棕樹(shù)營(yíng)改造拖延多年只能“見(jiàn)子打子”，商業(yè)面積急劇縮水

前段時(shí)間，有關(guān)棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)城改又有了新消息，在義承置業(yè)2021年獲得A1地塊后，并沒(méi)有繼續(xù)拿地推進(jìn)片區(qū)后續(xù)改造的計(jì)劃，不得已，面積更大的A2地塊改由建投旗下的城鄉(xiāng)投公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，而開(kāi)發(fā)方向是建設(shè)保障性租賃住房，也即俗稱(chēng)的“保租房”。

棕樹(shù)營(yíng)城改項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃（2020年修改版）

A2地塊約100畝，大部分規(guī)劃為商住混合用地，其中只有10來(lái)畝的住宅用地，而且住宅用地上還有一所幼兒園需要保留，所以如果按照2020年調(diào)整后的22/78的商住比，A2地塊將開(kāi)發(fā)至少6萬(wàn)平方米的商業(yè)。按現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，這么大的商業(yè)體量去化將有不小壓力，如果再配建一所30班的小學(xué)，開(kāi)發(fā)商資金挑戰(zhàn)更大，這也許是義承置業(yè)放棄后續(xù)開(kāi)發(fā)的重要原因之一。

如今建投負(fù)責(zé)將A2地塊開(kāi)發(fā)為保租房，政策依據(jù)是去年5月昆明市印發(fā)的《昆明市保障性租賃住房建設(shè)實(shí)施方案（試行）的通知》。按照通知精神，保租房的供應(yīng)主體不再只是政府，而要轉(zhuǎn)變?yōu)榧�體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等多種社會(huì)主體。同時(shí)，政策也給到了利用存量土地新建保租房，可變更土地用途并且不用補(bǔ)繳土地價(jià)款的“優(yōu)惠”。

既然是開(kāi)發(fā)保租房，棕樹(shù)營(yíng)A2地塊原有的商業(yè)開(kāi)發(fā)比例就顯得多了，所以五華區(qū)城改局前不久對(duì)外透露，建投城鄉(xiāng)投公司正牽頭開(kāi)展控規(guī)修改工作，而且控規(guī)調(diào)整方案已通過(guò)區(qū)規(guī)委會(huì)審議。預(yù)計(jì)調(diào)規(guī)后A2地塊要么都改成住宅用地，要么大幅度降低商業(yè)開(kāi)發(fā)占比。

棕樹(shù)營(yíng)城改范圍

對(duì)于市中心黃金位置開(kāi)發(fā)保租房是否合適，此前輿論已經(jīng)有過(guò)許多討論，云南房網(wǎng)的看法是，這也是沒(méi)有辦法的辦法，因?yàn)樽貥?shù)營(yíng)自2008年啟動(dòng)改造后，一路波折，歷經(jīng)奧宸地產(chǎn)、實(shí)力集團(tuán)，好不容易在2021年迎來(lái)了融創(chuàng)和義承。當(dāng)時(shí)的融創(chuàng)正在高歌猛進(jìn)，介入棕樹(shù)營(yíng)城改肯定也是看中了片區(qū)261畝優(yōu)質(zhì)土地，兩年前義承置業(yè)出面摘得29畝回遷房安置地塊，只是一個(gè)開(kāi)發(fā)前奏。

但接下來(lái)的事情也眾所周知，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)均發(fā)生重大變化，陷入經(jīng)營(yíng)困難的融創(chuàng)顯然無(wú)力推進(jìn)棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)后續(xù)開(kāi)發(fā)，就連義承置業(yè)2021年就摘得的29畝回遷房建設(shè)用地，還有9.4畝整合用地至今未能完成征收。

可是棕樹(shù)營(yíng)改造拖延多年已造成許多遺留問(wèn)題，如今只能改變由一家企業(yè)整體投資，分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的思路，所以現(xiàn)在棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)已經(jīng)有兩個(gè)開(kāi)發(fā)商和兩個(gè)項(xiàng)目，先是義承置業(yè)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的安置房地塊，面積只有39畝（含整合用地）。再就是建投將開(kāi)發(fā)的100畝保租房項(xiàng)目，棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)配套的30班小學(xué)也由建投負(fù)責(zé)。

這兩個(gè)項(xiàng)目不僅開(kāi)發(fā)商不同，功能定位也完全沒(méi)有關(guān)聯(lián)，屬于各自為陣的狀態(tài)，其中義承置業(yè)開(kāi)發(fā)的A1地塊主要是回遷房（總建筑面積9萬(wàn)平米，回遷房5萬(wàn)平米），而建投開(kāi)發(fā)的A2地塊又將是保租房。

棕樹(shù)營(yíng)城改啟動(dòng)多年沒(méi)進(jìn)展（攝于2022年3月）

接下來(lái)棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)還有近90畝建設(shè)用地，尚未開(kāi)始征遷，開(kāi)發(fā)時(shí)間和開(kāi)發(fā)主體都還懸而未決，單從規(guī)劃條件來(lái)看，剩余地塊原本也是商住用地，商業(yè)占比高達(dá)58%，擬建商業(yè)面積超過(guò)19萬(wàn)平方米，而且還要配套派出所和一所幼兒園。

相比起A2地塊只有22%的商業(yè)占比，約6萬(wàn)多平米的商業(yè)開(kāi)發(fā)面積都需要調(diào)規(guī)，剩余地塊高達(dá)58%的商業(yè)開(kāi)發(fā)比重和19萬(wàn)平米的商業(yè)建筑面積，開(kāi)發(fā)壓力更是高出了好幾個(gè)數(shù)量級(jí)，如果不調(diào)規(guī)很難有開(kāi)發(fā)商愿意投資。

但如果剩余地塊也商改住，棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)就從當(dāng)年約50萬(wàn)平米的商業(yè)規(guī)劃體量，減少到不足一半甚至更少。雖然昆明市商業(yè)規(guī)劃面積減少也是大勢(shì)所趨，但像棕樹(shù)營(yíng)這種地段，商業(yè)面積急劇縮水不說(shuō)，還大面積開(kāi)發(fā)保租房，只能說(shuō)在改造進(jìn)程拖延多年，已無(wú)法由一家企業(yè)整體改造，地塊功能無(wú)法統(tǒng)一兼顧的情況下，后面的開(kāi)發(fā)也只能“見(jiàn)子打子”了。

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