官方二手房平臺(tái)將砸了昆明中介的飯碗？你可能是想多了

近些年火爆發(fā)展的國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)，今年遭受接二連三的打擊。

最早的打擊從深圳開始，自今年2月深圳市對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行限制以來，二手房成交量銳減，中介也陷入關(guān)店潮，大批房產(chǎn)中介紛紛離職，因?yàn)檎麄�(gè)7月，深圳市每18個(gè)中介只有1個(gè)有成交，其余17人都是零成交。

在深圳之后，國(guó)內(nèi)又有成都、西安、上海、無錫、寧波、三亞等城市出臺(tái)二手房交易指導(dǎo)價(jià)，上述城市的中介行業(yè)也都受到很大影響。

但真正讓中介行業(yè)感受到寒意的還不是二手房限價(jià)，而是陸續(xù)有城市推出官方二手房信息平臺(tái)，讓房東和購(gòu)房者繞開中介直接對(duì)接。

最先發(fā)布這一系統(tǒng)的是深圳，今年6月24日，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的“便民服務(wù)”頻道，增加了“二手房交易系統(tǒng)”，允許房東直接掛牌賣房。但該系統(tǒng)上線幾個(gè)小時(shí)就下線，沒有引起太多市場(chǎng)關(guān)注。

杭州等地推出官方二手房交易平臺(tái)

到了8月18日，杭州住保房管局旗下的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”正式上線“個(gè)人自主掛牌房源”的功能，讓房東和購(gòu)房者直接交易，買房雙方因此可以節(jié)省多達(dá)10多萬的中介服務(wù)費(fèi)，對(duì)中介行業(yè)無異于釜底抽薪。

杭州市官方推出“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”后，貝殼股價(jià)接連兩天大跌，到8月底時(shí)已經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)。可見，資本市場(chǎng)并沒有將杭州推出官方二手房交易系統(tǒng)看成是偶發(fā)事件，而是認(rèn)為后續(xù)將會(huì)有更多城市跟進(jìn)。

昆明是否也會(huì)開通類似的系統(tǒng)？目前還沒有確切消息，但根據(jù)目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控趨勢(shì)，以及其他城市的動(dòng)向來看，如果杭州的做法被證明行之有效，國(guó)內(nèi)大型城市估計(jì)都會(huì)跟進(jìn)。這也是最近一個(gè)時(shí)期昆明中介行業(yè)熱議的話題。

中介行業(yè)不容易消失

對(duì)官方推出免費(fèi)二手房交易平臺(tái)，市場(chǎng)有兩種解讀，一種認(rèn)為既然買賣雙方可以節(jié)省巨額中介費(fèi)，中介完全沒有競(jìng)爭(zhēng)力，以后大多數(shù)中介都會(huì)被淘汰。

另一種認(rèn)為，中介提供的是專業(yè)服務(wù)，二手房交易有許多環(huán)節(jié)，普通人無法自己完成，最后還是要找中介，只不過有了官方免費(fèi)平臺(tái)，以后中介費(fèi)肯定會(huì)降低。

其實(shí)中介的服務(wù)有多專業(yè)，中介行業(yè)自己很清楚。早期房產(chǎn)中介的從業(yè)人員普遍素質(zhì)不高，只是近些年才有許多高學(xué)歷人才進(jìn)入，但所提供的服務(wù)并非不可取代。實(shí)際上這些年昆明中介在買賣二手房的時(shí)候最頭痛的事，就是忙了半天，買家和賣家直接見面交易了。前兩年還有昆明中介因此將賣家告上法庭。這說明中介的工作遠(yuǎn)不像自己所聲稱的那樣不可或缺。

既然這樣，是不是官方系統(tǒng)推出后，中介就會(huì)立刻失去價(jià)值失業(yè)了呢？其實(shí)還真沒那么容易。

制約官方系統(tǒng)的最大問題是房源從哪里來？按目前昆明二手房交易的行規(guī)，中介費(fèi)、契稅等各種費(fèi)用都是由買家承擔(dān)，所以買家非常希望有官方免費(fèi)平臺(tái)，起碼可以省掉好幾萬中介費(fèi)。但對(duì)賣家而言，情況卻完全不同，因?yàn)橘u家本來就不掏中介費(fèi)，房子交給中介和自己掛在官方平臺(tái)都一樣，但如果在官方系統(tǒng)自助賣房，賣家不得不花時(shí)間與一個(gè)個(gè)的潛在購(gòu)房者對(duì)接、洽談，還得帶看房源，遠(yuǎn)不如直接委托給中介省心。另外，官方提供的是免費(fèi)系統(tǒng)，賣不賣得掉不是官方關(guān)心的事，而且也只是個(gè)單一網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，效果肯定比不上中介線上線下多渠道推銷，再加上中介本身有利益，賣房也更加投入，相對(duì)更容易成交。

因此，對(duì)房東而言，自己并沒有得到繞過中介直接交易的好處，反而增加了許多時(shí)間和精力的投入，而且更不容易成交，當(dāng)然沒有動(dòng)力將自己的房產(chǎn)直接掛在官方平臺(tái)上。官方平臺(tái)如果缺乏房源，買家的選擇余地就會(huì)變少，買家也會(huì)慢慢不愿意到官方平臺(tái)選房，久而久之，這種免費(fèi)平臺(tái)也就只剩個(gè)空殼了。

如果不理解這一點(diǎn)，你只要看一看鏈家、貝殼這些年的崛起就明白了。鏈家之所以能打敗其他中介，貝殼之所以能打敗58同城等平臺(tái)，靠的就是房源多、房源真。再好的平臺(tái)，房源少就是原罪。本地的尊園地產(chǎn)這些年對(duì)外大張旗鼓宣傳的，也是房源多、真房源。

要想提高賣家與買家直接對(duì)接的積極性，除非買家愿意將原來付給中介的一部分費(fèi)用給賣家，提高其收益，事實(shí)上如今許多買家繞過中介找房東，采取的就是這一招，可是賣家之所以覺得增加了收益，恰恰是因?yàn)橄扔兄薪榈膬r(jià)格撮合，有對(duì)比；如果雙方都直接在官方平臺(tái)對(duì)接，本來就沒有中介費(fèi)，賣家無法產(chǎn)生對(duì)比，沒有賣價(jià)提升的感覺，卻只有原本找中介所沒有的麻煩，在官方平臺(tái)直接掛牌的積極性可想而知。

那么，是不是官方平臺(tái)就沒有價(jià)值了呢？倒也不是，最大的好處是有了免費(fèi)平臺(tái)的存在，中介費(fèi)將會(huì)降低。目前，昆明市規(guī)定中介服務(wù)費(fèi)最高比例為3%，其中買家承擔(dān)2%，賣家承擔(dān)1%，可是各大中介為了爭(zhēng)奪房源，都不向賣家收取中介費(fèi)，導(dǎo)致中介服務(wù)費(fèi)全部由買家承擔(dān)。

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