會(huì)展片區(qū)規(guī)劃有點(diǎn)怪，飛虎大道東側(cè)全是商業(yè)，西側(cè)基本是住宅

8月18日，昆明市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了批后《北京路向南延伸通道周邊區(qū)域（廣福路以南片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃修改方案》。所謂“北京路向南延伸通道周邊區(qū)域（廣福路以南片區(qū)）”，其實(shí)就是現(xiàn)在市場上被廣泛宣傳的會(huì)展板塊的主要組成部分。

這個(gè)片區(qū)的控詳規(guī)調(diào)整其實(shí)是從兩年前開始的，如今發(fā)布的批后方案，與2020年6月公布的修改公示方案也基本一致，許多重要變化，其實(shí)在兩年前就已公開，比如北京路向南延伸通道——也即南北大道的走向和寬度調(diào)整，也早就被包括云南房網(wǎng)在內(nèi)的媒體披露。

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雖然該區(qū)域的規(guī)劃名字是“北京路向南延伸通道周邊區(qū)域（廣福路以南片區(qū)）”，但實(shí)際上，這個(gè)片區(qū)其實(shí)是圍繞飛虎大道，也就是現(xiàn)在的巫家壩路兩側(cè)展開的，因?yàn)槟媳贝蟮乐皇菑钠瑓^(qū)的最西側(cè)通過，而飛虎大道卻縱貫中間，而且飛虎大道的紅線寬度有60米，雙向10車道，道路標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)高于紅線寬度50米的南北大道。另外飛虎大道將來會(huì)有地鐵8號線，而南北大道近期沒有地鐵規(guī)劃，所以飛虎大道其實(shí)是會(huì)展片區(qū)的最重要道路。相關(guān)規(guī)劃圍繞其展開也是順理成章的。

既然飛虎大道才是會(huì)展片區(qū)的核心道路與規(guī)劃重點(diǎn)，兩側(cè)的建設(shè)布局就決定了這個(gè)區(qū)域的城市風(fēng)貌與功能，但仔細(xì)研究最終控詳規(guī)方案，就會(huì)發(fā)現(xiàn)飛虎大道兩側(cè)的規(guī)劃有一點(diǎn)奇怪。

按照批后控詳規(guī)方案標(biāo)注的飛虎大道兩側(cè)土地用途、建筑限高、容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)，很容易發(fā)現(xiàn)，飛虎大道東側(cè)臨街區(qū)域全部是商業(yè)商務(wù)用地，而西側(cè)則幾乎是住宅（下圖）。

飛虎大道兩側(cè)功能規(guī)劃迥然不同，商業(yè)集中于東側(cè)

根據(jù)規(guī)劃圖紙，飛虎大道道路東側(cè)的臨街土地全部是紅色的商務(wù)與商業(yè)用地（上圖），以及少量文化設(shè)施用地，沒有任何住宅用地，而道路西側(cè)的臨街土地除了飛虎大道和古滇路交匯處、靠近廣福路口各有一宗商業(yè)兼容商務(wù)用地外，剩余全部是商住混合用地。

雖然商住混合用地中也會(huì)有商業(yè)，但考慮到飛虎大道東側(cè)已經(jīng)有大量商業(yè)，所以道路西側(cè)的商住混合用地中商業(yè)的比例比較�。ɑ�本要求不低于10%），而且多半會(huì)以底商為主，建筑主體是住宅。

一條重要道路兩側(cè)的土地與建設(shè)功能截然不同，這種情況在昆明還沒有先例。

除了土地性質(zhì)的巨大差異，飛虎大道兩側(cè)的規(guī)劃容積率、建筑密度、限高等指標(biāo)也有明顯差異，總體來說道路西側(cè)的容積率更高，商住混合用地的容積率都是4.5，而路對面商業(yè)商務(wù)用地的容積率反而更低，有的3.5有的4.0。

道路西側(cè)商住混合用地容積率更高，可是建筑密度卻更低，基本都是35%，而東側(cè)商業(yè)地塊的建筑密度大多是50%，由此帶來的后果是，道路西側(cè)的建筑高度更高，限高最低100米，最高180米，而東路東側(cè)的建筑就要低矮很多，大部分限高只有50米，最高也只有100米。

這也就是說，將來在會(huì)展片區(qū)飛虎大道兩側(cè)，不僅建筑功能、外觀看上去明顯不同，建筑高度也相差懸殊，道路西側(cè)的建筑幾乎比道路東側(cè)的高出一倍還多。

飛虎大道西側(cè)臨街建筑限高明顯高于東側(cè)

為什么將飛虎大道東側(cè)全部規(guī)劃為商業(yè)，而不是沿著道路兩側(cè)均勻分布，更便于交通組織和實(shí)現(xiàn)配套均衡呢？其實(shí)，這樣布局是為了將就官渡區(qū)沿著新海河帶狀公園打造商業(yè)走廊而進(jìn)行的。

從規(guī)劃圖可以看出，沿著新海河帶狀公園，兩側(cè)全部是商業(yè)地塊，形成一個(gè)長達(dá)2公里的商業(yè)長廊。由于這個(gè)商業(yè)長廊的商業(yè)體量已經(jīng)足夠大，所以整個(gè)片區(qū)其他區(qū)域的商業(yè)就比較少，以至于飛虎大道西側(cè)到南北大道之間，只有一個(gè)核心商業(yè)地塊，但這個(gè)地塊面積不小，而且限高達(dá)到180米，是會(huì)展片區(qū)的最高建筑，目前這塊地已經(jīng)是凈地。

值得一提的是，萬科重點(diǎn)打造的七彩國際社區(qū)商業(yè)區(qū)，正是新海河公園兩側(cè)商業(yè)長廊的一部分，萬科在此有多個(gè)商業(yè)地塊，其中包括即將引進(jìn)的山姆會(huì)員店。

七彩國際社區(qū)效果圖

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