到11月10日，順城雙塔已經(jīng)建至18層，寫字樓內(nèi)部裝修工程已啟動

順城雙塔的定位是地標性甲級寫字樓，其絕佳的地理位置和硬件優(yōu)勢毋庸置疑，但這是否就意味著跨國公司、知名企業(yè)樂意選擇雙塔做為辦公地點？如何行之有效地吸引目標企業(yè)群體入駐？賽倫地產(chǎn)認為，只有在寫字樓的運營上把握有效的方向，雙塔才具備了成功的所有條件。

國內(nèi)寫字樓業(yè)界對此已有共識：對頂級寫字樓的開發(fā)商來說，引進的企業(yè)至關(guān)重要，他們將決定物業(yè)今后的租金水平和物業(yè)品質(zhì)，這里面就存在對物業(yè)運營的問題。而在這方面，“順城雙塔”在昆明第一個提出運營理念的寫字樓，它不再是一個通常意義上只要能承受租金就可以入駐的商務(wù)物業(yè)。而是通過相應(yīng)的運營措施，引進與樓宇定位相匹配的品牌企業(yè)，一方面使租金足夠高，使投資者獲得穩(wěn)定回報；另一方面形成企業(yè)核心集群，為樓宇經(jīng)濟做出更大貢獻，同時保障物業(yè)的長期綜合效益。

天價租金是自找麻煩？

或許是雙塔的開發(fā)商和運營商賽倫地產(chǎn)自己給自己找麻煩，如果企業(yè)給租金就讓入駐、如果雙塔租金就定在100元以內(nèi)，那賽倫幾乎可以當個“甩手掌柜”，根本不用操心招租的事。關(guān)鍵是，賽倫必須為昆明頂級寫字樓時代、樓宇經(jīng)濟時代開一個好頭，就不能把租多少錢、租給誰的事情甩給物管公司。甚至可以夸張地說，如果賽倫也當了“甩手掌柜”，將極大影響昆明頂級寫字樓時代的進程。

賽倫似乎很想“多收三五斗”，因為在頂級寫字樓所特有的特征——昂貴租金上，賽倫一點也沒有含糊，直接在市場主流租金區(qū)間的基礎(chǔ)上將雙塔的租金上浮50%。租金的上調(diào)，其實也是頂級寫字樓的運營規(guī)則，昂貴租金可以有效篩選入駐企業(yè)，從經(jīng)濟實力上確保入駐企業(yè)的層次，50%的幅度則是由產(chǎn)品、競爭和需求三個層面決定的。

從產(chǎn)品層面來說，寫字樓的開發(fā)并不像一些開發(fā)商認為的，憑借地段就可以讓外資企業(yè)愉悅買單，實際上，越是跨國企業(yè)越對辦公成本控制嚴格，如果寫字樓不能有效地提高辦公效率和辦公環(huán)境，再好的地段也會被PASS。目前的順城雙塔，意圖在絕佳的地理位置打造一流產(chǎn)品，滿足了企業(yè)對辦公效率的需求，而已知的入駐對象，都是本土頂尖企業(yè)，未來的辦公環(huán)境將極為理想，因此，雙塔的租金自然不能以普通寫字樓水準去衡量。

其次是競爭層面。目前昆明城市中心區(qū)主流寫字樓，如紅塔大廈、柏聯(lián)寫字樓、環(huán)球金融、三合商利等，出租率高達95%以上，租金水平在80—100之間，還供不應(yīng)求。考慮到更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)條件、產(chǎn)品配套和管理品質(zhì)，雙塔租金客觀地上浮了50%，而在發(fā)達地區(qū)，地標性頂級寫字樓的租金比普通寫字樓要貴的多，遠超50%。隨著昆明城市的發(fā)展，在未來的3—5年時間，雙塔的租金繼續(xù)上浮，絕非不可能。

最后是需求層面，究竟市場接受度高不高？其實，頂級寫字樓本來就不需要太高的市場普及度，它是一個小眾產(chǎn)品，針對的就金字塔頂端的那些企業(yè)。從其他城市的寫字樓招租經(jīng)驗來看，越是大公司、越是要彰顯自己實力，越是需要最高端的寫字樓，租金不是首要問題，寫字樓的品質(zhì)才是關(guān)鍵。而在昆明，能接受雙塔“天價租金”的企業(yè)并不多，但這一群體的數(shù)量已遠超雙塔的承載量，雙塔的出現(xiàn)，將提升昆明企業(yè)對頂級寫字樓的識別和接受能力，剛性需求強勁，未來昆明一定會出現(xiàn)第二個、第三個“雙塔”。

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