如果提起昆明的“房價洼地”，經(jīng)開區(qū)一定榜上有名。
其實經(jīng)開區(qū)很大，房價也有高有低，其中清水黃土坡一帶的昆明東部門戶城因為距離昆明市區(qū)最遠(yuǎn)，房價也最低，今年之前新房均價一直在萬元以下，但去年底今年年初，隨著開發(fā)不斷升溫，區(qū)域建設(shè)規(guī)模越來越大，部分項目的洋房開始突破到萬元以上，總體房價也上漲到萬元左右。
但最近一個多月，由于昆明整體房價有所下降，本來就處在房價梯隊末端的東部門戶城片區(qū)，立刻感受到了強烈的市場壓力，因為這一區(qū)域以往最大的競爭優(yōu)勢就是房價比較低，如果這一優(yōu)勢削弱甚至消失，銷售難度就會極為巨大。
從近期其他片區(qū)個別樓盤促銷的形勢看，主城北市區(qū)和呈貢大學(xué)城已經(jīng)有新盤在賣1萬以下的特價房，盡管目前還屬于個案，但受威脅最大的片區(qū)就是經(jīng)開區(qū)。
感受帶市場壓力的經(jīng)開區(qū)樓盤近期幾乎集體推出特價房，整體均價進(jìn)一步下探。
中交·碧桂園·東園項目推出的特價房價格約10666元/平起
其中，中交·碧桂園·東園推出的特價房單價從10666元起，最高優(yōu)惠接近25萬。中交·碧桂園·東園是經(jīng)開區(qū)東部門戶區(qū)少有的單價在萬元以上的新盤，原本洋房最高已經(jīng)賣到1.4萬，接近昆明的新房均價，但最近又降了下來。
貝殼新房最近為經(jīng)開區(qū)黃土坡及清水片區(qū)的項目做了特價專場，參與的項目有旭輝新希望公元錦悅、新城瑯樾、中南新城云樾、美辰，幾乎涵蓋了中交碧桂園東園之外的所有區(qū)域樓盤。
其中，旭輝新希望公元錦悅特價房源均價約8500-8800元/平方米，戶型建筑面積約88-121平方米；新城瑯樾特價房毛坯均價7700元/平起，精裝均價8500元/平起；中南新城云樾特價房均價約9200元/平起；美辰推出了25套特價房，單價8000元/平起，戶型建筑面積約89-119平方米。
今年2月份時，房網(wǎng)小編做過該片區(qū)樓盤價格進(jìn)行對比，當(dāng)時中交·碧桂園·東園價格約11000元/平方米；美辰價格約9000-11000元/平方米；新城瑯樾價格約8000元/平起。
旭輝新希望公元錦悅在今年4月時開盤，其首開價格約9500元/平起，中南新城云樾項目在6月份首開，其價格約9600元/平起。
中南新城云樾是經(jīng)開區(qū)新項目，全板樓設(shè)計
對比上述價格可以發(fā)現(xiàn)，清水黃土坡片區(qū)的樓盤雖然在集體搞特價促銷，可是優(yōu)惠幅度其實并不算很大，基本上也就10%上下。這說明經(jīng)開區(qū)東部板塊的樓盤由于位置比較遠(yuǎn)，配套不成熟，大規(guī)模開發(fā)開始不久，所以過去定價并沒有多少溢價，開發(fā)商利潤不高，優(yōu)惠空間有限。
經(jīng)開區(qū)樓盤集體特價賣房后，片區(qū)價格優(yōu)勢得以繼續(xù)保持，仍舊是昆明房價最低的板塊。
從另一個角度看，這個區(qū)域所有樓盤都參與特價房活動，說明片區(qū)整體性很強，項目基本都處在同一個競爭生態(tài)位上，產(chǎn)品類型、定價都比較接近，單個項目比較容易受板塊總體競爭力的左右，很難單獨打開局面。正因為如此，近期有關(guān)區(qū)域外部環(huán)境的風(fēng)波，對經(jīng)開區(qū)東片的競爭力造成一定負(fù)面影響。
前幾個月，果林湖及清水黃土坡片區(qū)不斷有居民向環(huán)保部門投訴，稱這一帶的空氣近期時有難聞氣味，對居家生活造成很大影響。經(jīng)開區(qū)環(huán)保局經(jīng)過調(diào)查，確認(rèn)卻有臭味彌散的事實，其中一部分原因與東郊垃圾填埋場垃圾滲漏以及垃圾運輸車輛密封不嚴(yán)有關(guān)。
經(jīng)開區(qū)東片區(qū)自然環(huán)境良好，垃圾處理設(shè)施與此格格不入
東郊垃圾填埋場和東郊垃圾發(fā)電廠都距離果林湖不遠(yuǎn)，清水黃土坡片區(qū)到垃圾填埋場的直線距離約有2公里，更近一點的垃圾發(fā)電廠目前處于停產(chǎn)狀態(tài)，其實沒有多大影響�？墒菬o論是垃圾填埋場還是垃圾發(fā)電廠都是影響區(qū)域價值的負(fù)資產(chǎn)，經(jīng)開區(qū)東部居民已多年呼吁關(guān)停垃圾填埋和垃圾發(fā)電，其中垃圾發(fā)電廠雖然近期停產(chǎn)，但原本計劃在原址升級改造，并無搬遷計劃，可是去年昆明市提出城市“東擴”發(fā)展計劃，現(xiàn)存的東郊垃圾處理設(shè)施顯然不利于東擴，長期看搬遷勢在必行。
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