巫家壩今年將首次出讓土地 1萬4千多的樓面價能賣得掉嗎？

自從去年7月24日龍湖拿下住混合用地后，巫家壩終于告別了近15個月的土地供應“空窗期”，10月9日，巫家壩兩宗合計約53.76畝的純住宅用地正式上架，將于本月30日網(wǎng)拍。關于此次土地出讓，值得解讀的角度與信息都不少，如果網(wǎng)拍成功，最重要的則無過于巫家壩地價將誕生新標準，對未來片區(qū)房價也會產(chǎn)生較大影響。

巫家壩本月底網(wǎng)拍的住宅用地位于汕昆高速西南側(cè)

先來看這兩宗土地的情況，本次出讓的KCGD2020-3-A1、KCGD2020-4-A1兩宗地為城鎮(zhèn)住宅用地，位于巫家壩北側(cè)和甸營村、緊鄰汕昆高速西南側(cè)，兩宗地起始總價196329.42萬元，最大容積率3.8，可建面積約13.61萬方，建筑密度≤28%，綠地率＞30%。按此計算，土地每畝單價高達3654萬元，起始樓面價則達到約14425元/㎡。

巫家壩本月底網(wǎng)拍兩宗住宅用地信息

僅從以上出讓信息看，這53畝住宅用地顯然與巫家壩其他項目沒法比，除了距高速路僅幾十米的劣勢之外，更重要的是土地價格較片區(qū)以往地價高出了數(shù)倍。 

巫家壩的地價其實一直很穩(wěn)定，從2017年10月首批土地開閘供應，到最近一次龍湖拿地，每畝單價大致在1200-1700萬之間浮動，樓面地價也大多在4000-6000元，表面看并不算高。

但前后地價如此懸殊，最重要的原因在于，這次是巫家壩首次不設門檻、并且沒有配建要求的純住宅土地供應。

以往巫家壩的土地市場，充斥著諸如500強資格、千億資產(chǎn)、全國布局、總部大廈、商業(yè)中心等高門檻條件，加上學校、道路等配建要求，和商業(yè)辦公持有運營成本，不僅實際開發(fā)成本遠高于表面數(shù)字，一般房企也難以參與。

因此，此次巫家壩首次有純住宅用地出讓，盡管位置比較邊緣，但因為沒有開發(fā)商業(yè)和建設總部大廈等門檻條件，普通開發(fā)商終于也有了參與巫家壩開發(fā)的機會，所以起始樓面地價也就達到了1萬4以上的高位。這個定價也反映了相關機構維護巫家壩房價現(xiàn)狀的意圖。但和甸營這兩宗住宅用地1.44萬的樓面地價，意味著將來即便是開發(fā)高層筒子樓毛坯房，房價也會在2萬以上，如果開發(fā)巫家壩核心區(qū)的板式精裝高端產(chǎn)品，房價最少2.5萬起，比目前巫家壩核心區(qū)大多數(shù)樓盤還要貴。問題是和甸營在巫家壩邊緣地帶，待出讓地塊距離高速公路近在咫尺，遠離巫家壩中心的商業(yè)商務區(qū)和主要配套，遠離地鐵，周邊環(huán)境現(xiàn)狀也比較差，2萬多的房價明顯缺乏競爭力。

即將出讓的巫家壩和甸營地塊在巫家壩的位置（圖中綠色方塊所示區(qū)域）

迄今為止，與巫家壩此次出讓的地塊條件相近、面積大小差不多的高價地塊，是今年4月龍湖在雙塔片區(qū)溢價摘得的43.5畝的純住宅用地，樓面地價為每平方米10079元，遠低于即將出讓的和甸營地塊起價。但龍湖所拿地塊位于雙塔片區(qū)，位置和配套條件都好得多。所以，盡管巫家壩發(fā)展前景看好，土地緊缺，又有一年多沒有出讓土地，可是如此高的地價估計會嚇跑不少開發(fā)商，能否順利出讓頗有懸念。

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