辦公市場—近年辦公市場連續(xù)2年供大于求，去化高位運(yùn)行，低價(jià)物業(yè)影響均價(jià)下降
辦公市場2015至2017年供應(yīng)減少，自18年起處于供大于求的狀態(tài)，19年供求齊升，庫存上升，去存成為市場主要任務(wù)； p在成交方面，16年起成交量逐年增長，19年高位運(yùn)行，從成交價(jià)格方面看，成交均價(jià)出現(xiàn)下降，從上榜物業(yè)來看，低價(jià)項(xiàng)目較多
辦公市場—辦公存量持續(xù)增長，去化周期超2年，去化壓力大
辦公存量較去年同期增加85萬方，受供應(yīng)端影響，存量出現(xiàn)持續(xù)增加趨勢；
從去化周期來看，截止19年12月去化周期有所增長，存量增加，但去化周期較去年同期有所下降，去化周期27個(gè)月，超2年。
商業(yè)市場—供大于求現(xiàn)象明顯，19年整體均價(jià)小幅上漲但仍低于近五年平均水平
供求方面，2015年開始，供應(yīng)量放緩，市場主要以去庫存為主，至18年供應(yīng)放量，19年商業(yè)市場受恒隆廣場、大悅城等項(xiàng)目的入市供應(yīng) 量創(chuàng)歷史新高，整體市供大于求現(xiàn)象明顯； 從成交價(jià)格方面看，18年開始商業(yè)均價(jià)大幅下降，19年小幅上漲但仍因低價(jià)項(xiàng)目支撐成交量，整體均價(jià)低于近5年平均水平。
商業(yè)市場—商業(yè)市場年末各項(xiàng)目集中放量，庫存持續(xù)攀升，去化周期高位運(yùn)行
截止19年12月商業(yè)庫存396萬方，相比18年增長61萬方，庫存量保持高位，庫存壓力大；庫存依舊保持增長，去化周期達(dá)98個(gè)月，去化周期長。
昆明房企排行榜—強(qiáng)者恒強(qiáng)，競爭激烈
2019年強(qiáng)者恒強(qiáng)，競爭激烈，行業(yè)寡頭化明顯，上榜房企均為昆明目前房地產(chǎn)行業(yè)主力軍，規(guī)模房企以多種方式擴(kuò)充資源，拓寬企業(yè)貨儲， 憑借著自身品牌，產(chǎn)品等優(yōu)勢瓜分市場份額，由此不難看出未來房企集中將進(jìn)一步提升，中小型房企將面臨淘汰壓力。
投資端新進(jìn)企業(yè)拿地積極，低價(jià)攀升，利潤空間壓縮 整體市場量價(jià)齊升，但增速減緩，改善物業(yè)及大戶型產(chǎn)品 逐漸成為市場主流，別墅物業(yè)市場份額增加明顯 商辦物業(yè)存量高升，去化壓力加重
昆明房地產(chǎn)市場預(yù)判
政策走向：市場冷熱為風(fēng)向，短期內(nèi)預(yù)計(jì)主體政策趨勢不會改變
7.30會議強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段，整體調(diào)控節(jié)奏根據(jù)市場“冷熱”度出臺；
城市自主權(quán)進(jìn)一步下放，各政府以市場為風(fēng)向松緊有序的調(diào)控，各有所為，近期市場轉(zhuǎn)冷，調(diào)控小有放松之勢，整體以穩(wěn)為主。
樓市走向：市場下行觸底階段，本周期或?qū)⒊掷m(xù)到2020年2季度
2012年1月、2014年1月，商品住宅銷售面積同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，分別持續(xù)長達(dá)12個(gè)月、16個(gè)月的負(fù)增長，2015年5月轉(zhuǎn)負(fù)為正；2016年起，銷售面積增速開始持續(xù)下降，至2018年1月增速跌至零點(diǎn)左右；2018年上半年量跌價(jià)穩(wěn)，萬人搶房頻現(xiàn)，但好 景不長，2018年4季度市場驟冷，政府出臺放松政策刺激，效果仍舊不明顯；2019年2月同比增速再次轉(zhuǎn)負(fù)， 周期進(jìn)入下行筑底區(qū)間，且已持續(xù)7個(gè)月；按照周期特征看，負(fù)增長將持12-16個(gè)月，或者 更長。
房價(jià)走向：房價(jià)依舊正增長，增速縮減，逐步穩(wěn)健在5%
2011年、2014年出現(xiàn)房價(jià)指數(shù)環(huán)比連續(xù)下跌的情況，持續(xù)時(shí)間分別達(dá)到8個(gè)月、12個(gè)月；房價(jià)在2016年本輪房地產(chǎn)周期內(nèi) 呈現(xiàn)波動上漲，2017 年9月到2018 年9月，高地價(jià)集中入市，在售價(jià)端釋放，使得價(jià)格依然環(huán)比快速大幅度增長
當(dāng)前價(jià)格仍在保持環(huán)比增長，尚未轉(zhuǎn)負(fù)，中央將房地產(chǎn)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的“穩(wěn)定器”，樓市調(diào)控以穩(wěn)為主，地方政府自主權(quán)擴(kuò)大，地方政策以本地市場行情為風(fēng)向，維持穩(wěn)健波動。而很多城市房價(jià)要求控制年增幅控制在5%，預(yù)計(jì)未來走勢將逐步靠近。
昆明走向：買賣雙方信息指數(shù)，下行趨勢明顯，市場降溫
購房者信息指數(shù)、賣房信心指數(shù)走低，市場下行趨勢明顯； n投資端，受供地結(jié)構(gòu)及新進(jìn)房企補(bǔ)貨不足影響，信心指數(shù)走高。
需求預(yù)判：未來三年新增需求將達(dá)到600.74萬方
昆明人口及城鎮(zhèn)化率保持穩(wěn)定向上的增長趨勢，人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)。按照目前人口增長的趨勢，預(yù)計(jì)主城區(qū)80%新增常住人口有購房需求，根據(jù)城市新增購房需求預(yù)測，未來三年新增需求每年將達(dá)600.74萬方；其中每年將會有約427.73萬方的改善需求，年均新增投資需求約為105.29萬方。
需求預(yù)判：住宅產(chǎn)品未來可供應(yīng)總量為1734萬方
截至2019年底在售項(xiàng)目存量563萬方，按照過去12個(gè)月的平均去化速度，去化周期約為7個(gè)月；待開發(fā)土地存量—2019年1月-2019年12月，住宅產(chǎn)品未來可供應(yīng)總量為（1550+230*0.8）1734萬方，按照過去12個(gè)月的平 均去化速度，去化周期為23.4個(gè)月。
需求預(yù)判：2020-2021年理論入市供應(yīng)量分別為1368萬方及1576萬方。
供應(yīng)量預(yù)測——基于待開發(fā)、在售項(xiàng)目存量和未來土地供應(yīng)量三種潛在供應(yīng)量，對入市節(jié)奏進(jìn)行排列，預(yù)測19年起市場進(jìn)入供應(yīng)增長期，預(yù)測2020-2021年理論入市供應(yīng)量分別為1368萬方及1576萬方。
2020年昆明市場政策將符合政府調(diào)控預(yù)期，預(yù)計(jì)市場 量價(jià)走勢保持穩(wěn)定，增幅放緩。而房企在各都市圈項(xiàng)目 逐步入市或持銷，房企在都市圈城市的業(yè)績將會大幅提升。
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