昆明軌道公司又要干個(gè)大項(xiàng)目，TOD只是噱頭，俊發(fā)平添勁敵

在新螺螄灣片區(qū)，原本俊發(fā)是區(qū)域絕對(duì)老大，在此有多個(gè)大盤(pán)，比如彩云城、觀云海等，但由于俊發(fā)今年來(lái)遭遇經(jīng)營(yíng)困難，開(kāi)發(fā)與銷售停頓，競(jìng)爭(zhēng)力下滑，而片區(qū)內(nèi)另一個(gè)占地300多畝的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，卻在近期緊鑼密鼓推進(jìn)，由于這個(gè)項(xiàng)目的容積率只有2.61，大大低于俊發(fā)彩云城和觀云海，預(yù)計(jì)將有洋房類產(chǎn)品，上市后將成為俊發(fā)的一大勁敵。

這個(gè)新項(xiàng)目屬于昆明軌道交通集團(tuán)，報(bào)批的名稱是“昆明軌道交通廣衛(wèi)大架修基地工程”，看上去是個(gè)地鐵配套項(xiàng)目，但實(shí)際采用蓋上蓋下同步開(kāi)發(fā)的模式，也即蓋下是地鐵車輛大架維修基地，而蓋上則開(kāi)發(fā)住宅與商業(yè)等，其中蓋上總建筑面積近60萬(wàn)平方米，大部分是住宅，有53萬(wàn)平方米，另有6萬(wàn)多平米的商業(yè)、幼兒園等配套。

廣衛(wèi)立交東南側(cè)的地鐵蓋上項(xiàng)目，可以明顯看出是板式建筑

從占地面積上來(lái)說(shuō)，這是個(gè)大項(xiàng)目，因?yàn)槎噙_(dá)388畝（開(kāi)發(fā)用地342畝），但由于綜合容積率只有2.61，遠(yuǎn)低于片區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目，所以蓋上商品房開(kāi)發(fā)面積才59.6萬(wàn)平方米，體量并不算很大，但低容低密的住宅產(chǎn)品在這個(gè)區(qū)域內(nèi)非常稀罕。

昆明軌道交通廣衛(wèi)大架修基地工程位于廣衛(wèi)立交橋東南側(cè)，西臨昆磨高速，北臨繞城高速，與俊發(fā)彩云城只有一路之隔。

昆明軌道交通廣衛(wèi)大架修基地工程之所以選擇在這里興建，是因?yàn)榈罔F4號(hào)線停車場(chǎng)就在此處，而昆明軌道交通廣衛(wèi)大架修基地工程也采取與地鐵4號(hào)線停車場(chǎng)共址建設(shè)的方式進(jìn)行。如果加上4號(hào)線停車場(chǎng)等區(qū)域，總占地面積就達(dá)到685畝，面積很大。

地圖上的昆明軌道交通廣衛(wèi)大架維修基地

根據(jù)昆明軌道交通廣衛(wèi)大架修基地工程前不久發(fā)布的擬招標(biāo)公告，本月內(nèi)項(xiàng)目將進(jìn)行土建施工項(xiàng)目及相關(guān)的監(jiān)理項(xiàng)目的招標(biāo)，推進(jìn)建設(shè)。而在今年6月份，項(xiàng)目已通過(guò)專家評(píng)審。

值得注意的是，這個(gè)項(xiàng)目在前期介紹中多次提到，要按照TOD開(kāi)發(fā)要求進(jìn)行建設(shè)，看起來(lái)也要打現(xiàn)在火熱的TOD牌，然而，盡管昆明軌道交通廣衛(wèi)大架修基地工程確實(shí)與地鐵有關(guān)，也采取蓋上蓋下一體開(kāi)發(fā)的方式，而且蓋下就是地鐵相關(guān)工程，旁邊甚至是4號(hào)線的停車場(chǎng)，但實(shí)事求是地說(shuō)，所謂TOD只是個(gè)噱頭，并無(wú)實(shí)質(zhì)內(nèi)容。

因?yàn)榇隧?xiàng)目雖然蓋上是住宅和商業(yè)，蓋下是地鐵配套設(shè)施，可是蓋下的地鐵維修基地并沒(méi)有車站功能，無(wú)法搭乘地鐵，旁邊的4號(hào)線停車場(chǎng)也只能停放地鐵車輛，蓋上的住宅居民要想乘坐地鐵，最近的4號(hào)線廣衛(wèi)站也要在600米外，你見(jiàn)過(guò)哪個(gè)TOD項(xiàng)目搭乘地鐵要走600多米的？

距離昆明軌道交通廣衛(wèi)大架修基地最近的廣衛(wèi)地鐵站有600多米

另外，TOD項(xiàng)目除了住宅，商業(yè)也是很重要的功能，可是由于昆明軌道交通廣衛(wèi)大架修基地并沒(méi)有地鐵站功能，沒(méi)有上下地鐵人流，所以無(wú)法大規(guī)模開(kāi)發(fā)商業(yè)，其規(guī)劃的蓋上商業(yè)體量只有29000平米房，只能算是商區(qū)商業(yè)，與TOD商業(yè)相去甚遠(yuǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目雖然屬于軌道集團(tuán)，打的也是TOD牌，甚至地下也確實(shí)有地鐵車輛進(jìn)出，但卻連個(gè)真正的地鐵盤(pán)都算不上。最大的賣點(diǎn)反倒與地鐵無(wú)關(guān)，而是僅有2.61 的容積率，這個(gè)容積率不但可以開(kāi)發(fā)純板樓，甚至可以開(kāi)發(fā)洋房，旁邊的彩云城以及富康城紫悅府完全沒(méi)有同類產(chǎn)品。

目前還不清楚軌道公司是自己操盤(pán)這個(gè)項(xiàng)目，還是與其他房地產(chǎn)公司合作。穩(wěn)妥起見(jiàn)，軌道公司最好與有實(shí)力的房企合作開(kāi)發(fā)，因?yàn)檐壍拦�司在昆明一二�?jí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中都乏善可陳。

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