昆百大再臨大考：新紀(jì)元商場的租期又要到了，續(xù)不續(xù)租都棘手

今年底，昆百大新紀(jì)元廣場B座商場的6年租期就要到了，又將面臨與眾多業(yè)主談判續(xù)租的問題。和6年前相比，實(shí)體商業(yè)的經(jīng)營形勢進(jìn)一步惡化，續(xù)租難度也進(jìn)一步增加。

雖然如今的昆百大早已成為京城中介我愛我家旗下的一部分，商業(yè)所占份額并不大，但畢竟商業(yè)經(jīng)營才是昆百大的老本行，尤其是位于三市街的新紀(jì)元廣場，是昆百大的根據(jù)地，如今B座商場租期即將到期，對昆百大來說，繼續(xù)租賃繼續(xù)經(jīng)營，似乎并不是一個(gè)問題。然而，事情其實(shí)并沒有那么簡單。

可能有些人不太清楚，昆百大作為云南最老資格的商業(yè)經(jīng)營企業(yè)，在昆明人印象中，過去幾十年一直在南屏步行街開商場，難道上面掛著昆明百貨大樓幾個(gè)大字的商業(yè)大樓，其實(shí)是租來的？

這棟商業(yè)大樓（B座商場）確實(shí)并非昆百大所有，但一開始并非如此。

2003年，昆百大將自己擁有的新紀(jì)元廣場B座商場分割為若干個(gè)銷售單位對外出售，然后由昆百大商業(yè)有限公司從業(yè)主手上租回來經(jīng)營，所以新紀(jì)元廣場B座雖然看上去是一個(gè)整體，也一直由昆百大在經(jīng)營，但實(shí)際上內(nèi)部已經(jīng)屬于若干面積不等的產(chǎn)權(quán)單位，持有人各不相同。

新紀(jì)元廣場B座商場

根據(jù)昆百大與業(yè)主的協(xié)議，業(yè)主將自己擁有的商場面積，出租給昆百大商業(yè)有限公司統(tǒng)一經(jīng)營，租期為6年一個(gè)周期，到期后雙方協(xié)商續(xù)期。

2009年，新紀(jì)元廣場B座第一個(gè)租賃周期屆滿，雙方同意續(xù)期至2015年。2015年第二個(gè)租賃周期期滿后，雙方同意續(xù)租6年至2021年底，昆百大商業(yè)公司將支付的租金總額為27600萬元。 

27600萬元的租金支出是個(gè)什么水平呢？根據(jù)我愛我家年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，新紀(jì)元廣場B座商場的總面積為20173.52平方米，6年支付租金27600萬元，折合每平米每年租金2280元，也即每月190元/平方米。

在昆明市中心，寸土寸金的商業(yè)黃金地段，這個(gè)租金水平是高還是低，只有當(dāng)年投資購買新紀(jì)元廣場B座產(chǎn)權(quán)商鋪的投資人才知道。由于時(shí)過境遷，目前已經(jīng)很難查到投資人當(dāng)年購買商鋪的價(jià)格，不過去年10月，呈貢法院曾經(jīng)拍賣過新紀(jì)元廣場一樓的“一間”15.18平方米商鋪，拍賣起拍價(jià)為122.4萬，但兩次拍賣均無人報(bào)名。

如果按起拍價(jià)計(jì)算，商鋪的每平米拍賣價(jià)就超過了8萬元，考慮到新紀(jì)元廣場的土地期限恐怕已所剩不多，這個(gè)價(jià)格并不便宜。如果按阿里拍賣標(biāo)注的180萬市場價(jià)計(jì)算，每平米單價(jià)更是高達(dá)11.86萬元。

新紀(jì)元廣場B座看上去是一個(gè)完整的商場，但其實(shí)已被分割為若干產(chǎn)權(quán)單位

這么貴的商鋪，租金回報(bào)是多少呢？拍賣公告顯示的年租金為66894.59元（稅前），折合每平米年租金為4406.76元，每月367.2元/平米，比我愛我家財(cái)報(bào)中公布的平均租金高得多，當(dāng)然這是因?yàn)楸慌馁u的這個(gè)商鋪是在一樓，位置比較好。

但即便是一樓比較好的鋪位，如果按122.4萬的起拍價(jià)算，租金年回報(bào)率也只有約5.47%，并不算多高。要是按第一次拍賣153萬的起拍價(jià)算，年回報(bào)率更是低至4.37%。

因?yàn)閷ψ饨鸬葐栴}不滿，在2016年新紀(jì)元廣場B座商場新一輪租期租賃協(xié)議生效后，多個(gè)業(yè)主將昆百大商業(yè)公司告上法庭，提出“《昆明新百貨大樓Ｂ座產(chǎn)權(quán)商場2016年臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議》（以下簡稱會(huì)議決議）未經(jīng)質(zhì)證，該會(huì)議決議的計(jì)票依據(jù)（表決票底稿）亦未提交法庭。實(shí)際上，該決議在表決過程中存在程序違法、表決票造假等情形，嚴(yán)重違反業(yè)主意愿�！�

天眼查的相關(guān)信息顯示，以同樣理由起訴昆百大商業(yè)公司的業(yè)主有幾十人之多。但這些訴訟均以業(yè)主敗訴告終。昆百大方面自辯的其中一個(gè)理由是：“涉案商場系產(chǎn)權(quán)式商場，基于該特點(diǎn)，業(yè)主通過業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)決議的方式，對其商鋪使用權(quán)和占用權(quán)進(jìn)行適度限定或讓渡，能夠兼顧大多數(shù)業(yè)主利益。”

這也透露出產(chǎn)權(quán)商鋪權(quán)利邊界界定的一個(gè)棘手問題。在去年底呈貢法院拍賣新紀(jì)元廣場B座商鋪時(shí)，法院公告也明確提到，“標(biāo)的物無圖紙，物業(yè)、業(yè)主委員會(huì)都無法確定標(biāo)的物位置，業(yè)主按占比分紅”。這其實(shí)意味著，新紀(jì)元廣場B座商場雖然名義上被眾多投資者持有，可是如果昆百大不租，業(yè)主很難單獨(dú)處置，因?yàn)檫B“物業(yè)、業(yè)主委員會(huì)都無法確定標(biāo)的物位置”，所謂的產(chǎn)權(quán)，其實(shí)更像是某種分紅權(quán)。

新紀(jì)元商場經(jīng)營多年，裝修和設(shè)備已經(jīng)開始老化，繼續(xù)經(jīng)營可能需要翻新改造

轉(zhuǎn)眼之間，新紀(jì)元廣場B座商場又將到?jīng)Q定下一個(gè)6年租期的時(shí)候。平心而論，在實(shí)體商業(yè)經(jīng)營如此困難的情況下，昆百大已經(jīng)從業(yè)主手上持續(xù)租了18年，如果按2015-2021的總租金計(jì)算，總共付出的租金已經(jīng)有七八億，也算是不錯(cuò)了。同一個(gè)時(shí)期，昆明絕大多數(shù)返租式產(chǎn)權(quán)商鋪都出現(xiàn)租賃方跑路、無法兌現(xiàn)租金的情況，昆百大堅(jiān)持這么長時(shí)間，已經(jīng)非常罕見。

因此，如果沒有意外，第四個(gè)租期仍舊會(huì)續(xù)租，因?yàn)閷�業(yè)主而言，這種無法單獨(dú)處置的產(chǎn)權(quán)商鋪，其實(shí)只有租給昆百大一條出路。而對昆百大來說，即便商業(yè)經(jīng)營再困難，即便我愛我家的主業(yè)早就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，可是從經(jīng)營了幾十年的根據(jù)地撤退，代價(jià)也難以承受。

既然續(xù)租對雙方來說都幾乎是唯一選擇，接下來的問題是，租金該怎么定？如今，實(shí)體商業(yè)的大環(huán)境比6年前更加惡化，旁邊的王府井百貨已經(jīng)關(guān)閉部分樓層，減少營業(yè)面積，新紀(jì)元商場如果經(jīng)營面積無法縮減，降低租金似乎更合乎形勢，但那么多業(yè)主能接受嗎？

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