砍商業(yè)加住宅降低改造難度 棕樹營城改調(diào)整規(guī)劃艱難再啟

8月4日，昆明市五華區(qū)棕樹營城中村改造項(xiàng)目發(fā)布《控制性詳細(xì)規(guī)劃修改批前公示》。最明顯的一個(gè)變化是，商業(yè)商務(wù)用地面積大幅減少，新增了一塊居住用地。

棕樹營城中村改造項(xiàng)目早在2008年就開始啟動(dòng)，十余年來一直波折不斷，是昆明一環(huán)內(nèi)面積最大的城改項(xiàng)目之一。本次控詳規(guī)調(diào)整后，由于商業(yè)用地大幅度減少，而住宅地塊相應(yīng)增加，帶來的直接影響是改造預(yù)期收益增加，難度下降，提高了對(duì)社會(huì)投資人的吸引力，或許預(yù)示著長期卡在此環(huán)節(jié)的棕樹營城改又到了重新啟動(dòng)的時(shí)候。

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修改前后控規(guī)示意圖

棕樹營城中村改造項(xiàng)目改造范圍東至建工集團(tuán)宿舍、南至大觀路、西至環(huán)城西路、北至人民西路。項(xiàng)目的凈用地面積（公園綠地除外）由165797.08平方米調(diào)整為174078.23平方米，增加了8281.15平方米。

調(diào)整后，WH-NP-A2-02-01地塊取消了2.58萬平方米的商業(yè)商務(wù)用地，調(diào)整為商住混合用地，同時(shí)調(diào)整地塊邊界。

WH-NP-A1-01-02地塊的中小學(xué)用地調(diào)整了用地位置及地塊邊界，新建一個(gè)30班小學(xué)；WH-NP-A1-01-01地塊的商住混合用地性質(zhì)不變，調(diào)整地塊邊界；WH-NP-A2-01-01地塊局部調(diào)整為服務(wù)設(shè)施用地，原址保留21班幼兒園。

WH-NP-A1-01-04地塊換位用地及公園綠地的用地面積不變。

原東西向15-25米道路調(diào)整為統(tǒng)一15米道路，取消南北向支路，改為9米地塊內(nèi)部道路并對(duì)外開放。

調(diào)整后，新增居住用地一塊，約為2.5萬平方米，容積率4.75；商住混合用地共有兩塊，一共約合12萬平方米，容積率分別為5.17和4.86。

項(xiàng)目區(qū)位示意圖

棕樹營城改范圍內(nèi)包括云大醫(yī)院職工宿舍區(qū)、建工社區(qū)、貴研小區(qū)、物資小區(qū)、民委東院、棕樹營村等人口密集的單位職工小區(qū)和城中村，2008年就開始啟動(dòng)改造，先后有奧宸、實(shí)力接手后又退出，僅完成了部分拆遷。

2008年自家房屋已經(jīng)被拆遷的棕樹營村村民，多年來一直通過各種渠道反映長期得不到回遷安置的問題。根據(jù)最近一條2020年2月五華區(qū)大觀街道辦事處的回復(fù)，因社會(huì)投資人退出該地塊的開發(fā)、規(guī)劃受翠湖視廊的影響等問題，棕樹營村的回遷房屋不能如期建成�，F(xiàn)五華區(qū)政府已針對(duì)棕樹營城中村片區(qū)改造成立專項(xiàng)工作組，工作組正在督促相關(guān)部門擬定多套方案，擬用最快捷、最優(yōu)化的方案解決棕樹營城中村改造項(xiàng)目的實(shí)際問題。

按照修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃，棕樹營城中村改造項(xiàng)目主要是商住混合用地和居住用地，拆遷后的居民原地回遷的可能性很大；目前的大觀幼兒園將原址保留，春城小學(xué)從2020年秋季學(xué)期開始整體搬遷到菱角塘路9號(hào)，在目前環(huán)城西路以東民委東院地塊將新建一個(gè)30班小學(xué)。

距離棕樹營村不遠(yuǎn)的潘家灣小新村，啟動(dòng)改造的時(shí)間與棕樹營幾乎相同，遭遇的難題也差不多——都是社會(huì)投資人中途退出，拆遷無法繼續(xù)，但小新村已完成拆遷的地塊在去年已完成出讓，碧桂園以5.52億元拿下了小新村城改首批40畝土地，現(xiàn)已定名為碧桂園翠湖映象并即將銷售，但棕樹營改造卻歷經(jīng)奧宸地產(chǎn)和實(shí)力地產(chǎn)后，仍未取得突破。 

棕樹營村地塊位置優(yōu)越，周邊擁有篆新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、云大醫(yī)院、大觀幼兒園、新建小學(xué)、篆塘公園這些“頂配”級(jí)別的生活配套，加之面積較大，開發(fā)價(jià)值非常高，可是需要投入的資金、拆遷的難度也都不小。最早參與改造的奧宸地產(chǎn)已申請(qǐng)破產(chǎn)，后期進(jìn)入的實(shí)力地產(chǎn)也負(fù)債累累，近期還傳出將甩賣項(xiàng)目的消息，從昆明10多年的城改經(jīng)驗(yàn)看，類似棕樹營這樣位置好規(guī)模大的城中村改造項(xiàng)目，外來房企大多敬而遠(yuǎn)之，本地也只有俊發(fā)等極少數(shù)公司具備完成改造的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，但俊發(fā)現(xiàn)在手上的城改項(xiàng)目太多，對(duì)棕樹營恐怕也有心無力。

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