先別忙著瞎吹！開(kāi)年半月昆明樓市銷售未見(jiàn)大漲，價(jià)格仍在低位

春節(jié)收假至今已有半個(gè)多月，受政策和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形勢(shì)的鼓舞，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)樂(lè)觀情緒，昆明部分樓盤出現(xiàn)看房者增加現(xiàn)象，有些樓盤宣布漲價(jià)，某自媒體甚至夸張地宣稱“昆明樓市翻紅，市場(chǎng)報(bào)復(fù)性復(fù)蘇”。

事實(shí)果真如此嗎？

至少最近兩周的成交量和成交價(jià)格并不支持上述樂(lè)觀情緒。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，在春節(jié)收假后的第一周（1月30日-2月5日），昆明住宅成交面積5.15萬(wàn)平米，成交均價(jià)14595元/平米。這個(gè)價(jià)格看似不低，但因?yàn)橹艹山涣坎淮螅�周均價(jià)往往波動(dòng)幅度比較大，并不能說(shuō)明多少問(wèn)題。果然，到了收假后第二周（2月6日-12日），昆明新房均價(jià)就跌到了13327元/平米。

至少?gòu)倪^(guò)去半個(gè)月的成交數(shù)據(jù)看，昆明住宅價(jià)格基本維持去年底的水平，并沒(méi)有看出有上漲勢(shì)頭。那么，是不是成交量有明顯恢復(fù)呢？從1月30日到2月12日，差不多半個(gè)月時(shí)間，昆明新建住宅成交12.52萬(wàn)平米，按這個(gè)速度推算，全月成交頂多30多萬(wàn)平米，和去年相比并沒(méi)有增長(zhǎng)。比如去年12月昆明商品住宅成交量41.2萬(wàn)，去年11月成交35.68萬(wàn)。

樓市復(fù)蘇尚需時(shí)日，盲目樂(lè)觀是自欺欺人

如果和去年春節(jié)收假后頭兩周的成交數(shù)據(jù)對(duì)比，更能說(shuō)明問(wèn)題。

2022年春節(jié)收假后第一周，昆明住宅成交量只有2.24萬(wàn)平米，看似比今年收假第一周的5.15萬(wàn)平米要少一半多，但這是因?yàn)槿ツ甏汗?jié)收假第一天就是星期一，眾所周知，春節(jié)收假前兩天很多工作都不是很正常，而今年是1月28日正式收假，克而瑞統(tǒng)計(jì)的收假后完整的第一周成交數(shù)據(jù)其實(shí)是從1月30日開(kāi)始的。

更能體現(xiàn)成交水平的是春節(jié)后第二周數(shù)據(jù)，去年春節(jié)收假第二周，昆明新房成交量為7.72萬(wàn)平米，比今年收假第二周的7.37萬(wàn)平米還要略高，因此就去年和今年春節(jié)收假后同比數(shù)據(jù)看，還得不出樓市明顯復(fù)蘇的結(jié)論。

其實(shí)，更具說(shuō)服力的是春節(jié)所在當(dāng)月的成交數(shù)據(jù)，2022年春節(jié)在2月，當(dāng)月昆明主城商品住宅成交量為26.41萬(wàn)平米，均價(jià)為14749元/平米，而今年春節(jié)在1月，1月昆明主城住宅成交量為23.04萬(wàn)平米，成交均價(jià)為13759元/平米。今年和去年比，成交量和成交價(jià)格都要更低。

因此，無(wú)論是春節(jié)收假后兩周成交數(shù)據(jù)，還是春節(jié)所在月成交數(shù)據(jù)，都看不出昆明樓市有明顯翻紅的跡象。

更宏觀的數(shù)據(jù)也說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇沒(méi)那么容易。前些天公布的1月份國(guó)內(nèi)社融數(shù)據(jù)顯示，盡管社融總量同比增長(zhǎng)，但住戶長(zhǎng)期貸款同比少增5858億元，而存款卻增加了6.2萬(wàn)億。這說(shuō)明居民仍在積極往銀行存錢，而不是拿出來(lái)買房。

為什么政策已經(jīng)非常寬松了，國(guó)內(nèi)樓市并沒(méi)有出現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象呢？多方分析均認(rèn)為，主要是因?yàn)榫用袷杖腩A(yù)期下降，房?jī)r(jià)又跌跌不休，買房信心不足。只有等后續(xù)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，居民收入增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正回暖。

當(dāng)前因?yàn)檎�策極度寬松，尤其是貸款非常優(yōu)惠，疫情也已結(jié)束，買房積極性確實(shí)比去年要高，成交量應(yīng)該會(huì)有所增長(zhǎng)，但距離所謂的“報(bào)復(fù)性復(fù)蘇”“樓市翻紅”還有相當(dāng)距離。

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