近日，澄江上架了一宗零售商業(yè)用地，計(jì)劃在本月28日上午網(wǎng)拍。該宗地土地編號(hào)為CTC(2018)34-1號(hào)，土地面積不大，僅約48.68畝，容積率1.3，最大可以建設(shè)約4.2萬(wàn)方商業(yè)體項(xiàng)目。按約1.28億元起拍金額計(jì)算，地塊初始樓面3043元/平，地價(jià)約264萬(wàn)/畝。
地塊也幾乎沒(méi)外掛條件。相關(guān)交易文件僅做出了自交地之日起1年內(nèi)開(kāi)工，開(kāi)工之日起3年內(nèi)竣工和不得用于建設(shè)國(guó)家限制類(lèi)和禁止類(lèi)用地項(xiàng)目的規(guī)定。
澄江CTC（2018）34-1號(hào)地塊出讓和成交公告（2022年12月和2020年5月）
奇怪的是，經(jīng)比對(duì)，該宗地的地塊編號(hào)和面積，與融創(chuàng)集團(tuán)旗下澄江環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“澄江融創(chuàng)”）在2年前的所獲地塊信息完全一致，早被劃進(jìn)了其“環(huán)球融創(chuàng)蔚藍(lán)城”的項(xiàng)目版圖里。那么問(wèn)題來(lái)了，一宗被拍出的有主土地，為何會(huì)被重新拍賣(mài)？
被重新出讓的商業(yè)地塊大概位置（四至范圍以官方文件為準(zhǔn)）
云南房網(wǎng)檢索相關(guān)信息發(fā)現(xiàn)，澄江融創(chuàng)在2020年5月，以2.6億元的總價(jià)，競(jìng)得澄江CTC(2018)34-1、CTC(2018)34-3、CTC(2018)34-4、CTC(2018)34-5號(hào)4宗土地，總面積約222畝。隨后，34-3和34-4號(hào)地塊很快動(dòng)工，并在當(dāng)年8月即開(kāi)盤(pán)亮相。
剩下來(lái)的34-5號(hào)也是塊住宅用地，在規(guī)劃中被注明為項(xiàng)目三期，而唯一的商業(yè)地塊（34-1）卻一直沒(méi)有規(guī)劃申報(bào)信息，直到兩年半后被澄江市重新拿出來(lái)出讓?zhuān)@意味著該地塊早已被收回或退地。
融創(chuàng)放棄開(kāi)發(fā)這塊商業(yè)用地，根本原因應(yīng)該還是出在資金方面，因?yàn)閺娜ツ觊_(kāi)始，融創(chuàng)就陷入債務(wù)危機(jī)，旗下眾多項(xiàng)目被處置，融創(chuàng)蔚藍(lán)城的項(xiàng)目公司澄江環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展有限公司也被國(guó)開(kāi)投旗下的珠海萬(wàn)和錦華資產(chǎn)管理有限公司絕對(duì)控股，而且項(xiàng)目早就停工，前段時(shí)間澄江市住建局在人民網(wǎng)答復(fù)維權(quán)業(yè)主時(shí)說(shuō)，項(xiàng)目一期（34-3號(hào)地塊）已于今年3月復(fù)工，目前處于收尾階段，將在明年4月30日交付。而二期（34-4號(hào)地塊）復(fù)工時(shí)間還沒(méi)有確定。
澄江環(huán)球融創(chuàng)蔚藍(lán)城效果圖
由于資金鏈出問(wèn)題，融創(chuàng)連位置良好的住宅地塊都停工并易手他人，放棄本來(lái)作為搭配部分的商業(yè)地塊也就不難理解了。值得一提的是，融創(chuàng)蔚藍(lán)城除了環(huán)球融創(chuàng)所拿的四個(gè)地塊外，去年年中，融創(chuàng)旗下的另一家公司——澄江融達(dá)置業(yè)又在旁邊拿下了另外兩塊住宅用地，總面積約180畝，作為蔚藍(lán)城后續(xù)開(kāi)發(fā)用地。這兩塊土地去年底已經(jīng)申報(bào)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，目前尚未開(kāi)工。不過(guò)，融創(chuàng)在澄江融達(dá)置業(yè)直接持有的股權(quán)也已所剩無(wú)幾，國(guó)開(kāi)投旗下的珠海萬(wàn)和錦華同樣持有很大比例股份。
這也就是說(shuō)，在澄江蔚藍(lán)城這個(gè)項(xiàng)目中，融創(chuàng)已基本出局，但在出局之前，融創(chuàng)無(wú)論是主動(dòng)還是被動(dòng)，都給蔚藍(lán)城只留下了開(kāi)發(fā)“肥肉”——住宅地塊，而把“硬骨頭”——商業(yè)地塊還給了澄江市。
融創(chuàng)蔚藍(lán)城儲(chǔ)備土地情況
本來(lái)，澄江市當(dāng)初將包括商業(yè)地塊在內(nèi)的5個(gè)地塊打包出讓?zhuān)踔敛辉试S聯(lián)合體參加競(jìng)買(mǎi)，意思已經(jīng)很明確，就是以住宅地塊作為誘餌，吸引有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商為撤縣設(shè)市不久的澄江市建設(shè)一座大型商業(yè)體，融創(chuàng)作為彼時(shí)全國(guó)排名前四的房企，看上去完全符合要求。
如今融創(chuàng)出局，卻把難題留給了澄江，由于原來(lái)搭配出讓的住宅用地已經(jīng)在蔚藍(lán)城的兩家項(xiàng)目公司手里，澄江此次只是將商業(yè)地塊單獨(dú)拿出來(lái)出讓?zhuān)捎谕恋貎r(jià)格并不低，而如今的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)比起兩年前更加惡化，恐怕很難有開(kāi)發(fā)商對(duì)這種三四線城市純商業(yè)項(xiàng)目感興趣，除非澄江市在其他方面給與很大補(bǔ)償。
澄江2019年撤縣設(shè)市，但并沒(méi)有出現(xiàn)隨之而來(lái)的開(kāi)發(fā)高潮，融創(chuàng)也是目前唯一在澄江市區(qū)拿地開(kāi)發(fā)的全國(guó)知名房企。澄江市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不溫不火的原因，主要在于澄江產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，人口較少，城市規(guī)模不大，根據(jù)2020年住建部的統(tǒng)計(jì)，一直到2021年前，澄江市按建成區(qū)面積算都是全國(guó)最小的城市，只有3.97平方公里。2021年3月，新疆建設(shè)兵團(tuán)新星市掛牌成立，才取代澄江成為全國(guó)最小的城市。
澄江的城市規(guī)模如此之小，開(kāi)發(fā)4萬(wàn)多平米的中型商業(yè)項(xiàng)目并不容易。
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