昆明住宅去化時(shí)間一年暴增11個(gè)月，等著降價(jià)希望大不大？

昆明商品房住宅的去化周期又刷新高了。

根據(jù)克而瑞公布的4月樓市成交數(shù)據(jù)，昆明商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到了925萬(wàn)方，按照4月份銷售30.32萬(wàn)方的去化速度，需要19.41個(gè)月才能消化完。

昆明新房去化周期達(dá)到驚人的近20個(gè)月，比去年4月足足多了接近一年，難道是庫(kù)存增加太多嗎？其實(shí)還真不是，如果和去年同期比，昆明新建住宅的庫(kù)存量只多了200萬(wàn)平米，這點(diǎn)多出來(lái)的庫(kù)存，如果在昆明樓市紅火的那幾年，最多兩三個(gè)月就能賣掉。

再看去年12月的庫(kù)存，和4月份的一樣，也是925萬(wàn)平米，但當(dāng)時(shí)的去化周期卻只有16.41月，比上個(gè)月整整少了3個(gè)月。去年9月昆明住宅庫(kù)存也有差不多900萬(wàn)，庫(kù)存時(shí)間更是只有13個(gè)多月，比上個(gè)月少了半年。這說(shuō)明昆明住宅去化周期暴增，主要不是庫(kù)存增加太多，而是銷售速度越來(lái)越慢導(dǎo)致的。

很多人看到昆明新房去化周期“亮紅燈”，銷售越來(lái)越難，等著“房?jī)r(jià)一跌到底”的“美好愿望”實(shí)現(xiàn)，卻忽略了供給側(cè)發(fā)生的變化。

昆明商品住宅存量走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

仔細(xì)研究數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：進(jìn)入到去年下半年后，昆明商品住宅存量的絕對(duì)數(shù)量增長(zhǎng)非常緩慢。

在去年9月時(shí)，昆明商品住宅庫(kù)存為899萬(wàn)方，早就已經(jīng)逼近900大關(guān)。但7個(gè)月過(guò)去，住宅庫(kù)存如今也僅增加26萬(wàn)方。期間有幾個(gè)月，庫(kù)存量甚至還要高于4月。也就是說(shuō)，庫(kù)存的實(shí)際增加量并不多。

商品住宅存量就像一個(gè)蓄水池，如果絕對(duì)值數(shù)字變化不大，也就意味著流入和流出其實(shí)是差不多的。

昆明商品住宅過(guò)去一年銷售變化（克而瑞數(shù)據(jù)）

更為細(xì)節(jié)的商品房供銷價(jià)走勢(shì)也印證了這一點(diǎn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，昆明主城區(qū)今年1-4月總供應(yīng)134萬(wàn)方商品住宅，成交了多少呢？143萬(wàn)方�？偭鞒隽可踔帘攘魅肓窟�多出一些。

與之對(duì)應(yīng)，主城房?jī)r(jià)也變化不大，基本穩(wěn)定在1.4萬(wàn)左右。這些數(shù)據(jù)，與房網(wǎng)前段時(shí)間《4月昆明新房成交量進(jìn)一步萎縮，房?jī)r(jià)倒是穩(wěn)定在一萬(wàn)四以上》一文推論一致。

今天就來(lái)聊聊，在這份“均衡”之下，昆明樓市供給側(cè)又正在發(fā)生著什么樣的變化。

昆明土地成交銳減

從供應(yīng)端看，新增萎縮明顯。

去年下半年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商拿地面積大幅銳減。截止今年1季度結(jié)束，昆明主城土地僅成交了152.87畝，不到2019年1季度巔峰時(shí)期的1成。 同時(shí)，1-4月主城新增住宅預(yù)售面積僅172萬(wàn)平米，至少是5年來(lái)最低的。今年剩余8個(gè)月，昆明市場(chǎng)的新增供應(yīng)量還有可能進(jìn)一步減少。

從銷售端看，卻有可能觸底反彈。

隨著政策刺激工具包的打開(kāi)，昆明房貸利率今年以來(lái)多次下調(diào)、放貸周期縮短、公積金貸款額度提升并降低首付比例、留滇人才置業(yè)給予購(gòu)房補(bǔ)貼，加上本來(lái)也不算嚴(yán)格的限購(gòu)政策，幾乎將能用的手段都安排上了。在度過(guò)了一季度傳統(tǒng)淡季及政策放水的雙重刺激下，下半年月均銷售面積重回40-50萬(wàn)方的可能性很大。

如果昆明新建住宅的消化速度超過(guò)新增供應(yīng)速度，房?jī)r(jià)其實(shí)不僅很難進(jìn)一步下跌，甚至還有可能略有反彈。

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