自從昆明確定了十四五城市發(fā)展思路，西拓的動(dòng)靜和速度無疑是最大的，這主要是得益于昆明西客站的建設(shè)啟動(dòng)，以大體量的站城一體化開發(fā)TOD項(xiàng)目為核心，輔以多個(gè)城改和地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，昆明西拓，打造城市西向門戶的輪廓已經(jīng)顯露出來。
昆明西客站站城一體化區(qū)域鳥瞰圖（圖源網(wǎng)絡(luò)）
具體來說，昆明要啟動(dòng)的城市西拓，指向的目標(biāo)主要是西客站所在的馬街片區(qū)，也包括黑林鋪的部分區(qū)域，現(xiàn)狀多為舊廠老村，以及少量已開發(fā)或正在開發(fā)的樓盤項(xiàng)目，初略估算，涉及總面積超2萬畝，片區(qū)內(nèi)幾大城改項(xiàng)目包括俊發(fā)的昭宗村、普坪片區(qū)，上海大華集團(tuán)負(fù)責(zé)的春雨路一號項(xiàng)目。
近日，房網(wǎng)小編走訪馬街片區(qū)了解到，經(jīng)歷過馬街摩爾城這個(gè)著名爛尾項(xiàng)目后，片區(qū)居民對城改能否順利完成已有些談虎色變。在重點(diǎn)工程西客站項(xiàng)目迅速啟動(dòng)后，城改項(xiàng)目的開發(fā)成敗很可能就決定了西拓戰(zhàn)略的成效。
昆明西拓圍繞西客站有四大城改項(xiàng)目
4月20日，昆明市交運(yùn)局負(fù)責(zé)人做客媒體時(shí)表示，昆明鐵路樞紐西客站項(xiàng)目正在加緊推進(jìn)中，計(jì)劃2025年完成項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目涉及鐵路用地1028畝，另配置開發(fā)土地約1100畝，估算總投資209.42億元。
從位置上看，西客站的建設(shè)范圍處于春雨路和碧雞路高架之間的狹長地帶，靠山面水，并無太多騰挪空間。而春雨路以西的翠峰山麓則是城改開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，緊鄰西客站TOD，是昆明西拓城市更新改造的關(guān)鍵區(qū)域。
昆明西部山麓坡地城市帶4個(gè)項(xiàng)目的區(qū)位圖
這個(gè)山麓坡地區(qū)域其實(shí)已到了昆明主城西拓的盡頭，包括4個(gè)城市更新板塊，順春雨路，由北到南，一字排開，分由不同開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)。
最北端是俊發(fā)等房企于2019年取得一級開發(fā)權(quán)的昭宗村城改項(xiàng)目，規(guī)劃范圍約1292畝，北邊連接這兩年開發(fā)建設(shè)大規(guī)模啟動(dòng)的黑林鋪片區(qū)。
沿春雨路往南走則是大華負(fù)責(zé)的春雨路一號城改項(xiàng)目，規(guī)劃總用地面積約2449畝，凈用地面積約1515畝，去年12月，大華集團(tuán)競得首批130畝住宅用地，今年初已啟動(dòng)首個(gè)地塊的開發(fā)，樓盤名大華錦繡山海。
大華項(xiàng)目南側(cè)是早年便啟動(dòng)一級開發(fā)的白沙地項(xiàng)目，規(guī)劃范圍3700畝。2019年完成首批560畝土地出讓，由陽光城獲得并推出滇池半山項(xiàng)目，2020年5月底已開盤銷售，目前是西部山麓坡地城市帶的標(biāo)志性項(xiàng)目之一。
普坪片區(qū)是西客站建設(shè)項(xiàng)目周邊開發(fā)規(guī)模最大的項(xiàng)目
最南端則是由俊發(fā)負(fù)責(zé)一級開發(fā)的普坪片區(qū)，規(guī)劃總面積達(dá)1.17萬畝，與西客站核心建設(shè)區(qū)隔春雨路相望。
大華開局會(huì)怎么打？
圍繞西客站建設(shè)鋪陳開的西拓藍(lán)圖，究竟會(huì)怎樣兌現(xiàn)？難點(diǎn)在哪里？
從以上盤點(diǎn)其實(shí)已可以看出，難度最大的很可能不是列入重點(diǎn)工程的西客站，而是這些改造體量和難度都很大的城改項(xiàng)目。其中，尤以大華集團(tuán)的春雨路一號項(xiàng)目為甚。
春雨路一號項(xiàng)目征遷量巨大
原因主要在于春雨路一號項(xiàng)目正是沿線舊廠老村最為集中的區(qū)域，一號項(xiàng)目的命名本身就體現(xiàn)出其重要性，項(xiàng)目改造范圍內(nèi)靠近春雨路一側(cè)為多個(gè)老工廠以及工廠宿舍區(qū)，靠山麓一側(cè)則為大片密集的城中村，也就是說，規(guī)劃的1515畝建設(shè)用地全部都需要先行征遷，然后才能夠用于地產(chǎn)開發(fā)。
昆明西拓，大華錦繡山海的城改大盤地位關(guān)鍵（圖源大華錦繡山海官微）
實(shí)際上，大華錦繡山海首批130畝土地為昆明電纜廠廠區(qū)，屬于征遷難度最小的土地，面積上也只占到了1515畝規(guī)劃建設(shè)用地的8.5%。
僅從改造難度而言，其他三個(gè)城改項(xiàng)目就要容易得多，陽光城滇池半山一級開發(fā)啟動(dòng)較早，目前已完成，進(jìn)入了二級開發(fā)階段。另外的昭宗村和普坪片區(qū)均由俊發(fā)負(fù)責(zé)，一是改造拆遷的體量相較少很多，二是俊發(fā)在本土的城改實(shí)力經(jīng)驗(yàn)均無可質(zhì)疑，片區(qū)的開發(fā)條件一旦成熟，兩個(gè)城改項(xiàng)目的推進(jìn)完成應(yīng)該不成問題。
如此一來，昆明西拓重點(diǎn)推進(jìn)的項(xiàng)目中，最有難度也是最有可能拖后腿的，大華錦繡山海算是一個(gè)。
不過大華集團(tuán)入昆以來的三個(gè)項(xiàng)目都是專攻城改，錦繡山海官微也發(fā)文稱，“錦繡系首入西市，惠及規(guī)模最龐大的老昆明原住民。”對于完成春雨路一號城市如此大規(guī)模的更新改造，信心滿滿。
大華錦繡山海施工現(xiàn)場
今年3月，大華錦繡山海首批地塊過規(guī)，定名為尚華苑，擬建8棟高層和一棟幼兒園，在項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場，小編看到工程施工進(jìn)展正酣，售樓部與樣板間已現(xiàn)雛形，城市展廳也已建成投用，開始接待訪客，項(xiàng)目的正式開放和推出應(yīng)該為時(shí)不遠(yuǎn)。
由于項(xiàng)目規(guī)模龐大，改造拆遷量巨大，采取的是一二級聯(lián)動(dòng)，分地塊滾動(dòng)開發(fā)的策略，那么首開地塊就非常關(guān)鍵，從項(xiàng)目釋放的信息看，首開地塊產(chǎn)品為89-125㎡區(qū)間的三至四房，瞄準(zhǔn)的是主流的剛需和首改客戶。
錦繡山海首開地塊（圖源大華錦繡山海官微）
錦繡山海的城改大盤滾動(dòng)開發(fā)模式，如果首開地塊順利，則有望進(jìn)入良性循環(huán)，逐個(gè)地塊征遷和開發(fā)，項(xiàng)目價(jià)值隨之體現(xiàn)和提升，給予開發(fā)方和市場更強(qiáng)的信心，最終完成千畝城改大盤。
但這樣規(guī)模和難度的城改，時(shí)間周期和投入都有太多不可控因素，與錦繡山海隔路相對的馬街摩爾城就是一個(gè)反面例子，滾動(dòng)開發(fā)的模式相同，可最終落了個(gè)止步一期就爛尾擱置的結(jié)局。
在城改開發(fā)領(lǐng)域，除了資金實(shí)力、城改經(jīng)驗(yàn)都不可缺少之外，更重要的是需要堅(jiān)持長期主義理念，孕育和等待片區(qū)價(jià)值的兌現(xiàn)，對于�？谐歉挠补穷^的大華，春雨路一號項(xiàng)目將成為入昆以來最大的考驗(yàn)。
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