前不久，位于經(jīng)開區(qū)的中南新城云樾公開推售特價房，最低價還不到6200元/平米。根據(jù)開發(fā)商公開信息，這批特價房只有5套，戶型面積在89-99平米，屬于主力產(chǎn)品，單價從6191元到6870元。
據(jù)云南房網(wǎng)致電了解，中南新城云樾售價6千多的房源其實并不限于這5套，低樓層的毛坯房基本在7000元以下都能買到。項目目前還有精裝房源在售，價格也不過8000元/平方米左右。
從中南新城云樾當前的售價來看，這與開盤價相比確實有了明顯的降幅，歷史數(shù)據(jù)顯示，該項目半年前首開推出的是建筑面積約89-98平方米的精裝高層，當時開盤價約9600-10500元/平方米。
中南新城云樾98平米戶型樣板間
8月份，昆明新房市場出現(xiàn)價格普降的現(xiàn)象，經(jīng)開區(qū)東片區(qū)多個樓盤集體推出特價房，中南新城云樾當時推出的特價精裝房仍舊要超過9000元/平米，比開盤價低不了多少，但3個月后，精裝房的價格已經(jīng)便宜了差不多每平米1000元，開發(fā)商同時還推出毛坯房，進一步拉低價格門檻。
目前中南新城云樾6千多的低樓層毛坯房價格，其實已經(jīng)低于項目的成本線。
中南新城云樾這塊地是在去年年8月溢價獲得的，當時，歷經(jīng)多輪競拍，新城控股旗下的昆明新城億晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.25億元拿下了經(jīng)開區(qū)約69畝純住宅用地，由于溢價幅度達到 54%，新城控股拿地多付出了2.19億元的代價，導致樓面地價高達4542.85元/平方米。
按照樓面地價來算，中南新城云樾毛坯房的開發(fā)成本至少要在7000元以上，目前低樓層毛坯特價房6千多的價格，開發(fā)商基本上是虧本賣房。當然，中南新城云樾高樓層、位置好的房源，以及精裝房的價格相對較高，但也處在微利的水平。
據(jù)了解，由于經(jīng)開區(qū)黃土坡片區(qū)開發(fā)體量較大，有多個項目“貼身肉搏”，價格競爭十分激烈，一旦有某個項目房價松動，其他同質(zhì)項目不得不跟進。目前，除了中南新城云樾，還有幾個樓盤的特價房也在成本線上下徘徊，但較早在此拿地的樓盤由于土地成本明顯低于后來者，特價房仍舊有利可圖。
經(jīng)開區(qū)清水黃土坡片區(qū)地處昆明東大門，位置比較遠，房價一直比較低，但在3年以前，拿地代價也不高，比如2017年保利發(fā)展從云南山水房地產(chǎn)公司手上收購了214畝土地，土地轉(zhuǎn)讓價只有4.38億元，折合樓面地價還不到3100元/平米。保利后來和陽光城合作開發(fā)了翡麗公園項目，價格最高賣到9000元，獲利空間巨大。
保利翡麗公園是經(jīng)開區(qū)東部最早的項目之一，地價比較低
2018年11月，黃土坡片區(qū)108畝住宅用地拍賣，盡管有6家房企爭奪，競價多達48輪，最后贏家金科地產(chǎn)溢價52%才成功拿地，但土地單價也不過395萬一畝，折合樓面地價也才2372元/平米。金科在這塊土地上與旭輝地產(chǎn)合作開發(fā)了春夏里項目，最高價超過9000元/平米。
但到了去年，新城控股在清水黃土坡片區(qū)拿地的代價就超過900萬一畝，樓面地價也陡然上漲到了4543元/平米，幾乎是春夏里的兩倍。
同樣是在去年7月，旭輝地產(chǎn)在此拿地的代價也高達791萬一畝，樓面地價更是高達4744元/平米。旭輝后來和新希望合作在此地塊開發(fā)公園錦悅，今年4月開盤，最高報價達到萬元，目前由于片區(qū)房價下行，也承受比較大的壓力。
去年經(jīng)開區(qū)黃土坡片區(qū)出讓土地中，只有中梁地產(chǎn)獲得的76畝商住混合用地代價較低，約460.41萬元/畝，樓面價約2466.37元/平米，但需要開發(fā)商業(yè)等配套，實際成本并不比旭輝和新城控股便宜。中梁在此地塊開發(fā)的美辰項目，最高報價也在9000元以上。
從去年黃土坡片區(qū)新增3個項目的開發(fā)成本來看，目前的房價都大大低于它們拿地時的測算標準，已經(jīng)達到谷底，再降的可能性已經(jīng)不大。而從片區(qū)價值來看，制約經(jīng)開區(qū)東片發(fā)展的東郊垃圾發(fā)電廠已經(jīng)確定將搬遷到宜良，區(qū)域環(huán)境向好，片區(qū)配套也在不斷增加，地段價值有長期上升潛力，因此，在房價已跌無可跌的情況下，確實可以考慮抓緊“上車”。
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