昆明土地市場分析
整體供求—2019年土地供求平衡，供求量較同期均表現(xiàn)上漲趨勢，增速有所減緩
從土地供應(yīng)端看，2019年土地市場供應(yīng)323宗，同比增長43.17%；占地面積948.53萬方，同比增長27.08%；可建面積 3062.53萬方，同比增長49.50%；
從土地成交情況看，2019年土地成交289宗地，同比增長58.79%；占地面積836.31萬方，同比增長46.15%；可建面積 2756.37萬方，同比增長57.82%；土地成交累計樓面均價3125元/㎡，較同期下降1.14%，整體溢價水平同比增長7.42%。
成交走勢—昆明土地市場進(jìn)一步透明化，公開招拍掛占比上升，供地節(jié)奏趨于平穩(wěn)
縱觀近五年土地成交量，16年開始政府加大土地供應(yīng)量，品牌房企紛紛入駐，土地拍賣出讓透明化，房企競爭環(huán)境緊張；
相比于2018年，2019年政府供地節(jié)奏趨于平穩(wěn)，整體周期性變化，三季度土地市場活躍度較高。
成交結(jié)構(gòu)—昆明市土地成交以住宅類為主，組合商住及綜合用地，產(chǎn)業(yè)勾地成為趨勢
從2019年土地市場成交結(jié)構(gòu)月度情況看，住宅類用地任然占市場主力，純住宅用地整體溢價率達(dá)10.83%；隨著政府招商引 資房企產(chǎn)業(yè)入駐等拿地方式的多樣化，商住類以及綜合類用地不斷增加，低溢價率獲�。皇芾ッ魃剔k市場低迷影響，市場去 庫存為主，商辦類性質(zhì)土地成交持續(xù)保持低位運(yùn)行，未來昆明房地產(chǎn)市場仍以住宅類產(chǎn)品為市場主力產(chǎn)品。
一二級市場—商品房成交量穩(wěn)定，市場熱度不減，帶動土地成交量持續(xù)上漲
2015-2019年商品房成交量穩(wěn)中趨漲，市場平穩(wěn)健康增長，政府供地加速，土地成交表現(xiàn)顯眼，2019年土地成交量同比 2015年翻5倍，房地成交占比持續(xù)下滑；
2019年商品房成交量達(dá)1407.93萬方，住商辦用地成交可建體量2695.45萬方，新增供應(yīng)1111.38萬方。
一二級市場—土地交易進(jìn)一步明朗化，房企溢價拿地入駐，房價地價比下降
從五年商品房成交均價來看，昆明市場商品房均價保持穩(wěn)步上漲趨勢，18年破萬，19年持續(xù)保持穩(wěn)增長態(tài)勢，商品房均價高 達(dá)11750元/㎡；
16年開始，隨著近五年品牌房企陸續(xù)入駐，土地成交透明化，土地成交均價大幅度上浮，房企溢價拿地，整體房地價比下滑。
土地流拍—2019年土地成交宗數(shù)增加，房企拿地信心足
2019年土供應(yīng)323宗，成交289宗，流拍35宗，整體流拍率11%，同比18年上漲; 拍賣出讓含住宅地塊流拍率低，其中流拍 地塊多為掛牌出讓地塊及純商業(yè)商務(wù)地塊。
片區(qū)成交表現(xiàn)—土地市場分區(qū)成交差距大，官渡、西山、呈貢成為房企拿地主戰(zhàn)場
從2019年土地市場成交分區(qū)情況看，各個片區(qū)之間量價差距逐漸拉大，受地勢及城市發(fā)展方向“南延北拓、西進(jìn)東出”影響，官渡區(qū)以成交量368.15萬方、97宗土地的絕對優(yōu)勢遠(yuǎn)超其它各區(qū)，位列榜首；西山區(qū)以成交量159.05萬方成交量第二，以樓 面單價4993元/㎡位列成交樓面價榜首，主力成交草海片區(qū)；呈貢區(qū)成交154.25萬方，排名第三，以2047元/㎡的單價優(yōu)勢， 成為最具潛力的區(qū)域；官渡區(qū)和五華區(qū)以城改舊改勾地為主，成交量低位運(yùn)行，全年成交量未破百。
板塊成交表現(xiàn)—近五年土地成交凈增量2811萬方，去化周期2年內(nèi)，庫存低位運(yùn)行
從2019年昆明土地市場成交板塊分布情況看，主城核心區(qū)因土地越來越稀缺，多為城改舊改項目，房企拿地以城市發(fā)展方向 外溢。其中官渡區(qū)巫家壩、東南板塊、西山區(qū)馬街板塊、滇池板塊、呈貢區(qū)呈貢新城板塊等成為今年土地市場熱點板塊，房 企爭相入駐；此外官渡區(qū)空港板塊、呈貢區(qū)大漁板塊、盤龍區(qū)北部山水新城板塊等外緣板塊也是逐漸受房企關(guān)注�？崭郯鍓K 以198.61萬方的量位列成交量榜首，滇池板塊以成交樓面均價10603元/㎡位居板塊成交樓板價第一位。
房企布局—近2年昆明新進(jìn)房企16家，19年招拍掛新進(jìn)企業(yè)增加
2018-2019年12月，昆明新進(jìn)房企累計共16家，主要進(jìn)駐方式為合作進(jìn)駐與招拍掛形式拿地進(jìn)駐；2019年1-12月共有7家新進(jìn)企業(yè)入駐昆明，其中錦藝置業(yè)、德商地產(chǎn)、雅居樂、寶能分別在招拍掛市場高溢價拿地；復(fù)地招 拍掛摘得西山區(qū)前衛(wèi)街道辦3宗商住用地，首進(jìn)昆明；上海鵬欣聯(lián)合建投和昆明浦項地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)業(yè)拿地首進(jìn)昆明。
房企布局—2019年房企拿地加碼，多家房企產(chǎn)業(yè)入駐，躋身拿地TOP10排行版
2019年品牌房企積極拿地，搶占市場份額，其中俊發(fā)、招商蛇口、康美藥業(yè)、碧桂園、滇管會、上海鵬欣、保利置業(yè)、世茂、 融創(chuàng)、大華集團(tuán)躋身拿地房企前TOP10。
房企高溢價表現(xiàn)—公開招拍掛市場競爭激烈，2019年單宗土地溢價高達(dá)144%
從2019年溢價率高于60%的土地成交來看，錦藝、雅居樂、東原、中南、中交等房企高溢價拿地，主要分布在官渡區(qū)、盤龍區(qū)和呈貢區(qū)。
成交排行版—2019年房企拿地面積、總價、單價TOP10排行榜
從成交面積排名看，俊發(fā)以總成交面積492.41萬方，拿下總面積榜第一，招商蛇口以空港板塊26宗成交量優(yōu)勢緊隨俊發(fā)排行 第二，官渡區(qū)、呈貢區(qū)成為房企拿地主戰(zhàn)場； n 從成交總價排名看，俊發(fā)以131.75億元遠(yuǎn)超其它房企名列榜首，均以底價獲取，坐實地王之名，其余均為外來房企，寶能、 康美藥業(yè)、雅居樂、中交地產(chǎn)均溢價拿地；從成交單價排名看，中國石油天然氣股份有限公司以18427元/㎡排名第一，寶能溢價摘得西山區(qū)草海片區(qū)8宗優(yōu)質(zhì)地塊，以 成交樓面價13678元/㎡的高價入榜第二，成交單價前十房企商業(yè)、商辦性質(zhì)拿地為主，住宅類用地成交單價區(qū)位主導(dǎo)。
房企貨儲—截止2019年12月底，房企貨儲排行榜TOP10
截止2019年12月，昆明貨值儲備前十房企總貨值儲備量高達(dá)4003.84萬方，占市場份額主導(dǎo)地位，其中俊發(fā)以1162.35萬方 的土地貨值儲備穩(wěn)居首位，房企19年加速房企貨值儲備，其中招商蛇口和康美藥業(yè)均以產(chǎn)業(yè)拿地，除康美溢價59.32%拿地 外，另外其他房企均底價拿地，勾地為主。
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