大都摩天購物中心返租“爆雷”

投資一套商鋪，購買后有公司包租，每月返租金，十余年后回本，“售后返租”模式聽上去很誘人，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。熊女士、齊先生等多位業(yè)主的親身經(jīng)歷再次證實(shí)了這一點(diǎn)：數(shù)百萬元資金投進(jìn)去，一開始正常收租，嘗到點(diǎn)甜頭后，就沒再收到過返租款，甚至七八年過去了還拿不到房產(chǎn)證。

    業(yè)主反映

    1 8年只拿到3次租金

    還沒領(lǐng)到房產(chǎn)證

    3月5日，齊先生向晚報記者反映，2013年他花費(fèi)100余萬元在大都摩天購物中心（開發(fā)商為昆明鼎杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，下稱“鼎杰公司”）購買了商鋪，委托云南大都企業(yè)管理有限公司（下稱“大都公司”）管理，并簽訂《商鋪委托經(jīng)營管理合同書》。

    “購買商鋪時他們說可以托管返租，我一想，有人幫忙管理更方便，就簽訂了托管協(xié)議�！饼R先生告訴記者，2016年大都摩天購物中心開業(yè)，他也順利拿到3次返租款。以為不會有什么問題，誰知如今8年過去，房產(chǎn)證、大部分返租款都沒了影。

    在齊先生提供的托管協(xié)議里記者看到，固定回報（返租租金）會隔年增加，第一年收益金額為52760元、第二至四年分別為66804元……每6個月為一個支付周期。

    “當(dāng)初貸款買了商鋪，本以為返租能夠抵貸款，現(xiàn)在貸款沒還完，大部分返租款也沒拿到�！饼R先生說。

    更糟糕的是，時隔8年卻沒拿到房產(chǎn)證。齊先生說：“當(dāng)初我們把所有辦證需要的資料和稅費(fèi)都交給開發(fā)商了，但錢款被開發(fā)商挪用，證辦不下來。因?yàn)檫@事我們和開發(fā)商協(xié)商過多次，他們竟叫我們重新交錢。”

    2 不按合同給付租金

    又不歸還商鋪

    無獨(dú)有偶，熊女士看到大都摩天購物中心的廣告稱投資商鋪后，保證12年回本，5年內(nèi)不滿意的話，還可以無條件全額退款。想著人到中年，把積蓄投進(jìn)去后“穩(wěn)賺不賠”，于是熊女士買了一個50多平方米的商鋪。

    起初，熊女士和其他業(yè)主一樣，拿到了租金。從2017年下半年開始，她就再也沒拿到過返租款，共計(jì)100多萬元。目前商鋪依然被商戶使用著，自己卻月月要償還貸款，熊女士不知如何是好。

    更讓熊女士氣憤的是，開發(fā)商收取了辦理房產(chǎn)證的相關(guān)費(fèi)用后，房產(chǎn)證至今都沒有辦理下來。

    中招的還有何先生。何先生稱，他于2014年10月購買了大都摩天購物中心的商鋪，2015年底交房時開發(fā)商單方提出不托管就不給接房，他被迫于2017年6月簽訂了托管合同。但公司既不按合同給付租金，又不歸還商鋪。

    有業(yè)主反映，鼎杰公司涉嫌夸大虛假宣傳，誤導(dǎo)很多消費(fèi)者購買商鋪。該公司還對商鋪存在手續(xù)瑕疵、一房多賣、重復(fù)抵押的情況。

    齊先生說：“據(jù)我所知，全部商鋪業(yè)主加起來，只有10%的租金返到了業(yè)主手里�！睋�(jù)悉，已有業(yè)主因?yàn)橘Y金問題，貸款斷供數(shù)年。有業(yè)主多次討要，公司方面找各種理由搪塞，至今未果。

    管理方回應(yīng)

    每月所收取租金

    不夠支付業(yè)主的返租款

    3月6日，晚報記者與大都公司取得聯(lián)系，一位姓施的工作人員說，這個事情他們公司是知道的，最近也接到一些媒體的反饋，但自己做不了主。要采訪的話，只有報告上級領(lǐng)導(dǎo)，然后再給記者答復(fù)。截至記者發(fā)稿時，大都公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也沒有直面記者的問題。

    大都公司一位不愿透露姓名的工作人員說：“這個問題很復(fù)雜，主要是缺乏資金，現(xiàn)在每個月所收取的租金，根本不夠支付業(yè)主的返租款，所以就拖欠了。”至于什么時候能夠支付，該工作人員稱“還不知道”。

    官方回復(fù)

    購物中心招商不理想

    資金不足以支付租金

    記者發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)主去年通過人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板反饋大都商業(yè)項(xiàng)目存在的問題，如去年3月，業(yè)主留言稱：“自2014年購買大都返租商鋪后，開發(fā)商違約不返還租金，挪用購房稅款不給辦理房產(chǎn)證……”

    官渡區(qū)小板橋街道辦事處對此回復(fù)：

    “鼎杰興都匯商務(wù)中心（大都摩天購物中心）”項(xiàng)目由昆明鼎杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資、開發(fā)，竣工驗(yàn)收完畢后委托云南大都企業(yè)管理有限公司統(tǒng)一招商經(jīng)營管理，部分商鋪對外銷售后由業(yè)主與云南大都企業(yè)管理有限公司簽訂《商鋪委托管理合同》 ，約定由云南大都企業(yè)管理有限公司支付業(yè)主返租款。

    大都摩天購物中心于2016年9月開業(yè)，因購物中心投資方、管理方均屬第一次操作項(xiàng)目，在面臨商業(yè)建設(shè)復(fù)雜、投資超額過大、電商沖擊、專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)不足等方面的影響下，招商成果不理想，現(xiàn)還有部分商鋪未完成招租。公司一直不間斷地克服各種困難努力支付所有業(yè)主返租款，但由于每個月能夠籌集的資金有限，不能全部足額按時支付給所有業(yè)主。

    2019年5月以來，小板橋街道辦事處受官渡區(qū)區(qū)政府委托，協(xié)調(diào)企業(yè)、部分業(yè)主進(jìn)行了雙方現(xiàn)場會談，交流業(yè)主的訴求、企業(yè)的困難和措施，力促雙方能夠協(xié)商解決問題。關(guān)于業(yè)主集中反映的商鋪返租和辦理不動產(chǎn)權(quán)證的訴求，昆明鼎杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司做出表態(tài)，昆明鼎杰公司不會因?yàn)轫?xiàng)目現(xiàn)在所面臨的各種困難而逃避、回避。

    關(guān)于房產(chǎn)證一事，大都項(xiàng)目的所有土地、規(guī)劃、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收手續(xù)完備合法， 按照國家、地方關(guān)于辦理完善相關(guān)房屋所有權(quán)的政策規(guī)定，在項(xiàng)目合法竣工后，昆明鼎杰公司立即開展辦理了部分《房屋所有權(quán)證》……2019年項(xiàng)目不動產(chǎn)數(shù)據(jù)已全部通過審核，并且已有200余戶產(chǎn)權(quán)證辦理完成。

    目前不能為全體業(yè)主短期內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證的原因主要是資金短缺導(dǎo)致無力繳納2017年9月前代收的契稅、維修基金等稅費(fèi)，在這個過程中轄區(qū)當(dāng)?shù)卣�府為加快辦證進(jìn)度多次組織業(yè)務(wù)單位協(xié)調(diào)，有效解決了辦證過程中的政策疑難問題。

    昆明鼎杰公司會與業(yè)主商議并取得業(yè)主同意，由業(yè)主直接向稅局繳納稅費(fèi)后辦理不動產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主所繳納的稅費(fèi)由昆明鼎杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開具借款收據(jù)、簽訂借款合同。

    律師說法

    房企不得以售后包租方式

    銷售未竣工商品房

    云南冰鑒律師事務(wù)所主任陳維鏢認(rèn)為，2001年實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房�！本蜆I(yè)主與公司的糾紛而言，屬于合同糾紛的范疇，業(yè)主可以向法院起訴公司，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

    “一鋪養(yǎng)三代的說法已成為過去式！”陳維鏢律師說，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，返租商業(yè)“爆雷”后，扭轉(zhuǎn)局勢按協(xié)議兌現(xiàn)租金履行完返租合同，昆明幾乎沒有這樣的先例。

    業(yè)主聲音

    “官司打贏了，

    可就是沒有結(jié)果”

    記者了解到，去年8月25日，官渡區(qū)法院在淘寶司法拍賣網(wǎng)發(fā)布官渡區(qū)鼎杰興都匯商務(wù)中心A幢601號等5項(xiàng)房產(chǎn)與A幢601號電影院附屬設(shè)施設(shè)備司法拍賣公告，鼎杰興都匯商務(wù)中心相關(guān)資產(chǎn)掛牌2.33億元，進(jìn)行公開拍賣。

    幾年來，有多批業(yè)主起訴鼎杰公司和大都公司，均是為了商鋪房產(chǎn)證與返租一事�！肮偎敬蜈A了，也立刻申請執(zhí)行，可就是沒有結(jié)果�！庇袠I(yè)主說。

    記者從中國裁判文書網(wǎng)查詢到，今年1月29日，官渡區(qū)法院發(fā)布了相關(guān)判決書，判決內(nèi)容為：云南大都企業(yè)管理有限公司支付相關(guān)業(yè)主2017年6月1日至2019年11月30日之間的租金及違約金，昆明鼎杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對云南大都企業(yè)管理有限公司債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

    ■名詞解釋

    “售后返租”有時被稱作“售后包租”，有時也被稱作“售后回租”�！笆酆蟀�租”是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商常用的一種房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，即開發(fā)商返租購房者或投資者購買的商業(yè)地產(chǎn)（返租年限多為3至10年），在此期間由開發(fā)商整體進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營，固定每月向投資者返還一定比例的租金。

    本報記者 夏體雷 孫江葒 攝影報道

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