的風(fēng)險�！白再Q(mào)區(qū)的設(shè)立是一個金融機遇，在自貿(mào)區(qū)以內(nèi)，產(chǎn)業(yè)相對比較集聚，產(chǎn)業(yè)的集聚也就帶來了人口的集聚；其次，自貿(mào)區(qū)里的優(yōu)惠政策，會吸引產(chǎn)業(yè)、吸引人口進來，產(chǎn)業(yè)參與其中以后，就業(yè)也隨之參與其中，對住房的需求也會增加，這是一個未來預(yù)期，從我們國家上海自貿(mào)區(qū)的設(shè)置來看也是產(chǎn)生這么一個效應(yīng)。”
除了就業(yè)方面的原因，張洪還表示，自貿(mào)區(qū)還帶來了進出口貿(mào)易的便利性，可能會有一些經(jīng)商人口和流動人口集聚，對住房的需求、甚至是短期住房需求隨之出現(xiàn)，給租賃住房提供了機會，不過一般自貿(mào)區(qū)形成它不會引起住房需求的增加，但價格的上漲也是必然的，其中不排除一些炒作的情況�！爱吘棺再Q(mào)區(qū)規(guī)劃了一塊地方，但產(chǎn)業(yè)集聚還是需要一個過程的，現(xiàn)在是在炒概念，房價增長的同時，也有風(fēng)險存在，就是我們說的風(fēng)險投資，主要看購房的人怎么考慮這個問題�！�
然而住在自貿(mào)區(qū)里的優(yōu)勢也很多。
首先，因為產(chǎn)業(yè)集聚，會帶來就業(yè)的方便；其次，如果商品貿(mào)易在免稅區(qū)里面，就會形成一個加工貿(mào)易、國際貿(mào)易的商業(yè)圈，可能會帶來進出口方面的一些方便性。
同時張洪也說到，有樓盤會用自貿(mào)區(qū)做營銷，可能就會出現(xiàn)目前房價上漲，但是后期價值無法跟上的情況，“也就是現(xiàn)在炒概念，因為自貿(mào)區(qū)在產(chǎn)業(yè)集聚形成以后會產(chǎn)生長期優(yōu)勢，但是現(xiàn)在看來只是有這么一個政策，還沒有形成，也就是我們的預(yù)期什么時候能實現(xiàn)還不是很清楚，要用后期的質(zhì)檢來證明，在這么的一個前提下，去買自貿(mào)區(qū)的房，就是一種風(fēng)險投資�！睆埡楸硎荆A(yù)估這次房價上漲的主要原因是受到自貿(mào)區(qū)概念的影響，與最近金融稍微放寬可能也有關(guān)系，但金融放寬有定向性，對房地產(chǎn)流動有一定的限制，就昆明市來看房價沒有大幅度上漲，主要是跨進自貿(mào)區(qū)的這一片有一定增長。（春城晚報-開屏新聞 實習(xí)記者孫江葒 實習(xí)生桂昕 攝影報道）
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