房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)今年本來(lái)抱有很大期望，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)正在好轉(zhuǎn)，政策環(huán)境也比較有利，但開(kāi)年才半個(gè)多月，一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻讓房地產(chǎn)行業(yè)遭了當(dāng)頭一棒。
昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年人口數(shù)據(jù)，去年出生人口956萬(wàn)，自1949年以來(lái)第二次跌至千萬(wàn)以下，而死亡人口卻有1041萬(wàn)，全年人口總數(shù)減少85萬(wàn)，自1961年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
這個(gè)數(shù)字并不出人意料，學(xué)者很早就預(yù)測(cè)去年中國(guó)人口將會(huì)負(fù)增長(zhǎng)，因?yàn)?021年中國(guó)就只有48萬(wàn)的凈增人口，增長(zhǎng)率已趨近于零。2022年受疫情影響，出生率進(jìn)一步下降，而死亡人數(shù)卻有增加，此消彼長(zhǎng)，全年人口減少在所難免。
中國(guó)出生率連續(xù)下降，2022年人口總數(shù)負(fù)增長(zhǎng)
中國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)對(duì)各行各業(yè)影響巨大，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)尤其如此，因?yàn)榉慨a(chǎn)作為一種基本生活資料，市場(chǎng)需求主要依賴兩大因素——人口和經(jīng)濟(jì)收入。中國(guó)內(nèi)地從上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)始開(kāi)發(fā)商品房，到90年代末終結(jié)福利分房，至今已有40多年，在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以一直高速增長(zhǎng)，主要就是因?yàn)槿丝谠鲩L(zhǎng)、城市化以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的收入增加。
中國(guó)人口數(shù)量負(fù)增長(zhǎng)，意味著對(duì)于住房的新增需求將逐年減少，因?yàn)閺膰?guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量一旦開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，就會(huì)形成長(zhǎng)期趨勢(shì)，很難逆轉(zhuǎn)。中國(guó)恐怕也不會(huì)例外。
這也就是說(shuō)，對(duì)于國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商而言，面對(duì)的將是一個(gè)邊際增長(zhǎng)不斷萎縮，長(zhǎng)期看甚至需求總量也不斷萎縮的市場(chǎng)。盡管市場(chǎng)規(guī)模依然龐大，萎縮速度也不會(huì)很快，但過(guò)去那種高速增長(zhǎng)的時(shí)代的確已經(jīng)一去不復(fù)返了。
衣食住行作為人類(lèi)生活的基本需求，本來(lái)龐大而穩(wěn)定，可是相對(duì)于其他基本需求，住房由于新舊更替長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年甚至上百年，消費(fèi)周期漫長(zhǎng)，許多人終其一生恐怕也就買(mǎi)一套房。人口一旦開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，不僅凈增需求大幅度萎縮，每年還會(huì)空出不少舊房，這對(duì)長(zhǎng)期依賴新房開(kāi)發(fā)的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，前途暗淡。
人口不斷減少，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)至少將面臨兩大挑戰(zhàn)：
第一，新房市場(chǎng)規(guī)模下滑，開(kāi)發(fā)主體減少，不少房企將面臨生存危機(jī)。這種由于市場(chǎng)容量帶來(lái)的生存危機(jī)，并不像前些年由于經(jīng)濟(jì)周期、政策環(huán)境等變化帶來(lái)的短期壓力，隨著周期結(jié)束而自然緩解，而是會(huì)造成市場(chǎng)空間持續(xù)性收窄，淘汰難以避免。
第二，以往那種從一線都市到西部縣城，樓市供求兩旺，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情形將再也不會(huì)出現(xiàn)，人口和資源將進(jìn)一步向大都市集中，今后只有一線城市和個(gè)別二線大城市能保持人口流入，新房市場(chǎng)能保持一定規(guī)模，絕大多數(shù)三四線城市的人口將不斷流失，房產(chǎn)過(guò)剩，房?jī)r(jià)下跌。
具體到昆明，2021年昆明常住人口雖然保持增長(zhǎng)，但凈增只有4.2萬(wàn)人，2022年的數(shù)據(jù)尚未公布，考慮到全國(guó)的人口形勢(shì)，猜測(cè)很可能基本沒(méi)有增長(zhǎng)。未來(lái)即使大力搶人，人口增速也會(huì)非常緩慢，昆明實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)人口都市的夢(mèng)想將會(huì)越來(lái)越難，而保住現(xiàn)有人口規(guī)�？赡芨攥F(xiàn)實(shí)意義。
去年國(guó)內(nèi)部分城市已經(jīng)采取經(jīng)濟(jì)手段刺激生育，比如深圳市如果生育二胎，發(fā)1.1萬(wàn)；三胎，發(fā)1.9萬(wàn)；濟(jì)南市規(guī)定，2023年后出生的二孩、三孩，每個(gè)孩子每月發(fā)600元補(bǔ)貼，直到3歲，算下來(lái)一個(gè)人補(bǔ)貼21600元。昆明市目前還沒(méi)有看到這方面的政策，估計(jì)以后即便出臺(tái)，力度也很難有這么大。
以后國(guó)內(nèi)各城市將面臨越來(lái)越激烈的人口競(jìng)爭(zhēng)，有財(cái)力的可以通過(guò)補(bǔ)貼等手段提高生育率，沒(méi)錢(qián)的只能干瞪眼�；蛘呤浅鞘性诮�(jīng)濟(jì)上、資源上有競(jìng)爭(zhēng)力，能夠大量吸引外來(lái)人口。
昆明沒(méi)錢(qián)沒(méi)產(chǎn)業(yè)，就剩下個(gè)氣候好，雖然提高生育率沒(méi)指望，但吸引外來(lái)人口倒還有些優(yōu)勢(shì)，這其實(shí)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了難得的機(jī)遇，昆明有可能是未來(lái)國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的還能保持一定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的大都市之一。
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