昆明鬧市區(qū)的別墅單價(jià)一萬五，居然賣不過周邊的“老破小”

呈貢區(qū)法院前些天定于對(duì)位于昆都片區(qū)建于2005年的一幢別墅進(jìn)行司法變賣，折算單價(jià)才1.52萬每平，而周邊的“老破小”都賣到2萬左右了。此前，該別墅已兩度流拍。

 昆都.怡嘉合B幢1-301號(hào)別墅的外觀（圖源網(wǎng)絡(luò)）

昆都片區(qū)在昆明市中心，這樣的地方居然建有別墅，而且變賣價(jià)才1.5萬，連周邊“老破小”都賣不過，聽上去很不可思議。

看一下這棟別墅的資料，大概就知道為什么價(jià)格便宜而且賣不掉了。

被變賣的別墅位于瓦倉(cāng)莊116號(hào)昆都.怡嘉合B幢1-301號(hào)，有產(chǎn)權(quán)證，建于2005年；建筑面積325.12平米，樓層6/3-5，戶型8室3廳4衛(wèi)。

這棟別墅首先是年代比較久，建成已經(jīng)16年了。其次是拍賣時(shí)沒有騰空，這就相當(dāng)要命了。還在使用中的法拍房，除非法院負(fù)責(zé)騰空，否則購(gòu)買后后患無窮。再就是已經(jīng)拖欠了7年物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)，累計(jì)已經(jīng)有 53977元。

而且這棟別墅還有一個(gè)大問題，就是原來的產(chǎn)權(quán)登記為3層，裝修改造后是5層，多出來的面積不可能有產(chǎn)權(quán)，法院也僅僅處置證載面積，不涉及違法、違章建筑部分。能否辦理過戶及辦理過戶的時(shí)間都要由競(jìng)買人在競(jìng)買前自行到相關(guān)職能部門了解確認(rèn)。

這樣的別墅，別說是1.5萬，就是再便宜幾千塊，也未必有人敢買。所以法院幾次拍賣，評(píng)估價(jià)從727萬一路下降到如今的494萬，雖說便宜了230萬，但估計(jì)還是賣不出去。

經(jīng)查，這棟別墅的所有人為昆明嘉恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2000年。

 昆都.怡嘉合B幢1-301號(hào)別墅的內(nèi)部裝修情況（圖源網(wǎng)絡(luò)）

昆都.怡嘉合B幢1-301號(hào)別墅周圍的環(huán)境（圖源網(wǎng)絡(luò)）

從法院提供的圖片可以看出，別墅的整體維護(hù)較差，且旁邊就有高樓，與其他房屋的距離也較近，私密性較差。

昆都這個(gè)位置，地段肯定沒話說，小編默默地搜了下周邊的二手房行情，發(fā)現(xiàn)這幢鬧市區(qū)的別墅居然“賣”不過周邊的老破小。 

位于棕樹營(yíng)片區(qū)的云大醫(yī)院家屬區(qū)（圖源網(wǎng)絡(luò)）

周邊的老舊小區(qū)，如建于1998年的云大醫(yī)院家屬區(qū)單價(jià)1.63萬，建于2010年貴研小區(qū)，單價(jià)1.96萬，這兩個(gè)小區(qū)都是位于等待城中村改造的棕樹營(yíng)片區(qū)，整體環(huán)境明顯比不上昆都片區(qū)；而東風(fēng)西路北側(cè)建于2001年的富春花園單價(jià)2.5萬，建成時(shí)間要早4年，也是典型的老小區(qū)，價(jià)格依然堅(jiān)挺。就是附近的公寓，如建成于2006年的鑫都公寓，掛牌價(jià)都是1.86萬每平。

昆都別墅價(jià)格不如“老破小”，其實(shí)不僅僅是因?yàn)樗�是法拍房，就算正常二手房，也不見得能賣得起價(jià)。

別墅這種物業(yè)，普通人買不起，買得起的人看重的是別墅的環(huán)境、私密性，偏偏昆都這種鬧市區(qū)的別墅這兩樣都沒有，只是空有個(gè)別墅的樣子，所以買得起別墅的人也看不上。

和同處于城市繁華區(qū)的普通住宅不一樣，位于昆明一二環(huán)的老別墅其實(shí)大多數(shù)都不咋值錢，不好出手，而且最早的業(yè)主也基本都不住在別墅，而是拿來出租；租戶也不是為了居住，而是作為商用，比如開餐館、開公司、開會(huì)所等等。早些年許多公司很喜歡租用位置好的別墅辦公，近幾年也開始變少了，因?yàn)槔ッ鲗懽謽乾F(xiàn)在也很便宜，辦公形象卻要好得多。

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