昆明的商業(yè)/商辦市場(chǎng)
比你想象的競(jìng)爭(zhēng)更激烈
根據(jù)銳理數(shù)據(jù)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，截止2020年6月底，昆明目前商業(yè)庫存達(dá)685.28萬方，按照目前昆明的去化速度，在昆明不再有任何新增商業(yè)供應(yīng)的情況下，這些商業(yè)在售庫存需15.9年才能完全去化。昆明商辦存量同樣驚人，已取證在售面積已經(jīng)達(dá)到379萬方，按照目前昆明的去化速度，LOFT去清周期可達(dá)到31個(gè)月、SOHO足以滿足54個(gè)月的銷售周期，而寫字樓的出清周期更是預(yù)計(jì)達(dá)到了11年。
昆明的商業(yè)、商辦市場(chǎng)，比你想象的競(jìng)爭(zhēng)更激烈。
昆明的商業(yè)、商辦存量集中在哪里？據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示主要集中在呈貢片區(qū)、東市區(qū)和南市區(qū)。而其中商辦類產(chǎn)品的聚集地，則聚集在南市區(qū)的巫家壩片區(qū)。
作為未來的CBD中心，巫家壩片區(qū)的規(guī)劃決定了這是一塊商業(yè)、商辦產(chǎn)品孵化的沃土，有著五百強(qiáng)企業(yè)背書的知名開發(fā)商紛紛開發(fā)出品質(zhì)、風(fēng)格、定位不同的產(chǎn)品。然而在昆明慘淡的商業(yè)、商辦市場(chǎng)環(huán)境中，這些藍(lán)圖規(guī)劃很美好的項(xiàng)目，卻經(jīng)歷著罕人問津的遭遇，不得不紛紛求助于分銷和渠道來尋找匹配的客戶。
在巫家壩這樣一個(gè)商業(yè)、商辦類產(chǎn)品存量大量集中的片區(qū)里，要做到快速去化簡(jiǎn)直是天方夜譚，更何況要做到“有量有價(jià)”。
但據(jù)小編踩盤了解到，即使市場(chǎng)環(huán)境如此不容樂觀，依然有項(xiàng)目在商業(yè)、商辦的銷售中表現(xiàn)不俗，成為了市場(chǎng)上的“逆市者”�！澳媸姓摺钡拇嬖�，給巫家壩商業(yè)、商辦市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針。
在昆明實(shí)現(xiàn)商業(yè)/商辦“逆市”
必要條件是什么？
隨著昆明這座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及生活方式革新，市場(chǎng)逐漸展現(xiàn)出了更多的選擇空間和選擇標(biāo)準(zhǔn)。至于這些選擇是否符合昆明消費(fèi)者的胃口，只有市場(chǎng)才是最誠實(shí)的驗(yàn)證者。
能夠?qū)崿F(xiàn)全業(yè)態(tài)熱銷的項(xiàng)目屈指可數(shù)，這些項(xiàng)目何以具備如此驚人的市場(chǎng)號(hào)召力？最首要的，在于項(xiàng)目與高凈值人群內(nèi)在精神的高度契合。
絕對(duì)性的占有城市稀缺資源，對(duì)塔尖人群來說是生活進(jìn)階的必然。于昆明投資者而言，如今的昆明發(fā)展一路向南，稀缺資源也向南匯聚。巫家壩代表的不僅是絕對(duì)的世界級(jí)稀缺資源，更是國際化高端生活方式的載體，而作為中國面向東南亞的重要窗口，規(guī)劃有世界最大中央公園、超百萬方高端商業(yè)群、國家級(jí)醫(yī)療配置、世界級(jí)知名教育資源的巫家壩片區(qū)無疑是城市資源傾斜的方向。
而與之相匹配的，是巫家壩商業(yè)、商辦產(chǎn)品相對(duì)高的單價(jià)帶來的高門檻，這注定了投資城市未來巫家壩會(huì)是一場(chǎng)眼光與實(shí)力的較量。
但稀貴資源成就的高門檻反過來卻也決定了巫家壩片區(qū)頂級(jí)高端客戶圈層的純粹性。
有資格拿到巫家壩片區(qū)入場(chǎng)券的，無疑是城市塔尖的中堅(jiān)力量。
然而，巫家壩開發(fā)如火如荼，卻不是這里的每一個(gè)項(xiàng)目都能有這樣的市場(chǎng)認(rèn)可度。
從LV、CHANEL、CUCCI到會(huì)員制高端會(huì)所、世界級(jí)臻品美食大師店，無論是階段性奢侈品消費(fèi)還是日常性輕奢消費(fèi)，從來只會(huì)落位于高凈值人群的聚集地。絕對(duì)資源之上，如何在商業(yè)、商辦市場(chǎng)紅海中實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步突圍？昆明的答案是 ：大人物的頂級(jí)消費(fèi)力！
消費(fèi)力是能否有投資回報(bào)的衡量依據(jù)，而圈層高度則是能否持續(xù)獲得投資回報(bào)的生命力。
頂級(jí)圈層的頂級(jí)消費(fèi)力一直最為商業(yè)類投資者所看重。在昆明，高凈值人群的聚集效應(yīng)在巫家壩片區(qū)得到了驗(yàn)證，而巫家壩經(jīng)久不衰的銷售戰(zhàn)績(jī)，也為市場(chǎng)掀開了長(zhǎng)期隱藏著的昆明高凈值人群消費(fèi)實(shí)力的一角。巫家壩片區(qū)商業(yè)、商辦產(chǎn)品的炙手可熱，可以說是市場(chǎng)的必然，也是資本流向的必然。
誰能做到“把全業(yè)態(tài)熱銷變成常態(tài)”？位于巫家壩CBD核心的中國鐵建·西派國樾無疑是名副其實(shí)的那一個(gè)。
2019年上半年該項(xiàng)目推出了總價(jià)超千萬的大平層，1個(gè)小時(shí)即售罄，下半年又連續(xù)推出兩棟大面積公寓產(chǎn)品，面積高出片區(qū)平均面積的126%，而且單價(jià)超昆明市場(chǎng)均價(jià)的40%以上，既是高單價(jià)又是高總價(jià)，如此風(fēng)險(xiǎn)極高的產(chǎn)品，是源于整個(gè)項(xiàng)目高端的定位方向，但就是這樣的公寓產(chǎn)品卻在開盤當(dāng)天實(shí)現(xiàn)了90%以上的去化率，而且據(jù)了解客戶多是多層購買。該項(xiàng)目隨后又加推了近0.5萬方商業(yè)，最高單價(jià)超45000元/平米，同樣實(shí)現(xiàn)了開盤售罄，一鋪難求。
從項(xiàng)目面市至今只有短短的18個(gè)月，中國鐵建·西派國樾銷售卻已達(dá)50億，并從多個(gè)維度持續(xù)引發(fā)了昆明高端產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)拔升的進(jìn)階現(xiàn)象，為昆明創(chuàng)造了生活方式的另一種可能。
中國鐵建·西派國樾效果圖
市場(chǎng)是產(chǎn)品的驗(yàn)金石。中國鐵建·西派國樾大平層產(chǎn)品“手慢無”的屬性早已成為昆明樓市的共識(shí)，而市場(chǎng)表現(xiàn)不輸西派住宅的西派商辦、商業(yè)產(chǎn)品據(jù)悉即將再次上新。此次發(fā)售的“西派行政公館”位于巫家壩最核心位置，毗鄰中國鐵建西南總部基地。
西派能否再次刷新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)？是否會(huì)給昆明商辦、商業(yè)市場(chǎng)帶來新的“逆市”靈感？讓我們拭目以待。
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