10月17日召開(kāi)的住建部新聞發(fā)布會(huì)，讓房地產(chǎn)再度沸騰，不過(guò)其中有新意的政策只有兩項(xiàng)，一是通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。二是“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額將翻倍，到年底要超過(guò)4萬(wàn)億。前者也被有些媒體解讀為繼2015年之后的貨幣化棚改2.0，效果多大還不好說(shuō)，但必然會(huì)釋放出規(guī)�？捎^的新增購(gòu)房需求。
貨幣化安置的大招來(lái)了，昆明能不能接住這潑天的富貴？
這要先從昆明正在推進(jìn)的新一輪城改大潮說(shuō)起，去年底開(kāi)始，專(zhuān)項(xiàng)借款城中村改造大規(guī)模啟動(dòng)，據(jù)市住建部門(mén)早前透露，今年計(jì)劃實(shí)施22個(gè)項(xiàng)目44個(gè)城中村改造，共涉及居民2.69萬(wàn)戶，擬新建回遷安置房4.78萬(wàn)套，總投資超過(guò)600億元。
計(jì)劃推進(jìn)的情況也很順利，截至目前，專(zhuān)項(xiàng)借款城中村改造安置房建設(shè)規(guī)模已達(dá)到了約474萬(wàn)平米之巨，這還是已完成或正在進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)的數(shù)量。（見(jiàn)上圖，據(jù)云南省公告資源交易網(wǎng)招標(biāo)信息整理）
其中，至少有13個(gè)安置房建設(shè)項(xiàng)目已完成設(shè)計(jì)施工招標(biāo)，多個(gè)項(xiàng)目完成了土地出讓和規(guī)劃公示，少數(shù)項(xiàng)目如普自村二期已開(kāi)工建設(shè)。
普自二期安置房已開(kāi)工建設(shè)（圖源云南睿城建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司）
去年底開(kāi)始推進(jìn)的城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款，是樓市低迷期間一項(xiàng)提振投資的舉措，但從實(shí)際操作看，由于城改以實(shí)物安置為主，對(duì)需求端的影響不大，而樓市現(xiàn)在最關(guān)鍵的問(wèn)題，首先還是怎么讓人想買(mǎi)房。
所以國(guó)慶節(jié)前后接連幾場(chǎng)重磅發(fā)布會(huì)政策疊出，到了住建部這場(chǎng)，刺激終于觸到了痛點(diǎn)：拆遷給現(xiàn)金補(bǔ)償（也有可能是房票），拆遷戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況在市場(chǎng)上自主選擇買(mǎi)房。
如果政策初衷得以實(shí)現(xiàn)，對(duì)存貨去化無(wú)疑是有利的，效果究竟有多大，看好和不看好的觀點(diǎn)都有，現(xiàn)在就看政策具體如何落地了。
但不管怎么說(shuō)，昆明現(xiàn)在應(yīng)該做的是牢牢抓住這波政策紅利。
去年的專(zhuān)項(xiàng)借款城中村改造政策，適用于超大特大城市，昆明已成功入列，而新出的貨幣化安置政策更是一副明牌，意圖通過(guò)大城市的城中村改造和貨幣化安置，直接拉動(dòng)樓市成交。
按照住建部的說(shuō)法，貨幣化安置的對(duì)象是新增的城中村改造項(xiàng)目，重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市。昆明一旦坐上貨幣化安置的快車(chē)，就意味著全新一輪城改又要來(lái)了。
昆明待改造城中村數(shù)量龐大（圖為涼亭片區(qū)）
昆明擁有數(shù)量龐大的城中村改造，走過(guò)了10多年的城改歷程，在去年以前，俊發(fā)等民營(yíng)房企投資是城中村改造的主力，成為前些年昆明房地產(chǎn)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。
到了專(zhuān)項(xiàng)借款城改階段，資金來(lái)源和改造主體都發(fā)生了很大變化，專(zhuān)項(xiàng)借款+自籌資金的模式，讓政策性金融支持成了城改的命脈，因此昆明獲得專(zhuān)項(xiàng)借款的22個(gè)項(xiàng)目44個(gè)城中村才得以在不到一年的時(shí)間里，實(shí)現(xiàn)了已開(kāi)工和即將開(kāi)工474萬(wàn)方安置房的成績(jī)。
接下來(lái)的貨幣化安置也不會(huì)例外，住建部發(fā)布會(huì)明確，開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專(zhuān)項(xiàng)借款，同時(shí)允許地方發(fā)行政府專(zhuān)項(xiàng)債，給予稅費(fèi)優(yōu)惠，商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。
可以看出，這一次的金融配套政策支持是全方位的，力度十足。
貨幣化安置新政一出，很多人首先想到的就是上一次的棚改貨幣化安置，其“核彈”級(jí)的威力讓人記憶猶新，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年到2017年，棚改貨幣化轉(zhuǎn)化的商品房成交量分別為47萬(wàn)套，180萬(wàn)套，294萬(wàn)套，以及365萬(wàn)套。推動(dòng)全國(guó)樓市成交量?jī)r(jià)飆升。
雖然這次宣布的100萬(wàn)套遠(yuǎn)不及貨幣化棚改期間的數(shù)量，但住建部也表態(tài)了，不夠可以再來(lái)100萬(wàn)套。
即將到來(lái)的貨幣化安置城改，能不能成為強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)支撐？樓市會(huì)不會(huì)回到以往的火爆？現(xiàn)在還無(wú)法給出答案。但可以肯定的一點(diǎn)，一旦城改貨幣化安置來(lái)襲，昆明數(shù)萬(wàn)回遷戶手握大把現(xiàn)金，巨量的流動(dòng)性肯定會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)很大的沖擊。
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