昆明銳理數(shù)據(jù)2020年上半年房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

商辦市場

【市場總體供銷價(jià)】商辦市場整體供大于求，價(jià)格受單項(xiàng)目影響波動(dòng)較大；上半年商辦市場新增155.59萬㎡，同比下降12%，銷售68.31萬㎡，同比下降33%，成交均價(jià)為12746元/㎡，同比增長12%

【存量與去化】商辦市場存量持續(xù)上漲，去化周期不斷延長；截止2020年6月30日，商辦市場存量達(dá)1331.62萬㎡，同比19年同期增長19%，去化周期達(dá)87個(gè)月，去化壓力巨大

【分區(qū)域?qū)Ρ取?nbsp;2020上半年僅西山區(qū)供求比小于1， 盤龍區(qū)、官渡區(qū)和呈貢區(qū)因大量公寓產(chǎn)品入市，銷量較好；高新區(qū)供銷較為平衡，去化周期相對(duì)較短，經(jīng)開區(qū)存量雖少，去化周期最長

【分板塊市場對(duì)比】商辦市場整體供銷較去年同期均有下滑，呈貢、高新和官南板塊供銷最多，但價(jià)格均小幅下降

【市場總體供銷價(jià)及存量與去化】商業(yè)市場整體供大于求，2019年開始受車行天下國際汽車城等低價(jià)項(xiàng)目入市影響，均價(jià)持續(xù)下降；上半年商業(yè)新增56.38萬㎡，銷售17.21萬㎡，均價(jià)18757元/㎡，存量685.28萬㎡，需186個(gè)月（約15.5年）才能去化

【分板塊市場對(duì)比】商業(yè)市場呈貢、世博和東市板塊表現(xiàn)較好，但價(jià)格有所下滑

【分商業(yè)類型對(duì)比】商業(yè)市場2020年上半年住宅底商依然是市場主力，新增34.97萬㎡，占比62%；銷售13.65萬㎡，占比79%，存量為440.38萬 ㎡ ，占比64%；集中式商業(yè)售價(jià)最高為22097元/㎡

【商業(yè)產(chǎn)品面積總價(jià)交叉】2020年上半年商業(yè)核心成交面積段主力為20㎡以下，占比17%，總價(jià)段為30萬以下，占比16%；小面積、低總價(jià)投資型商鋪熱銷

【市場總體供銷價(jià)】寫字樓19年四季度后有所增加，2020上半年巫家壩、西北新城部分寫字樓落成增量爆發(fā)同比增長322%，銷售10.51萬㎡，同比下滑67%，成交均價(jià)15242元/㎡，同比增長98%，存量和去化周期增加，需要140個(gè)月（約11.7年）才能消化

【分板塊對(duì)比】寫字樓市場2020年上半年新增供應(yīng)量高新板塊占據(jù)榜首，占比30%；銷量世博板塊占據(jù)榜首，占比48%；次中心板塊存量最多，占比21%；世博板塊售價(jià)最高為19451元/㎡

【寫字樓面積與總價(jià)交叉】寫字樓市場2020年上半年主力成交面積段為80㎡以下，占比26%，主力總價(jià)段為100萬以下，占比50%；次主力為120-130㎡，100-120萬

【市場總體供銷價(jià)】公寓市場自18年下半年起供應(yīng)量大幅提升，存量隨之逐步增高，2020年因春節(jié)與疫情的影響，新增同比下降22%，銷售40.59萬㎡同比下降17%，成交均價(jià)9551元/㎡同比下降7%，存量和去化周期小幅增加，需要41個(gè)月（約3.4年）去化

【分板塊對(duì)比】公寓市場2020年上半年呈貢板塊供銷存量均最高，分別占比44%、26%和33%；高新板塊銷量占比25%，存量占比11%，市場較為健康；中心板塊售價(jià)最高為16583元/㎡

【公寓面積與總價(jià)交叉】公寓市場2020年上半年核心成交主力30~50㎡、50萬以下；次主力50-70㎡、50-70萬

【商辦市場小結(jié)】

商辦市場整體去化壓力巨大，未來去庫存將是商辦市場主要目標(biāo)

昆明市場前期商辦供應(yīng)激增，嚴(yán)重供過于求，導(dǎo)致存量積壓，同時(shí)2020上半年因春節(jié)與疫情雙重影響，第二季度供應(yīng)再次井噴，存量持續(xù)上漲，去化壓力巨大。

公寓在商辦類產(chǎn)品中去化周最短，呈貢、西北新城和官南、巫家壩等區(qū)域因規(guī)劃發(fā)展利好和城市配套更新，雖有大量公寓產(chǎn)品入市，總體去化優(yōu)于其它板塊商業(yè)類產(chǎn)品因19年車行天下等低價(jià)項(xiàng)目入市，價(jià)格持續(xù)下滑，2020上半年以80平以內(nèi)，150萬以下的中小面積產(chǎn)品市場接受度更高，也反映了目前產(chǎn)品以底商、集中商業(yè)為主的市場現(xiàn)狀

寫字樓近年來去庫存趨勢明顯，但2020上半年因西北新城、巫家壩區(qū)域項(xiàng)目建成，供應(yīng)量帶動(dòng)存量大幅增加，而市場成交集中于小面積低總價(jià)產(chǎn)品端，整體需求較弱，2020年第二季度去化周期猛增

未來市場預(yù)判

疫情之后，房價(jià)會(huì)穩(wěn)定向上！

房企壓力并不一定會(huì)隨之減少！

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