11月16日，昆明市自然資源規(guī)劃局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑工程項(xiàng)目審查的實(shí)施意見(jiàn)》，其中有關(guān)商務(wù)辦公建筑的審查規(guī)定，將對(duì)昆明大量開(kāi)發(fā)的商辦LOFT產(chǎn)生重大影響。
在此次《實(shí)施意見(jiàn)》中，昆明市自然資源規(guī)劃局按照《辦公建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)昆明的辦公建筑進(jìn)行了兩點(diǎn)重要調(diào)整。
第一：未來(lái)除已納入土地出讓合同的規(guī)劃條件明確規(guī)定可配建公寓的情形外，昆明將不再審批公寓項(xiàng)目。
第二：嚴(yán)格控制辦公項(xiàng)目層高。開(kāi)放式或半開(kāi)放式辦公建筑面積占所在標(biāo)準(zhǔn)層面積50%以上時(shí)，層高不得＞4.5米；其他類型辦公建筑層高不得＞4.0米。
按照上述規(guī)定，意味著除非土地規(guī)劃就允許開(kāi)發(fā)公寓，否則，利用寫(xiě)字樓改造成所謂商辦LOFT，也就是公寓的產(chǎn)品將很難通過(guò)審批。目前昆明市場(chǎng)上大量銷售的商辦LOFT公寓將有可能從此絕跡。
公寓政策收緊的原因
從2016年至今，昆明的公寓存量一直在增加。到今年為止，昆明公寓存量面積達(dá)到311.79萬(wàn)平方米，存量套數(shù)6萬(wàn)余套，去化周期達(dá)22個(gè)月。
導(dǎo)致公寓產(chǎn)品去化艱難的原因，除了公寓產(chǎn)品自身有著水電費(fèi)高、不能落戶、產(chǎn)權(quán)年限短的缺點(diǎn)，也與部分開(kāi)發(fā)商不斷將寫(xiě)字樓改成公寓出售有關(guān)。
根據(jù)昆明銳理2020年10月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，截至2020年10月31日，昆明商業(yè)庫(kù)存有694.39萬(wàn)平方米，去化周期還需要15.80年。
由于商業(yè)庫(kù)存面臨更大的去化壓力，部分開(kāi)發(fā)商采取了將寫(xiě)字樓改造為公寓出售的方式，尤其是利用寫(xiě)字樓普遍4.5米的層高，可以改造出比較受市場(chǎng)歡迎的LOFT戶型。
昆明典型的LOFT公寓
這樣的操作雖然對(duì)于整體商業(yè)去庫(kù)存有一定的幫助，但也無(wú)形中加大了公寓庫(kù)存去化的壓力。
此次《實(shí)施意見(jiàn)》印發(fā)后，開(kāi)發(fā)商再利用商務(wù)辦公項(xiàng)目改造LOFT公寓將變得十分困難，因?yàn)閷⒎情_(kāi)放式辦公建筑的層高限制到4米以下之后，無(wú)論怎么設(shè)計(jì)，都很難隔出兩層空間。而開(kāi)放式辦公空間雖然仍有4.5米層高，但難以分割為獨(dú)立單元出售。這樣一來(lái)，昆明寫(xiě)字樓改公寓的風(fēng)潮將會(huì)被遏制，公寓供應(yīng)量也會(huì)下降，去化加快，但隨之而來(lái)的是寫(xiě)字樓供應(yīng)增加，租售更加困難。
公寓政策收緊帶來(lái)的影響
近幾年來(lái)，LOFT躍層公寓由于有著低總價(jià)高得房率的優(yōu)點(diǎn)，再加上設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格時(shí)尚，一度成為了備受年輕一代熱捧的產(chǎn)品。
LOFT公寓標(biāo)桿項(xiàng)目——昆明廣場(chǎng)悅中心
如昆明廣場(chǎng)悅中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)旁的H公寓等標(biāo)桿LOFT公寓，甚至曾賣(mài)到1.3萬(wàn)/平米，價(jià)格直追住宅。
但無(wú)論是商辦產(chǎn)品或者純粹的公寓產(chǎn)品，想要做成LOFT躍層，前提條件都是擁有足夠的層高。出于居住舒適度的考慮，目前國(guó)內(nèi)主流住宅產(chǎn)品的層高一般不低于2.8米。而目前市場(chǎng)上主流的層高4.5米的LOFT公寓，除去10公分的隔斷板后，實(shí)際上每層層高只有2.2米左右，舒適度已經(jīng)不算理想。
4.5米層高LOFT產(chǎn)品垂直空間已經(jīng)十分緊湊
當(dāng)層高被限制到4米以下之后，再做LOFT產(chǎn)品則變得不現(xiàn)實(shí)。除去10公分的隔斷板后只剩下3.9米，這捉襟見(jiàn)肘的層高無(wú)論如何分配，設(shè)計(jì)出來(lái)的LOFT產(chǎn)品在居住舒適度方面都將大打折扣。
因此，此次《實(shí)施意見(jiàn)》雖然沒(méi)有明令禁止LOFT產(chǎn)品入市，但將層高進(jìn)行嚴(yán)格限制后，昆明市場(chǎng)未來(lái)再出現(xiàn)商辦LOFT新項(xiàng)目的可能性已經(jīng)不大。
出臺(tái)這樣的政策，相信對(duì)于昆明未來(lái)控制公寓總量會(huì)起到一定的作用，有助于市場(chǎng)加速公寓庫(kù)存去化。
但從另一種角度來(lái)看，《實(shí)施意見(jiàn)》也使得目前昆明市場(chǎng)上的LOFT公寓產(chǎn)品成為了賣(mài)一套少一套的絕版貨源，現(xiàn)有的LOFT公寓價(jià)格或許會(huì)有一定程度上漲。
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