昆明的房價天花板，是否已經(jīng)到頂？

2020年接近尾聲，昆明新房市場今年的整體表現(xiàn)已逐漸成型。

據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)顯示，在主城范圍內(nèi)，截至10月時的新建商品住宅價格穩(wěn)定在了1.5萬元/㎡左右，而城市中心板塊更是站上了3萬元/㎡的高位。

這不由得讓人浮想聯(lián)翩：這一新房價格水平，是否已經(jīng)觸及昆明市場的天花板？如果房價還能繼續(xù)向上走，空間又將會有多大？

昆明市場還有上行空間，中心板塊仍存后勁

實際上，10月時昆明中心板塊新房均價達到30930元/㎡，已經(jīng)是這一區(qū)域單月均價年內(nèi)第二次突破3萬元/㎡的大關(guān)了。

根據(jù)昆明銳理的數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)中心板塊的商品住宅均價增長了1萬元左右

而更值得關(guān)注的一點是，在年初時，這一區(qū)域的新房均價還僅有1.96萬元/㎡左右——作為當前的昆明房價天花板，中心板塊僅僅在一年的時間內(nèi)便實現(xiàn)了房價的跨越式增長，其潛力與后勁令人側(cè)目。

回歸整體市場層面，今年5月時，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020年中國新一線城市對比報告》，提供了一個橫向?qū)Ρ壤ッ髋c其他城市市場房價的角度與機會。

根據(jù)其統(tǒng)計，在年初時，15個新一線城市中昆明的房價水平處于1.5萬元以下的一檔，位居所有城市中的倒數(shù)第四位，僅高于重慶、沈陽、長沙3個城市。不過，沒有誰會否認昆明這座城市的沖勁，從“一帶一路”到自貿(mào)試驗區(qū)再到如今的《區(qū)域全面經(jīng)濟伙伴關(guān)系協(xié)定》（RCEP），作為西南橋頭堡的核心城市，昆明始終是政策的焦點。

年初時，昆明房價水平在所有新一線城市中還處于倒數(shù)位置

表現(xiàn)在地方經(jīng)濟上，2019年全市的GDP達6475.9億元、增長6.5%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達46289元和16356元，各自增長7.7%和9.8%——整座城市表現(xiàn)出旺盛的活力與發(fā)展勢頭。

尤其是在城市中心板塊，隨著昆明規(guī)模的不斷擴大，一環(huán)、人民路等主城中心區(qū)域的價值日益凸顯，畢竟相應的位置與資源僅此一份，具有不可替代性。一項人口密度的數(shù)據(jù)也為此提供了佐證：早在10年前的第六次人口普查中，就有相關(guān)人士表示昆明一環(huán)路內(nèi)的人口密度相當大，達到了驚人的每平方公里2.2萬人。

因此，無論是城市整體商品住宅均價從年初的不足1.5萬到年底站穩(wěn)1.5萬，還是中心板塊價格突破3萬每平的大關(guān)，都顯得順理成章。可以說，昆明的新房市場量價均處于上升通道中，遠未到頂。

本地房價增速漸快，需求向高端轉(zhuǎn)移

如果時間退回到5年前，有人預測5年后昆明的新房均價能達到1.5萬元，中心城區(qū)價格將破3萬，恐怕少有人會相信。

當時的市場境況是，昆明新房均價自2010年站上8000+的高位后，連續(xù)多年在8000-9000元/㎡的區(qū)間內(nèi)來回波動，一直缺乏進一步上行的動力。直到2017-2018年這一時間點，房價才終于破萬。

近15年昆明商品房均價走勢（綜合各機構(gòu)數(shù)據(jù)，2020年數(shù)據(jù)截至上半年）

破萬之后，昆明的房價仿佛突破了某種禁制，開始加速上行。從2018年破萬到如今穩(wěn)定在1.5萬元/㎡左右，僅僅用了兩年左右的時間。比起從8000元/㎡到1萬元/㎡所走過的近七年，昆明的房價增速明顯在逐漸加快。

這種價格層面的加速度變化，與本地新房市場的格局改變有關(guān)。2018年，恰是全國品牌房企大幅拉近與本土龍頭房企業(yè)績間差距的一年。以漲幅最大的融創(chuàng)為例，其當年在昆明的項目銷售金額為105.49億，相較2017年時的35.2億漲幅超100%，融創(chuàng)也勇奪了當年本地市場的房企銷售季軍。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層面也經(jīng)歷了類似的變化路線。同樣是來自昆明銳理的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2015年起，本地的商品住宅成交主力面積段，便開始從100㎡以下向100-140㎡區(qū)間轉(zhuǎn)移。

來自昆明銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計的本地商品住宅成交面積段變化情況

同樣是在2018年，100-120㎡區(qū)間和120-140㎡區(qū)間的成交產(chǎn)品占比，雙雙反超80-100㎡區(qū)間；截至今年上半年，三者已成鼎足之勢。可以說，正是價格與產(chǎn)品的相互推動，才造就了今日昆明新房市場改善需求高昂，價格漲勢顯著的現(xiàn)狀。

購房者需求加速升級，1.5萬元/㎡可能只是起點

實際上，昆明新房市場產(chǎn)品與價格格局的改變，也在帶動購房者需求同步升級。

一方面，許多原先的剛需購房者，享受到了房價上行的紅利，改善性需求開始抬頭；另一方面，很多新興的中產(chǎn)階級，初接觸市場便趕上了這波市場行情，剛性需求直接提高一步邁上了剛改臺階。

而無論是哪一類人群，其一大特征標簽都是相似的，那便是需求比以往更高端、品質(zhì)更好、性價比更高的產(chǎn)品。

換言之，很多本地購房者已不再會單純被高價所勸退，而是會去考量這一價格與相應的產(chǎn)品價值是否匹配。不少購房者甚至對均價3萬元/㎡及以上的高端產(chǎn)品有明確的訴求，因為其置業(yè)需求已經(jīng)受市場影響大幅提升。如果價格與價值相契合，很多人并不介意為高價產(chǎn)品買單。

綜合這種種現(xiàn)狀與趨勢，相信對于最初的問題，答案已經(jīng)很明顯了：本地市場的需求仍在上升中，產(chǎn)品的升級換代也還在進行，1.5萬元/㎡的新房均價肯定不會是終點，城市中心板塊的3萬元/㎡價格也正是當下需求的直接呈現(xiàn)。一切可能僅僅是一個新的開始。

這一次從中心出發(fā)，能一錘定音的項目來了

回過頭再來看昆明一環(huán)內(nèi)的市場境況，會有更深的理解——一座城市的范圍越是外擴，越是有新的多個中心孕育產(chǎn)生，原有的城市中心“味道”反而越醇厚，就像一壇老酒。昆明中心板塊的商品住宅均價能夠在年內(nèi)兩度突破3萬元/㎡大關(guān)，正證明了其應有的價值和潛力。

位于這樣中心位置的項目，其屬性無疑居于整座城市最靠前的一檔。因為無論是位置、交通還是種種配套，其都具有相應的深厚沉淀，并且價格能隨時間流逝不斷釋放。

尤其是人民路周邊，這條城市最為重要的橫向中軸路，在最新的規(guī)劃中被定位為了新的集中商務區(qū)，其將繼續(xù)吸引各類營商資源與人群向此集聚，其價值有了新的落腳點和攀高方向。

整座城市仍在繼續(xù)“掘金”一環(huán)內(nèi)

其實在人民路位于一環(huán)內(nèi)的一段，有一個有趣的現(xiàn)象：靠近道路西段的小西門、翠湖一帶，二手住宅整體價格更高，在翠康園、翠麗苑、富春花園等小區(qū)，房源單價破3萬元/㎡甚至4萬元/㎡并不稀奇；而在售均價破3萬元/㎡的新房項目，則以道路東段的白塔一帶最為集中，且不少供應的為商辦產(chǎn)品。

這一現(xiàn)象揭示出兩個事實——一方面，整條人民路周邊的價值其實也未見頂，仍有不小潛力可挖；另一方面，在小西門、翠湖一帶，已經(jīng)許久未有新項目出現(xiàn)，來重新詮釋板塊的居住價值，扛起屬于一環(huán)的高端產(chǎn)品大旗了。

因此，當10月底融創(chuàng)旗下的昆明大公融滇置業(yè)有限公司，以7.42億元摘得了位于小西門商圈人民路省電視臺旁，原昆明學院34畝住宅用地時，可以想見，一個新的一環(huán)高端標桿項目要來了。

融創(chuàng)春城書院是融創(chuàng)的TOP產(chǎn)品首次落地昆明

這一定名為融創(chuàng)春城書院的項目，敢以TOP級產(chǎn)品為名，與融創(chuàng)近些年積累的豪宅基因有密切的關(guān)聯(lián)。

從北京到上海，在國內(nèi)重點城市的城央核心，幾乎都有融創(chuàng)豪宅系產(chǎn)品的身影，其也無不取得了優(yōu)異的成績。對融創(chuàng)而言，入滇4年，在昆明這樣重要的西南橋頭堡城市，不可能沒有TOP級產(chǎn)品的落地。一環(huán)小西門這樣的區(qū)位條件，恰好為其提供了最佳的舞臺。

實際上，早在2017年還未進入軌道交通的時代，一環(huán)人民路周邊的云投中心、保利六合等項目的新房均價，便已站穩(wěn)了1.4萬元/㎡的高位，高出當時的全市均價水平�，F(xiàn)如今，在3號線的加持下，整個一環(huán)的交通、配套、氛圍等無疑都更趨成熟，其價值無疑也有了質(zhì)的提升。

在本地房價、產(chǎn)品、需求均處在新起點的這個時間點上，融創(chuàng)攜春城書院這樣的TOP級產(chǎn)品重返城市原點，從一環(huán)重新出發(fā)，無疑將會開啟本地市場新的篇章。久違了的昆明一環(huán)，融創(chuàng)TOP級產(chǎn)品的第一次落地，值得期待。

目前，融創(chuàng)春城書院項目示范區(qū)及城市展廳已開放，有意向的購房者可前往品鑒

示范區(qū)接待中心：昆明市五華區(qū)紅菱路與菱角塘路交叉口

萬達城市展廳接待中心：昆明西山萬達廣場1號門外廣場

七彩ME TOWN城市展廳接待中心：昆明市白塔路七彩ME TOWN購物中心一樓優(yōu)衣庫門口

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