看過(guò)首創(chuàng)·譽(yù)華洲之后，大部分人都會(huì)有一個(gè)強(qiáng)烈的印象：這是個(gè)“京”味十足的樓盤(pán)——北京的開(kāi)發(fā)商、北京的學(xué)校、北京的醫(yī)院、北京的商業(yè)……總而言之，北京的許多好東西都集中在這個(gè)800多畝的大盤(pán)中了。
用北京的鑰匙開(kāi)昆明的鎖
北京的開(kāi)發(fā)商很容易理解，譽(yù)華洲是首創(chuàng)和滇中城投共同開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，具體操盤(pán)是首創(chuàng)。首創(chuàng)集團(tuán)是北京市屬國(guó)企，實(shí)力相當(dāng)雄厚，目前在昆明有3個(gè)項(xiàng)目，除了譽(yù)華洲之外，還有西北新城的奧特萊斯，巫家壩的首創(chuàng)未來(lái)之城。
北京的學(xué)校是指譽(yù)華洲規(guī)劃中的中學(xué)和小學(xué)，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹都將引入北京名校，目前初步意向是北二外附屬中學(xué)和小學(xué)（其中小學(xué)有三所，北二外附小是其中一所）。在譽(yù)華洲的沙盤(pán)模型上，兩所學(xué)校都已經(jīng)標(biāo)注在上面。
首創(chuàng)譽(yù)華洲還規(guī)劃有一家1000個(gè)床位的大型醫(yī)院，置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)將引進(jìn)北京的廣安門(mén)醫(yī)院，前不久譽(yù)華洲的宣傳資料中，也提到將引入廣安門(mén)醫(yī)院。北京廣安門(mén)醫(yī)院是中國(guó)中醫(yī)科學(xué)院的附屬醫(yī)院，也是全國(guó)百?gòu)?qiáng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。
除了廣安門(mén)這所三甲醫(yī)院，譽(yù)華洲還將引入首創(chuàng)光合中心。光合中心是首創(chuàng)研發(fā)的主打健康概念的綜合產(chǎn)品。
北京首創(chuàng)奧萊的年銷售額高達(dá)39億，娛樂(lè)購(gòu)物應(yīng)有盡有
在商業(yè)方面，既然是首創(chuàng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，又是遠(yuǎn)郊大盤(pán)，當(dāng)然少不了首創(chuàng)在商業(yè)方面的王牌——首創(chuàng)奧特萊斯。首創(chuàng)是國(guó)內(nèi)奧萊商業(yè)的兩大玩家之一，目前在全國(guó)有12家?jiàn)W萊（另有5家在建），其中北京的首場(chǎng)奧萊年?duì)I業(yè)額超過(guò)39億，在全國(guó)奧特萊斯中排名第三。譽(yù)華洲的奧特萊斯小鎮(zhèn)規(guī)劃建筑面積約10萬(wàn)平方米，比西北新城的首創(chuàng)奧萊略小，但譽(yù)華洲的商業(yè)配套除了奧萊，還有另外兩個(gè)略小一些的商業(yè)街，總體量非常大。
總而言之，譽(yù)華洲的重要配套中，學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)院都是來(lái)自北京的優(yōu)質(zhì)資源，其實(shí)就算是在北京，一個(gè)項(xiàng)目中同時(shí)擁有上述資源也是非常不容易的，更不用說(shuō)在距北京2500公里之遙的昆明了。
那么問(wèn)題來(lái)了，首創(chuàng)和譽(yù)華洲為什么這么拼？
把最短的板加到最長(zhǎng)
首創(chuàng)譽(yù)華洲位于空港片區(qū)，距離長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)航站樓大概有4公里，旁邊是已經(jīng)開(kāi)發(fā)多年的另一個(gè)大盤(pán)——長(zhǎng)水航城。
空港片區(qū)的樓盤(pán)大都有一個(gè)顯著的特征，就是“大”。長(zhǎng)水航城規(guī)劃面積有近3000畝，空港錦繡接近千畝，9月份開(kāi)盤(pán)的招商依云國(guó)際有1700畝，相比而言，譽(yù)華洲不到900畝的占地面積，在空港片區(qū)一眾大盤(pán)當(dāng)中其實(shí)是個(gè)小兄弟。
譽(yù)華洲距離長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)航站樓非常近
空港片區(qū)的樓盤(pán)規(guī)模大，主要原因是這里距離昆明主城比較遠(yuǎn)，土地空曠，開(kāi)發(fā)空間大，但帶來(lái)的問(wèn)題是城市基礎(chǔ)配套不足，生活不便，幾乎所有配套都要項(xiàng)目自己建設(shè)，所以只有開(kāi)發(fā)大盤(pán)，才能解決配套自給自足的問(wèn)題，也才能解決配套的客群?jiǎn)栴}。
首創(chuàng)譽(yù)華洲就是如此。長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)周邊區(qū)域目前除了有幾所學(xué)校和少量社區(qū)商業(yè)，配套嚴(yán)重不足。比譽(yù)華洲開(kāi)發(fā)更早的長(zhǎng)水航城雖然也是個(gè)大盤(pán)，并且已經(jīng)有一部分交房入住，但配套也不多。譽(yù)華洲要吸引人買(mǎi)房，面臨的首要問(wèn)題也是解決配套。
解決配套有許多辦法，一種是消極策略，先在低水平上解決最急需的部分，然后等待區(qū)域成熟。另一種是積極策略，高水品規(guī)劃一攬子解決方案，不依賴片區(qū)供給，本地沒(méi)有的資源就去外地引進(jìn)。但采用積極策略需要開(kāi)發(fā)商實(shí)力非常雄厚，有自己的資源，恰好首創(chuàng)就是這樣的企業(yè)。
首創(chuàng)集團(tuán)是中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，總資產(chǎn)3584億（2019年數(shù)據(jù)），擁有4 家上市公司和1 家新三板掛牌企業(yè)，房地產(chǎn)是核心業(yè)務(wù)之一，在住宅、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)方面都有布局。
正因?yàn)槭讋?chuàng)本身資源豐厚，所以譽(yù)華洲在配套上走的是高標(biāo)準(zhǔn)的積極策略，除了像地鐵、公交這些交通配套無(wú)法自己解決，凡是項(xiàng)目自己規(guī)劃的學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等生活配套，都引進(jìn)的是北京優(yōu)質(zhì)資源。另外，項(xiàng)目還規(guī)劃有5個(gè)公園和希爾頓酒店。
低總價(jià)+強(qiáng)配套的組合拳威力有多大？
譽(yù)華洲在配套上如此高舉高打，是不是整個(gè)項(xiàng)目都定位高端，瞄準(zhǔn)的是高端客群呢？其實(shí)并沒(méi)有，譽(yù)華洲的首推的產(chǎn)品其實(shí)相當(dāng)接地氣，價(jià)格與戶型都非常適合剛需上車。
首創(chuàng)譽(yù)華洲雖然是個(gè)800多畝的單盤(pán)，但首推A4地塊的產(chǎn)品類型卻相當(dāng)單一，全部是小高層板樓，戶型也集中在120平方米以下，其中目前在售的最大戶型才110平米的三房，最小則是77平米的兩房。置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)有少量125平米的產(chǎn)品，但既沒(méi)有資料也沒(méi)有價(jià)格，想來(lái)不是主打產(chǎn)品。
譽(yù)華洲首推產(chǎn)品全部是小高層中小戶型
高層小面積戶型，毛坯房，這么做的目的其實(shí)很明確了，就是拉低總價(jià)。目前譽(yù)華洲的售價(jià)在8000左右，如果加上開(kāi)盤(pán)這段時(shí)間的優(yōu)惠，總價(jià)最高的也才90萬(wàn)左右，77平米的戶型如果算上前段時(shí)間的各種優(yōu)惠，總價(jià)才60萬(wàn)，是目前昆明上車門(mén)檻最低的新房。如果買(mǎi)這個(gè)戶型，首付只要20多萬(wàn)，月供才2000出頭，一般工薪階層都可以承受。
低總價(jià)帶來(lái)的另一個(gè)好處是，除了昆明本地剛需人群很容易上車，對(duì)近些年越來(lái)越多的來(lái)昆明養(yǎng)老的候鳥(niǎo)人群，也有很大吸引力。正好譽(yù)華洲靠近機(jī)場(chǎng)，自身配套豐富，又有三甲醫(yī)院，多個(gè)公園，周邊環(huán)境非常好，本身就是個(gè)康養(yǎng)大盤(pán)。
77平米的板樓小戶型住宅，目前在昆明市場(chǎng)上并不多見(jiàn)
其實(shí)從規(guī)劃看，譽(yù)華洲后期開(kāi)發(fā)的地塊也主要是高層住宅，只有很少一部分洋房，即便后期戶型上進(jìn)行調(diào)整，增加大戶型產(chǎn)品，價(jià)格有所上浮，但總價(jià)相比起主城區(qū)的樓盤(pán)，還是會(huì)有巨大優(yōu)勢(shì)。
無(wú)論是昆明還是哪個(gè)城市，遠(yuǎn)郊樓盤(pán)如果拋開(kāi)具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)特色，一般都有兩個(gè)優(yōu)勢(shì)和兩個(gè)劣勢(shì)，優(yōu)勢(shì)是價(jià)格低、環(huán)境好，劣勢(shì)是交通成本高、配套不便，譽(yù)華洲也不例外，首創(chuàng)的做法一是充分放大優(yōu)勢(shì)，在不犧牲產(chǎn)品品質(zhì)的情況下控制總價(jià)，將價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)放到最大，目前看來(lái)譽(yù)華洲在這方面優(yōu)勢(shì)很明顯。二是解決劣勢(shì)，即便交通問(wèn)題有賴于區(qū)域成熟，開(kāi)發(fā)商自己能做的事不多，但在配套方面，首創(chuàng)的做法是“用北京的鑰匙開(kāi)昆明的鎖”，把北京的好東西弄到昆明來(lái)，一舉解決上學(xué)、購(gòu)物、醫(yī)療問(wèn)題，這樣一來(lái)，譽(yù)華洲的配套不僅不是短板，反倒變成了加分項(xiàng)。
對(duì)比一下空港片區(qū)的這些大盤(pán)，戶型適中、總價(jià)較低是共同特點(diǎn)，各個(gè)項(xiàng)目比拼的重點(diǎn)其實(shí)都是配套，這方面，像首創(chuàng)這樣的大型國(guó)企比較有優(yōu)勢(shì)，片區(qū)內(nèi)另一個(gè)大盤(pán)招商依云國(guó)際也有類似的特點(diǎn)。
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