在央行5月15日親自下場挽救樓市，宣布將首套房的銀行貸款利率，在5年期LPR的基礎(chǔ)上下調(diào)20個基點后，樓市振奮不少。截至5月16日15時收盤，房地產(chǎn)板塊平均漲幅2.17%，多只公司個股獲得漲停，一躍成為當(dāng)日熱門板塊。
不過，值得一提的是，央行給的是下限值，“因城施策”具體落地后會降到多少，每個城市都有自己的考量，昆明的銀行有沒有開始執(zhí)行呢？
據(jù)云南房網(wǎng)這兩天了解，目前昆明反應(yīng)最迅速的是中國銀行，首套房貸款利率可降至4.4%。其他大多數(shù)銀行均表示“暫未接到通知”，不過應(yīng)該很快會跟進(jìn)。
而首付比例方面，除主城五區(qū)外的安寧、嵩明等地，已經(jīng)在執(zhí)行二套最低30%的政策。
昆明主城5月銀行房貸利率
云南房網(wǎng)共統(tǒng)計了中國、工商、建設(shè)、招商、富滇、光大和興業(yè)等7家銀行。截至5月16日，首套房利率在4.4%-4.9%之間，首付比例為20-30%之間；二套房利率在5.2%左右，基本與上月持平。部分銀行優(yōu)質(zhì)客戶的放款周期甚至能做到當(dāng)天放款。
給到最低報價的是中國銀行，首套貸款利率最低可到4.4%。不過，個貸經(jīng)理表示，該政策主要針對新貸款客戶，關(guān)鍵要通過合作樓盤和貸款客戶的資質(zhì)來綜合評估，“不是所有客戶都能做到4.4%的”。資料齊全的情況下，放款周期為1-2周。
報價較高的反而是此前降利率潮中反應(yīng)較快的股份制銀行和地方銀行。其中，招商銀行首套房貸款利率為4.9%；富滇和光大銀行首套房貸款利率為4.8%。
昆明過去一年房貸利率波動其實已經(jīng)趨于平穩(wěn)
從過去數(shù)據(jù)來看，此次房貸的下調(diào)，無疑歷史性低點。對于行業(yè)信心的恢復(fù)而言有著積極的信號。還有一層重要的意義在于，房貸利率下限的調(diào)整，就相當(dāng)于開了一扇門，讓后續(xù)市場還有繼續(xù)下調(diào)的空間，釋放出很強(qiáng)的積極信號。
但此次房貸利率的下調(diào)對于昆明的影響可能沒有其他城市那么大。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，4月全國103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%。如果是從5.17%降至4.4%，中間差77個基點。如果用100萬元、30年期的等額本息商業(yè)貸款為例子，月供減少額便會達(dá)到465元，購房總成本可減少近17萬元。
昆明首套房各利率月供和利息總額試算
而昆明呢？如果按照招商銀行目前首套房4.9%來算，與4.4%的利率相差50個基點，月供差額為300元/月。如果按大多數(shù)昆明銀行執(zhí)行的4.6%利率計算，月供差額實際僅119元/月。就刺激程度上來說，并沒有想象中的大。
除了房貸利率，首付比例門檻也是個可以關(guān)注的點
當(dāng)然，此次央行定向下調(diào)房貸利率，主要作用其實是傳遞信號，增加市場信心，能否改變市場預(yù)期，就看接下來的一兩個月。從地方和中央密集出臺房地產(chǎn)刺激政策的形勢看，保房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)十分明確，如果利率下調(diào)后市場供求狀況仍舊低迷，幾乎可以肯定，還會有更大力度的刺激手段祭出。
接下來，在首套房貸利率已經(jīng)降到6年來最低、20年來第三低的情況下，首套房的利率進(jìn)一步下調(diào)的可能性已經(jīng)很小，但公積金和二套房的貸款利率是否跟進(jìn)卻值得關(guān)注。
公積金方面，雖然市場盼望公積金貸款也能隨之下調(diào)，但綜合各方面意見，大多數(shù)專家認(rèn)為公積金貸款利率暫時不會下調(diào)，因為即使商業(yè)銀行執(zhí)行4.4%的利率，仍舊高于公積金（5年期3.25%），而且利率過低也會影響公積金的正常運(yùn)營。如果公積金層面要調(diào)整，可能也主要是貸款額度方面增加。
二套房貸雖然暫時仍按原來的利率政策執(zhí)行，即在LPR基礎(chǔ)上加60個基點，但如果此次首套房貸利率下調(diào)對市場的刺激不明顯，二套房的利率大概率也會調(diào)整。因為如果首套房執(zhí)行4.4%的利率，二套房仍執(zhí)行5.2%的利率，二者利率差就拉大到80個基點，差距過大，對二套房的合理需求造成過度壓制，不利于市場復(fù)蘇。
從首付比例看，其實融資政策層面在首套房放寬的情況下，二套房也已悄然放松。今年以前，二套房的首付比例都是5成，但根據(jù)云南房網(wǎng)最近兩天的調(diào)查，昆明主城五區(qū)的二套房首付比例已經(jīng)下調(diào)為4.5成，五區(qū)之外的郊區(qū)，比如安寧、嵩明等縣市，甚至已下調(diào)到3成。
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