前幾天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70城價(jià)格指數(shù)，7月份，昆明新房住宅指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，跌幅全國(guó)第三，而6月份昆明的跌幅則為0.8%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)：昆明跌幅全國(guó)第三
而根據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)銳理數(shù)據(jù)，昆明上個(gè)月的住宅成交均價(jià)的確跌到了14702元/平米，環(huán)比下降5.46%，市場(chǎng)供大于求，同時(shí)首套房利率上漲，最高已突破6%。
“我也想回到5年前買(mǎi)房”
如果從普通昆明市民的日常感受上來(lái)說(shuō)，“昆明樓市降價(jià)潮”似乎已經(jīng)席卷全城。
從呈貢到巫家壩再到北市區(qū)，過(guò)去上萬(wàn)元的公寓，現(xiàn)在只要六七千、四五千；
曾經(jīng)接近兩萬(wàn)元的洋房，打出了一萬(wàn)出頭的促銷(xiāo)價(jià)；
均價(jià)全面突破1.5萬(wàn)的北市區(qū)，又出現(xiàn)了五年前不到萬(wàn)元的住宅；
2萬(wàn)+俱樂(lè)部聚集地巫家壩，現(xiàn)在最低1.4萬(wàn)+就能買(mǎi)到......
五年前的昆明房?jī)r(jià)
身邊出現(xiàn)了仿佛穿越的價(jià)格數(shù)字，這難怪不少昆明人驚呼：房?jī)r(jià)最好都跌回5年前吧！
五年前是2016年，那年昆明全市均價(jià)還是8字頭，也正是從2016年開(kāi)始，昆明房?jī)r(jià)連續(xù)上漲41個(gè)月，直到2020年初才稍顯平穩(wěn)，5年間總體保持了上漲勢(shì)頭。
也就是說(shuō)，五年前隨便在昆明哪兒買(mǎi)套房，現(xiàn)在少說(shuō)也能血賺幾十萬(wàn)。
然而，時(shí)間真的可以倒流嗎？
樓市跟股市有哪些關(guān)鍵區(qū)別？
首先，還是以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)為例，7月份有16個(gè)城市房?jī)r(jià)都在跌，二手房方面則達(dá)到了26個(gè)，全國(guó)房?jī)r(jià)都在下降，昆明房?jī)r(jià)跌點(diǎn)兒也就不奇怪了。
其次，截至2021年上半年，昆明公寓市場(chǎng)存量達(dá)448.7萬(wàn)方，去化周期長(zhǎng)達(dá)4年零7個(gè)月。存量龐大，去化艱難，因此昆明樓市這波降價(jià)潮中，吸引注意力的很多都是公寓產(chǎn)品。
很多售樓部人山人海的打折項(xiàng)目都是公寓產(chǎn)品
再然后，昆明樓市這一小部分降價(jià)的住宅中，要么是遠(yuǎn)郊去化難項(xiàng)目，要么是開(kāi)發(fā)商急需走量回款，這才打出降價(jià)牌，說(shuō)“全昆明房?jī)r(jià)都在降”明顯太過(guò)夸張了。
與之相反的是，主城區(qū)一些地段優(yōu)越、產(chǎn)品質(zhì)量過(guò)硬、掌握稀缺核心資源的樓盤(pán)，價(jià)格一直保持穩(wěn)定，甚至還能微微有所上漲。
頻繁且大面積波動(dòng)的價(jià)格、持續(xù)增長(zhǎng)的住宅供應(yīng)、顯著下降的成交量......昆明樓市最近的表現(xiàn)，顯然是進(jìn)入了市場(chǎng)調(diào)整周期。
市場(chǎng)表現(xiàn)變了，但昆明房?jī)r(jià)真的會(huì)跌到2016年嗎？顯然不會(huì)。
昆明樓市的壓艙石
就在8月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2021年8月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，兩項(xiàng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率均連續(xù)16個(gè)月保持不變。
LPR貸款利率連續(xù)16個(gè)月不變
一句話，穩(wěn)定房?jī)r(jià)不僅僅是開(kāi)發(fā)商們的期望，也是政府和全社會(huì)的期望，也是目前的趨勢(shì)。
考慮到上個(gè)月央行宣布全面降準(zhǔn)，釋放了1萬(wàn)億長(zhǎng)期資金，對(duì)于昆明樓市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不一定會(huì)繼續(xù)跌，但市場(chǎng)調(diào)整頻率很可能會(huì)加速。
不過(guò)歸根結(jié)底，對(duì)于普通昆明人，甭管市場(chǎng)是不是調(diào)整期，只要是真的需要房子，該出手時(shí)就出手。
至于普通人怎么買(mǎi)，一是深耕昆明、作風(fēng)穩(wěn)健的老牌房企，如碧桂園、萬(wàn)科、龍湖、金地還有本土的俊發(fā)等在昆明長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，它們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在昆明都很具有認(rèn)可度，品質(zhì)也都在水準(zhǔn)之上；
二是各大國(guó)字號(hào)的央企陣營(yíng)，從早年進(jìn)入昆明的中海、招商，到近些年的華潤(rùn)、中鐵建，從市中心到巫家壩，眾多高端樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)歷共同證明了一件事：央企出品的房子，已經(jīng)得到了昆明人的充分信任。
相應(yīng)的，以上房企也都是銷(xiāo)售榜單上排名靠前的老玩家，昆明樓市穩(wěn)字當(dāng)頭的特點(diǎn)，也表現(xiàn)在了這些品牌房企旗下樓盤(pán)的銷(xiāo)售策略上。
2021年上半年房企銷(xiāo)售排行榜（中指研究院）
面對(duì)突如其來(lái)的降價(jià)潮，上述大多數(shù)品牌房企都沒(méi)有加入其中，頂多是推出少量?jī)?yōu)惠折扣，而且有些項(xiàng)目特價(jià)房源僅個(gè)位數(shù)，跟往年一樣屬于正常營(yíng)業(yè)。
更何況，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖、俊發(fā)、招商等開(kāi)發(fā)商在昆明的主力樓盤(pán)都不缺人氣，很少低價(jià)沖業(yè)績(jī)，因此即使是小幅度折扣，也持續(xù)不了多長(zhǎng)時(shí)間便會(huì)收回，少數(shù)樓盤(pán)甚至還稍微上調(diào)了價(jià)格。
少數(shù)品牌房企項(xiàng)目不僅不降價(jià)，反而上調(diào)價(jià)格
總結(jié)起來(lái)，在這場(chǎng)席卷全城的降價(jià)潮中，一批有口碑、有品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商起到了壓艙石的作用，甭管市場(chǎng)怎么調(diào)整，總有一批品質(zhì)樓盤(pán)巋然不動(dòng)，穩(wěn)中前進(jìn)。相比冒風(fēng)險(xiǎn)抄底特價(jià)房，大多數(shù)昆明人想必還是更愿意相信品牌的力量。
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