目前昆明二環(huán)以內(nèi)在售的新盤還有10個左右，數(shù)量看起來不算少，只不過這些市中心樓盤的由于體量普遍較小，實(shí)際上市中心的新房總量并不多。
也正是因?yàn)槲镆韵橘F，導(dǎo)致這些市中心樓盤的價格不斷攀升，讓普通人越來越難接受。
我們盤點(diǎn)了市中心在售樓盤的情況后發(fā)現(xiàn)，昆明二環(huán)內(nèi)大部分樓盤單價都已經(jīng)超過2萬，如果算總價的話，大部分樓盤的最低上車門檻都在200萬以上！
昆明中心板塊在售樓盤上車門檻
上圖是目前昆明市中心板塊在售樓盤及其最低上車門檻，雖然乍看之下也有不少小面積低總價的項(xiàng)目，但實(shí)際情況是：
這些市中心樓盤的戶型配比以大平層為主，部分樓盤盡管還有100㎡左右的小戶型，但這些小戶型本身規(guī)劃數(shù)量就少，去化速度又快，現(xiàn)在大多只剩一兩套在賣。
為什么昆明市中心購房門檻越來越高？
2016年以前，昆明剛需購房者但凡用力夠一夠，還是有機(jī)會夠得上中心板塊，無非只要選擇面積小一點(diǎn)，總價低一點(diǎn)的房子就可以了。
而今天昆明面臨的市場現(xiàn)實(shí)是，隨著市中心住房產(chǎn)品的面積不斷變大，導(dǎo)致總價門檻也不斷攀升，逐漸把普通剛需群體“驅(qū)逐”到二環(huán)甚至三環(huán)以外。
大約從2017年起，昆明市中心樓盤的戶型設(shè)計就越來越傾向大面積，而近幾年亮相的新盤里，面積低于120㎡的戶型越來越少，超過200㎡的戶型卻比比皆是。
為什么開發(fā)商熱衷于做大平層？
首先是隨著消費(fèi)水平提升，人們也在追求更大的住房面積以及更新穎的產(chǎn)品設(shè)計。而大平層憑借出色的視野、優(yōu)越的居住體驗(yàn)以及成熟的配套，成為了高凈值人群的新寵。
其次，更重要的因素在于大平層產(chǎn)品的利潤高，所以開發(fā)商更愿意做大平層。
我們可以簡單算一筆賬：
比如一棟住宅樓的單層建筑面積大約是400㎡，假如開發(fā)商每層樓設(shè)計4套100㎡的小戶型，每平米單價1.5萬，那么4套小戶型的總貨值為4*100*15000＝600萬。
而如果開發(fā)商將戶型設(shè)計為2套200㎡的大平層，那么每平米單價就可以賣到1.8萬起步，2套大平層的貨值就是2*200*18000=720萬。
同時，因?yàn)閼粜兔娣e做的越大，樓盤的逼格就越高，裝修標(biāo)準(zhǔn)也會越高。
昆明120㎡左右的的樓盤，裝標(biāo)普遍也就1500左右，但如果是180㎡甚至更大面積的大平層項(xiàng)目，裝標(biāo)再低也是3000起，裝標(biāo)越高自然留給開發(fā)商溢價的空間就越大。
而隨著今天昆明中心區(qū)土地愈發(fā)金貴，不僅拆遷成本越來越高，政府規(guī)劃的商業(yè)配比也在壓縮利潤空間，所以很多時候一環(huán)樓盤只有做成大平層才能保證開發(fā)利潤。
這也就是昆明市中心購房門檻逐年攀升的根本原因。
為什么“中心論”不會過時？
隨著昆明大面積住宅產(chǎn)品越來越多，有人開始擔(dān)心，建這么多大平層出來會不會賣不掉？實(shí)際上這種擔(dān)心倒沒有必要。
今天昆明大平層大部分集中在市中心，少數(shù)集中在雙塔、北市等次中心板塊，而其他像馬街、呈貢等稍微偏一點(diǎn)的板塊就基本見不到大平層的蹤跡。
由此可見，開發(fā)商對于市場的判斷是：只要樓盤占住了相對中心的板塊，即便戶型做大一點(diǎn)，價格門檻定高一點(diǎn)，還是會有強(qiáng)勁的購買力愿意來買單。
市中心資源更加密集
昆明市中心板塊大致是二環(huán)以內(nèi)尤其是臨近一環(huán)周邊的區(qū)域，這一帶的土地面積雖然僅占全市5%左右，但卻集中著全城50%左右的優(yōu)質(zhì)資源：
商圈如順城、恒隆、同德、大悅城等；名校如武成、紅旗、明通、盤龍、書林、師大附小等；再加上昆華醫(yī)院、延安醫(yī)院、紅會醫(yī)院、云大醫(yī)院等一大批三甲醫(yī)院……
大量的優(yōu)秀資源聚集在這里，意味著大量的醫(yī)生、公務(wù)員、金融白領(lǐng)在這里工作。這些人有就近安家的需求，自身收入也高，所以中心板塊自然擁有更強(qiáng)勁的購買力。
城市的格局一旦形成就很難改變，所以也可以斷言，未來昆明的人口、資金還會繼續(xù)朝中心板塊聚集，中心板塊物業(yè)的保值能力也最強(qiáng)。
昆明十四五規(guī)劃重提“中優(yōu)”
既然今天昆明中心板塊已經(jīng)形成高門檻、高總價的現(xiàn)狀，對于想要擠進(jìn)市中心的新昆明人，以及想要留在市中心同時改善居住環(huán)境的老昆明人來說，還有沒有合適的選擇呢？
只能說機(jī)會確實(shí)還有，但已經(jīng)不多了。
本身昆明中心板塊新房供應(yīng)就少，而且2017年以后明文規(guī)定二環(huán)內(nèi)不再新批房地產(chǎn)項(xiàng)目，至于二環(huán)內(nèi)還剩下的個別城中村，短期內(nèi)也看不到改造的希望。
不過，如文章開頭所盤點(diǎn)的情況，現(xiàn)在昆明市中心板塊的樓盤其實(shí)還有一個是價格待定的，那就是人民路1979。
人民路1979在一期售罄后準(zhǔn)備新推二期，目前二期價格雖然還沒有公開，但據(jù)我們了解的情況，人民路1979二期的性價比較高。
首先因?yàn)轫?xiàng)目面積段并不大，91㎡到140㎡的面積范圍，比起許多一環(huán)樓盤動輒兩三百平米的戶型，總價門檻肯定會低得多。
而據(jù)置業(yè)顧問透露的風(fēng)聲，人民路1979的最低上車門檻可能會低于200萬。
這可能是昆明一環(huán)對普通人最友好的一次
人民路1979是原公交場站梁家河車場搬遷以后改造開發(fā)的樓盤，項(xiàng)目占地面積也不大，只有19畝，總共只規(guī)劃了4棟住宅，屬于典型的市中心袖珍樓盤。
人民路1979效果圖
這個項(xiàng)目兩年前的市場關(guān)注度很高，2021年一期入市銷售的時候，首批次約400套房源僅用時4個月即售罄，項(xiàng)目的業(yè)績一度是當(dāng)時的市中心TOP2。
在2021年那個并不景氣的市場環(huán)境里，擁有這樣的去化速度實(shí)屬不易，也足見其受歡迎程度。
作為一環(huán)周邊的樓盤，人民路1979最大的賣點(diǎn)就在于地段，項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)涵蓋多個大型商圈， 2公里范圍內(nèi)有5個三甲醫(yī)院，名校、公園等配套不可勝數(shù)。
最亮眼的是，人民路1979是昆明少有的地鐵入戶樓盤，從梁家河地鐵站可實(shí)現(xiàn)直連住宅，在昆明能夠?qū)崿F(xiàn)地鐵直接入戶的樓盤不超過3個。
地鐵入戶意境圖
去年12月28日，人民路1979的A1地塊2棟和3棟已經(jīng)封頂。
據(jù)項(xiàng)目工作人員介紹，目前人民路1979目前采用政企共管的模式，由西山區(qū)政府聯(lián)動項(xiàng)目建立了專項(xiàng)提存賬戶。
專項(xiàng)賬戶全程由政府部門+公證處逐級管控，確保項(xiàng)目資金獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)，想要從這個賬戶里面提取資金，需全程由第三方進(jìn)專項(xiàng)核定，達(dá)標(biāo)后政府部門結(jié)合工程費(fèi)用劃撥。
處于政企聯(lián)動狀態(tài)下，可想而知人民路1979的交付比較安全，甚至包括項(xiàng)目的施工效率、施工品質(zhì)和購房者權(quán)益都能得到充分保障。
對于周邊春苑、白馬、豐寧、菱角塘等老小區(qū)的居民來說，項(xiàng)目推出的128㎡和140㎡戶型，就是最合適的原地改善機(jī)會。
人民路1979 140平米戶型
而對于想要抓住機(jī)會擠進(jìn)一環(huán)的新昆明人來說，項(xiàng)目91㎡的小三房戶型，可能也是目前昆明一環(huán)周邊總價門檻最低的上車機(jī)會。
人民路1979 91平米戶型圖
需要強(qiáng)調(diào)的是，人民路1979二期新推房源只有383戶，小戶型91㎡甚至只有幾十套，在寸土寸金的一環(huán)，這383套房子的稀缺性無需多言。
此時正處在樓市小陽春到來的時間點(diǎn)上，市中心物業(yè)更加顯得金貴。連一線城市的土豪們都在抱團(tuán)重回市中心，普通人還有什么可猶豫的呢？
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