南京10宗地塊出讓 萬科、融創(chuàng)、華夏幸福等上演“370億土拍爭奪戰(zhàn)”

疫情過后的土地市場比以往來的更加火熱,專家們預(yù)測報復(fù)性消費并沒有出現(xiàn)在商品消費中,反而體現(xiàn)在了房企們圍獵的土地市場中。  

從4月29日到30日,南京在這兩日期間總共出讓了10宗地塊,合計成交總價371.5億元,競得房企包括去年就在南京樓市賣得不錯的萬科、金地,還有寄望于趕上他們的融創(chuàng)、華夏幸福、華發(fā)等。  

此外,參與競拍卻空手而歸的房企更是數(shù)不勝數(shù),中海、碧桂園、招商、新希望、華僑城,那些意圖在長三角分一杯羹的房企幾乎都參與了這場圍獵。  

資料來源:南京國土局、觀點指數(shù)整理

 

資料來源:南京國土局、觀點指數(shù)整理  

南京資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士尹霄飛認為:“南京這幾天連續(xù)拍賣土地,我覺得對土地市場是一個刺激”。  

南京的土地熱  

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,2019年南京全市出讓184幅地塊,土地成交總金額約1654億,位列全國第七。若按此計算,南京在這兩天拍地的金額就超過了去年的20%,在前兩個月受到疫情影響積壓下來的土地,政府也在加速推地,增加供應(yīng)。  

從過往的經(jīng)驗看,南京土拍競價能達到競自持的土地并不算多,去年僅有10幅。藍光以5.8億元+自持1200萬平方米奪得的江寧區(qū)宅地,成為了南京市場今年首宗達到競自持階段的地塊。  

其中,最主要的原因在于南京市政府對于樓市一手房的價格限制比較大,南京市主城區(qū)常常出現(xiàn)一二手房房價倒掛的情況,房企在拿高價地的同時要考慮到地王積壓在手上的可能性。  

以2016年時的葛洲壩地王為例,彼時45213元/平方米的價格是南京市的地價紀錄,但和房企快周轉(zhuǎn)的理念相違背的是,“葛洲壩南京中國府”在2019年底才正式推盤,價格“亦不過”64000元/平方米。地王在手里砸了3年,卻仍然沒有賣到理想的價格。  

在長三角市場越來越熱的情況下,南京這兩年的人口屬于凈流入的狀態(tài),購房需求穩(wěn)定增長,市場相對來說比較安全,所以很多開發(fā)商愿意在南京拿地。  

此次土拍中,中南30.8億拿下的建鄴區(qū)江心洲板塊的純宅地,35274元/平方米的價格刷新了板塊內(nèi)的新紀錄。目前,板塊內(nèi)在出售的一手房仁恒江灣世紀均價也只在45000元/平方米左右。  

尹霄飛對觀點地產(chǎn)新媒體表示:“主城區(qū)屬于供不應(yīng)求,房子去化率并不會成為問題!钡麑τ谀壳暗牟糠值母邇r地也存有疑慮。  

例如,萬科與融創(chuàng)在河西南部區(qū)域高溢價拿下的地塊,樓面單價均超過40000元/平方米,作為南京最熱的板塊之一,房子并不愁賣不掉,但是樓盤價格方面卻是主要問題,板塊內(nèi)一二手房房價倒掛已經(jīng)成為了常規(guī)。  

尹霄飛認為,近期河西市場上的樓盤,政府一般批準的是五萬多。萬科,融創(chuàng)在拿地之后并不是擔心能不能賣掉的問題,更多的是政府限價放開多少的問題。目前,在區(qū)域內(nèi),政府限價限的比較嚴,只要把這個限價的緊箍咒放開,房價上漲可能會比較快。  

對于南京的樓市走向,尹霄飛覺得會持續(xù)保持火熱。“在過去數(shù)月,無論是土地市場還是樓市在疫情下都屬于冰封期啊。在經(jīng)過一輪集中推地后,會同時給購房者與房企傳遞一種信號,在土地市場與樓市兩端刺激消費,從而穩(wěn)定南京樓市未來的預(yù)期!  

大房企的圍獵場  

從本次南京土拍競得房企的名單中不難發(fā)現(xiàn),獲勝的房企基本都屬于頭部房企,僅有一宗純商辦地和一宗養(yǎng)老地塊由并不算出名的企業(yè)拍得。  

自新冠疫情以來,售樓處被強制關(guān)閉、工地被叫停,房企們的日子并不好過,大的房企尚能依靠余糧撐過去,但對于小型房企來說卻是度日如年。  

與此同時,在融資端適當?shù)姆砰_讓房企們的現(xiàn)金流并沒有那么吃緊,融資成本的下降讓房企們有余力到土地市場去補倉。房企們在過去數(shù)月,沒有了土地進賬后,開啟了大肆補倉的節(jié)奏。  

值得注意的是,土地市場逐漸呈現(xiàn)出了一種兩極分化的狀態(tài)。此次南京拍地,溢價率超過20%的地塊有5幅,底價成交的地塊有4幅。  

溢價率較高的地塊都處于南京市的熱門板塊,購房意愿強烈,市場穩(wěn)定,且均為純宅地;另一方面,底價成交的地塊基本上都是大體量的商住地或商辦地,在出讓規(guī)定上要求比較多。  

例如華夏幸福63億底價摘得的秦淮區(qū)紅花街道機場路以南、國際路以東商住地,地塊規(guī)定項目內(nèi)所有商業(yè)及辦公用房均須由競得人整體持有。同時,該地塊的商辦和住宅須同步開工,同步建設(shè)。  

據(jù)悉,該地塊地上出讓面積180576.96平方米,地下出讓面積88782.65平方米,綜合容積率3.5。這種大體量商住地對于房企們來說需要考驗開發(fā)商們的綜合開發(fā)能力,商業(yè)運營實力,無論是資金的沉淀要求還是開發(fā)能力都不適合小房企。  

疫情后的土地市場在房企們與政府加緊推地的雙重推動下,全國土地呈現(xiàn)了“報復(fù)性增長”的趨勢,主要集中在以長三角、大灣區(qū)的一二線城市。  

在過去幾年享受完“下沉市場”四五線城市的紅利后,不少房企們在危機到來之際似乎都做出了同樣的選擇,重返二三線。尤其是長三角區(qū)域,土地競爭或許會比以往來的更加激烈。  

房企們的財大氣粗直接導(dǎo)致的是土地價格的飛漲,在這個絕大多數(shù)房企急于補倉的窗口,地王與高溢價屢見不鮮。例如,在兩日前的杭州土拍中,濱江在第17輪一口氣加價10億,直接暴增至封頂價56.42億元。  

在近期極為激烈的土拍市場中,高昂的土地成本讓小房企的生存空間越來越小。房企們在瘋狂圍獵土地時,除了眼前的土地,同時成為目標的還有那些已經(jīng)掉隊的小房企們。  

“強者恒強”在疫情下的房地產(chǎn)市場將會更加顯著。去年的兩位并購?fù)跞趧?chuàng)董事長孫宏斌和世茂總裁許世壇都在業(yè)績會表達了同樣的態(tài)度,“今年比以往將會有更大的收并購機會”。  

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