有人將專項維修基金稱為老舊小區(qū)的“養(yǎng)老保險”，要動用維修資金也有著嚴格的審批程序。此前，昆明市五華區(qū)金域蘭灣小區(qū)的業(yè)主們向住建部門申請動用小區(qū)維修資金，卻被告知，開發(fā)商代收維修資金后，從來沒有向住建部門繳納過。業(yè)主們憤怒之下委托小區(qū)業(yè)主委員會將開發(fā)商告上法庭，要求開發(fā)商繳納430萬余元維修資金。
近日，該案經(jīng)法院審理后，判決由開發(fā)商向五華區(qū)住建部門繳納430萬余元專項維修資金。據(jù)了解，類似案件在昆明尚屬首例。
代收的住房維修基金被用光了
2005年，五華區(qū)金域蘭灣小區(qū)建成，890余戶業(yè)主陸續(xù)接到新房。在交付房屋時，開發(fā)商向購房人代收了住房專項維修基金。
如今，金域蘭灣小區(qū)算得上老小區(qū)了，小區(qū)內(nèi)公共設施、設備逐漸老化，需要進行維護、修繕，業(yè)主們便向住建部門申請動用住房專項維修基金。
在申請動用專項維修基金時，業(yè)主們才從住建部門得知，開發(fā)商根本沒有向住建部門移交過該筆款項。
業(yè)主們多次找到開發(fā)商，要求開發(fā)商盡快解決專項維修基金的事，都是無功而返。小區(qū)業(yè)主們一致推舉由小區(qū)業(yè)主委員會為代表，將開發(fā)商告上法庭。該案成為昆明市首例小業(yè)主委員會起訴開發(fā)商要求繳存住房專項維修基金的案件。
庭審中，開發(fā)商承認，確實未向住建部門移交過代收的住房專項維修基金。但開發(fā)商說，向業(yè)主代收的住房專項維修資金，早已用于小區(qū)公用部分及共用設施的維護、修繕，還有一些墊付了小區(qū)水電費，這些費用加起來遠遠超過了所收取的住房專項維修基金。
開發(fā)商還認為，小區(qū)業(yè)主委員會無權提起本案訴訟。
法院認定開發(fā)商不能挪用維修資金
開發(fā)商代收維修基金并使用的行為是否合法？
五華法院審理認為，本案中，作為開發(fā)建設單位，金域蘭灣小區(qū)開發(fā)商向業(yè)主收取的住宅專項維修基金，屬代收性質(zhì)，開發(fā)商并不享有占有、使用的權利。開發(fā)商代收維修基金后，未按規(guī)定及時向房地產(chǎn)管理部門移交，這一行為違反了相關法規(guī)。
對于開發(fā)商“住宅專項維修基金已用于小區(qū)共有部分的維修、改造，且應對墊付電費進行抵扣”的意見，五華法院認為，電費并不包含在維修資金的使用范圍之內(nèi)，《住宅專項維修資金管理辦法》第22條明確規(guī)定，使用住宅專項維修資金應履行相應申請、報批等程序，而開發(fā)商并未舉證證明使用該筆費用時，經(jīng)過相應的報批、業(yè)主討論程序。
小區(qū)業(yè)委會有權提起訴訟
小區(qū)業(yè)主委員會是否有權起訴呢？對開發(fā)商質(zhì)疑的小區(qū)業(yè)主委員會訴訟主體資格問題。五華法院審理認為，小區(qū)業(yè)主委員會是維修基金的管理責任人，業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，且在相關主管部門進行過備案登記，業(yè)主委員會提交的業(yè)主大會決議載明，提起本案訴訟已經(jīng)過全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過，是全體業(yè)主的真實意思和共同意志。所以，金域蘭灣小區(qū)業(yè)主委員會有權就住宅維修資金事項提起訴訟，為本案適格原告。
鑒于小區(qū)業(yè)委會尚未開設獨立資金賬戶，業(yè)主委員會同意將住宅專項維修資金繳到五華區(qū)住建局開立的專戶，五華區(qū)住建局也有代收、監(jiān)督、管理住宅專項維修資金的職能。
于是，五華法院作出一審判決：由開發(fā)商將其代收的4366761元住宅專項維修資金限期繳納至五華區(qū)住建局開立的專戶內(nèi)。
該案宣判后，開發(fā)商不服提起上訴，昆明中院維持了一審判決。
發(fā)現(xiàn)維修資金挪用可舉報
承辦法官介紹：本案是一起關于住宅專項維修資金繳納的典型案例。該案的審判對于提高廣大業(yè)主維權意識、關注自家小區(qū)住宅專項維修資金的交納、使用情況，看住房屋的“養(yǎng)老錢”“看病錢”，讓住宅專項維修資金真正發(fā)揮其為住宅“養(yǎng)老治病”的作用具有積極指導意義。
承辦法官提示，對開發(fā)商或物業(yè)公司存在違規(guī)使用、擅自挪用住宅專項維修資金的行為，廣大業(yè)主可向房屋管理部門舉報并要求查處，也可直接尋求司法途徑解決，以最大限度實現(xiàn)自身合法權益不受侵害。
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