公攤面積要增加？昆明普通住宅幾乎沒(méi)影響，不必太在意

最近，有關(guān)國(guó)家民用建筑采取新的面積測(cè)算方式，住宅公攤面積將會(huì)增加的消息，在網(wǎng)絡(luò)上引起軒然大波。

事情是這樣的，去年8月份，國(guó)家住建部發(fā)布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑通用規(guī)范》（下稱“新規(guī)范”）的公告。

新規(guī)范為強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范，全部條文必須嚴(yán)格執(zhí)行，自2023年3月1日起正式實(shí)施，同時(shí)，《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》等舊規(guī)中與新規(guī)范不符的強(qiáng)制性條文相應(yīng)廢止。

新規(guī)范的3.1.1條，調(diào)整了房屋建筑面積測(cè)算方式，而這一項(xiàng)調(diào)整會(huì)導(dǎo)致公攤面積增加。

《民用建筑通用規(guī)范》節(jié)選

新規(guī)范具體表述是：“建筑面積應(yīng)按建筑每個(gè)自然層樓（地）面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算�！�

這一條表述與舊規(guī)范有比較大的區(qū)別，在2013版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中曾明確指出：墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻不計(jì)入建筑面積。

而新規(guī)范按照計(jì)算“水平投影面積”的說(shuō)法，意味著上述墻體附著層都會(huì)計(jì)入建筑面積。

有人計(jì)算過(guò)，按照新的建筑面積測(cè)算方式，如果是比較厚的附著層，比如附著厚度達(dá)到200毫米的玻璃幕墻，一套100平米的住宅，平均增加的公攤面積約有6平米。

6平米的面積，不僅比一般衛(wèi)生間大，也比國(guó)家規(guī)范中要求的廚房面積最低標(biāo)準(zhǔn)（4平米）要大，損失還是不小。按照眼下昆明1.4萬(wàn)的新房均價(jià)，差不多要損失8萬(wàn)多，還是很肉痛。

但對(duì)昆明購(gòu)買普通住宅的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其實(shí)用不著擔(dān)心，上面例子中提到是200毫米玻璃幕墻，試問(wèn)昆明有幾個(gè)樓盤有如此夸張的幕墻設(shè)計(jì)？

昆明普通住宅外立面大多是外墻涂料，好一點(diǎn)的也不過(guò)是真石漆，就拿許多洋房項(xiàng)目喜歡使用的真石漆來(lái)說(shuō)，抹灰層+真石漆最多了不起有20毫米，如果是100平米的住宅，平均下來(lái)公攤最多增加0.5平米，影響很小。更何況昆明許多高層住宅還不用真石漆，而是普通外墻涂料，增加的公攤就更小了。

而且，對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，低公攤本來(lái)是個(gè)賣點(diǎn)，就算外墻裝飾層計(jì)入公攤，開發(fā)商只要在其他公共部分稍微扣一點(diǎn)，這部分公攤其實(shí)也就省出來(lái)了。

總的來(lái)說(shuō)，對(duì)公攤影響較大的是采用石材、玻璃幕墻、裝飾板材等外立面裝飾材料的高檔住宅和商業(yè)物業(yè)，普通住宅則基本不需要太過(guò)擔(dān)心。

昆明普通住宅大多采用外墻涂料，對(duì)公攤面積影響很小

說(shuō)到這里，也許有讀者會(huì)問(wèn)，昆明幾個(gè)豪宅樓盤會(huì)不會(huì)因此增加公攤呢？其實(shí)也不必?fù)?dān)心，因?yàn)樾乱?guī)范是今年3月才開始實(shí)行，各地的建筑測(cè)繪規(guī)范要隨之變化的話就更晚了，已經(jīng)在開發(fā)中的項(xiàng)目都不受影響。再說(shuō)了，高公攤本身就是豪宅應(yīng)該付出的代價(jià)之一，購(gòu)買豪宅的人對(duì)此其實(shí)是默認(rèn)的，因?yàn)楸绕鹜鈮τ?jì)算方式變化而增加的公攤，那些高層豪宅寬大的大堂、電梯廳、樓梯，多出來(lái)的電梯井，增加的公攤多了去了。

最后，云南房網(wǎng)再普及一點(diǎn)常識(shí)，相對(duì)于北方地區(qū)和南方部分地區(qū)，昆明買房的公攤面積其實(shí)是比較小的，因?yàn)槔ッ鳉夂驕嘏�，外墻墻體本身比較薄，一般都是24墻，而北方地區(qū)至少要用到37墻，僅此一項(xiàng)，同樣面積的住宅（以100平米為例），昆明要比北方地區(qū)的公攤少4-5平米。更何況北方寒冷地區(qū)，以及部分南方地區(qū)很可能還要增加住宅保溫層，而保溫層的厚度一般在50-70毫米左右，一套100平米的住宅又要因此增加約2平米的公攤。

這樣算下來(lái)，一套100平米的住宅，昆明要比北方地區(qū)少公攤6-7平米呢。

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