10月20日，云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房銷售行為的通知》（下稱《通知》），其中明確：在銀行確認(rèn)購房人具備貸款資格前，不得向購房人收取購房首付款。而公開信息顯示，就在10月1日至25日，昆明發(fā)生了19起因銀行拒貸引起的退房案例。
征信被查出“首付貸”記錄，客戶遭拒貸
都市時(shí)報(bào)·大象房鑒所記者在昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)查詢得知，10月1日至25日，昆明有19起因銀行拒貸而導(dǎo)致的退房。拒貸原因包括流水不足、負(fù)債過高等常規(guī)因素，也有一些其他值得了解和借鑒的拒貸案例。比如因客戶辦理過程中查出屬于二套房，客戶無法湊出45%首付；征信中存在首付貸款記錄；客戶被法院限制高消費(fèi)；買受人銀行流水不足，共同還款人征信不符合貸款要求；辦理過程中查出客戶參與經(jīng)營的公司存在官司等原因。還有1名購房者為香港戶籍，不符合銀行貸款要求，遭銀行拒貸。
記者瀏覽發(fā)現(xiàn)，今年以來，每個(gè)月都有因銀行拒貸產(chǎn)生的退房案例，其中，6月有近30起，9月份半個(gè)月就有近40起，退房原因多種多樣。
購房者在購房的過程中，銀行都會對其貸款資格進(jìn)行審核。那為什么這些購房者初審?fù)ㄟ^了，還會遭遇拒貸呢？
一名資深置業(yè)顧問介紹，在買房過程中，只要客戶看中了房子，置業(yè)顧問就會請客戶提供征信和流水信息，這些信息會由在售樓部駐點(diǎn)的銀行工作人員進(jìn)行初審，而且在初審的過程中，銀行工作人員會對購房者的工作性質(zhì)、工作單位、首付款來源等進(jìn)行詢問，然后銀行工作人員會口頭給出“符合貸款條件”或“不符合條件”的回復(fù)。
據(jù)介紹，預(yù)審如果給出的答案是“可以貸款”，購房者就可以交定金、辦按揭、付首付、簽合同、做網(wǎng)簽，通常都沒有問題。但是在銀行預(yù)審的時(shí)候，會存在客戶隱瞞的情況，或是有一些現(xiàn)場無法查看的客戶信息，所以當(dāng)銀行將跟客戶簽訂的貸款合同拿回銀行反復(fù)審核確認(rèn)時(shí)，有些客戶會被查出問題，所以才會存在退件、拒貸等情況。
購房者貸款資格確認(rèn)前，開發(fā)商不得收首付款
此次，云南省住建廳印發(fā)的《通知》中，就有一條專門針對購房者貸款資格確認(rèn)的條例。其中明確：在商品房銷售過程中，購房人需要辦理按揭購房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合相應(yīng)個(gè)貸銀行，開展貸前調(diào)查，充分了解購房人的征信情況及其他辦理個(gè)人按揭貸款申請條件；在銀行確認(rèn)購房人具備貸款資格前，不得向購房人收取購房首付款，以避免購房人因無法獲得按揭貸款而引發(fā)矛盾糾紛。
此外，《通知》還明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房銷售地點(diǎn)醒目位置，公示“五證”（不動產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證），和商品房買賣合同示范文本等相關(guān)資料，并標(biāo)明銷售狀態(tài)、銷售價(jià)格等。嚴(yán)禁在銷售過程中違規(guī)承諾或誘導(dǎo)購房人購房后違章搭建，增加房屋使用面積。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)和向購房業(yè)主交付新建商品住宅時(shí)，必須提供“兩書”（住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書），并應(yīng)在“兩書”中對違章搭建行為做出禁止性規(guī)定，且在顯著位置提醒告知購房業(yè)主。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按要求提供的，責(zé)令其限期整改；情況嚴(yán)重的，依法依規(guī)予以查處，并作為不良信息錄入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案。
以上信息主要是對房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場交易，商品房銷售，商品住宅售后服務(wù)管理等方面提出要求，而購房者也可以根據(jù)以上條例看出一些在購買商品房過程中應(yīng)該注意的問題，比如在購房時(shí)查看“五證”，對購房過程中銷售對于增加房屋使用面積說法的可行性和合規(guī)性進(jìn)行考量，積極主動配合銀行對貸款資格的審核，交房時(shí)查看“兩書”等。
“如果嚴(yán)格按照《通知》執(zhí)行，房貸審批流程或?qū)⒆儎印?/span>
記者咨詢了昆明某銀行負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的經(jīng)理。他表示，銀行目前還沒有收到相關(guān)通知，按照以往的流程，只要購房者的初審過了就可以定房、交首付款、簽合同，然后再走貸款審批流程。
他說：“一般我們初審過了貸款就沒問題，但也有很少一部分存在審批不過的，在這樣的情況下，購房者就需要換銀行貸款，因?yàn)槊考毅y行政策不一樣，或者選擇全款買房，總之就是與開發(fā)商協(xié)商解決辦法，如果解決不了通常就會引起糾紛�！�
這名經(jīng)理還表示，如果要嚴(yán)格按照《通知》的內(nèi)容執(zhí)行，以后購房貸款的審批流程或?qū)l(fā)生變動。
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