許多人都注意到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過過去幾年的大洗牌，為數(shù)不少的房企掉隊(duì)了，但萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)反倒更大了，競(jìng)爭(zhēng)力也更強(qiáng)了。在云南市場(chǎng)上也是如此。
今年一季度昆明房企銷售榜剛剛公布，榜單最顯著的變化，是入昆14載的云南萬(wàn)科成功登頂，并且較大的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)勝出。在樓盤銷售榜上，萬(wàn)科3個(gè)在售項(xiàng)目排名前15，是所有房企中最多的，其中開發(fā)多年已接近尾聲的萬(wàn)科城，仍舊競(jìng)爭(zhēng)力不減高居次席。
萬(wàn)科在云南的市場(chǎng)地位提升，去年就已經(jīng)很明顯，去年萬(wàn)科僅以微小的差距排在昆明房企銷售榜的第二位。而在全省排行榜上，雖然萬(wàn)科僅僅進(jìn)入了3個(gè)州市，項(xiàng)目數(shù)量也不多，卻仍舊占據(jù)亞軍位置。
過去幾年，萬(wàn)科在云南沒有進(jìn)入新城市，沒有增加新項(xiàng)目，不打價(jià)格戰(zhàn)，不玩現(xiàn)房銷售噱頭，好像也沒有什么刻意的市場(chǎng)動(dòng)作，但市場(chǎng)占有率反倒提高了，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更大了，消費(fèi)者對(duì)萬(wàn)科的信任度也比以往大大增加。
一個(gè)明顯的例子是，這兩年，由于許多房企，甚至是頭部房企資金斷鏈、項(xiàng)目停工，或者是交付縮水，購(gòu)房者出現(xiàn)了明顯的購(gòu)買現(xiàn)房偏好，但對(duì)萬(wàn)科卻沒有這個(gè)問題。用有些購(gòu)房者的話來(lái)說，那就是“如果一定要買期房，最好買萬(wàn)科的期房”。
了解近兩年市場(chǎng)現(xiàn)狀的人都知道，這是一張多么難得的“信任票”。
為什么經(jīng)歷了行業(yè)大洗牌和市場(chǎng)規(guī)則大調(diào)整，萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)反倒更大了？市場(chǎng)地位更高了？萬(wàn)科果真是什么都沒有做，一切就“自然而然發(fā)生了”嗎？
事實(shí)當(dāng)然沒這么簡(jiǎn)單，過去這兩年，萬(wàn)科在云南雖然沒有曾拓項(xiàng)目，擴(kuò)大版圖，但卻一直在悄悄深挖“護(hù)城河”。
一季度昆明房企銷售金額TOP20（克而瑞數(shù)據(jù)）
云南萬(wàn)科的護(hù)城河之一——城市運(yùn)營(yíng)
云南萬(wàn)科護(hù)城河的重要組成部分，首先是城市建設(shè)與生活配套服務(wù)商的使命指導(dǎo)下的城市運(yùn)營(yíng)。
前些年，房地產(chǎn)在貨幣政策刺激下高歌猛進(jìn)，黑馬頻出，高周轉(zhuǎn)、加杠桿、沖規(guī)模仍是行業(yè)主流。但隨著市場(chǎng)形勢(shì)巨變，最近兩年昆明房地產(chǎn)跌入低谷，不僅銷售大幅下跌，土地市場(chǎng)也陷入空前低迷，土地成交斷崖式下降，房企普遍拿地意愿不強(qiáng)，新項(xiàng)目越來(lái)越少，云南萬(wàn)科也不例外，似乎進(jìn)入了蟄伏期。
在這樣的極端市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商對(duì)拿地持謹(jǐn)慎態(tài)度，以等待和觀望為主，沒有徹底“躺平”已經(jīng)是很不容易了，不過，這種適用于大部分開發(fā)商的說法，對(duì)云南萬(wàn)科來(lái)說，卻并不準(zhǔn)確，或者說遺漏了更重要的東西。
如克而瑞報(bào)告所分析，昆明2021和2022年的土地成交量大幅縮減，以項(xiàng)目后續(xù)用地為主。而云南萬(wàn)科正是其中一個(gè)，于去年9月拿下了七彩國(guó)際社區(qū)18.8畝的后續(xù)用地，持續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目整體藍(lán)圖的兌現(xiàn)。
萬(wàn)科公園城市實(shí)景
七彩國(guó)際社區(qū)是云南萬(wàn)科提出的開創(chuàng)性城市運(yùn)營(yíng)規(guī)劃和實(shí)踐，2021年6月，萬(wàn)科發(fā)出倡議將在南市開發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目（萬(wàn)科大都會(huì)、萬(wàn)科翡翠濱江、萬(wàn)科五百里和萬(wàn)科公園城市）統(tǒng)一定名為“七彩國(guó)際社區(qū)”，整個(gè)片區(qū)定位為“昆明現(xiàn)代國(guó)際綜合都市圈”，規(guī)劃面積約17平方公里，如此龐大規(guī)模的社區(qū)規(guī)劃，以往并沒有由房地產(chǎn)企業(yè)提出并主導(dǎo)的先例。這將是一個(gè)由多方共建面向昆明未來(lái)的國(guó)際性社區(qū)，滿足了城市空間張力釋放和社區(qū)建構(gòu)的多重需求，為昆明的區(qū)域發(fā)展提供了一種新模板。
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萬(wàn)科為七彩國(guó)際社區(qū)補(bǔ)倉(cāng)拿地，并不是基于一般地產(chǎn)項(xiàng)目和行業(yè)周期的開發(fā)邏輯，從這個(gè)例子更能說明的，是萬(wàn)科深耕昆明14載，洞悉城市發(fā)展脈搏，把握發(fā)展?jié)摿涂臻g，以城市運(yùn)營(yíng)的理念為先導(dǎo)，努力踐行與城市共生共榮。
城市運(yùn)營(yíng)在很多開發(fā)商那里，多半是一句漂亮的口號(hào)，本質(zhì)上仍然是傳統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)邏輯主導(dǎo)，而對(duì)云南萬(wàn)科說，14年深耕已牢固樹立了長(zhǎng)期主義理念，城市運(yùn)營(yíng)成為必然的選擇。
在云南，萬(wàn)科的長(zhǎng)期主義與城市運(yùn)營(yíng)實(shí)際上一體兩面，表現(xiàn)在行業(yè)上行周期，穩(wěn)健布局和運(yùn)營(yíng)，絕不會(huì)貪功冒進(jìn)，而到了下行階段，云南萬(wàn)科則更為審慎，但也不會(huì)躺平，戰(zhàn)略與執(zhí)行依然篤定。
運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)健與戰(zhàn)略的篤定，鑄就了云南萬(wàn)科穿越周期的底氣，這兩年來(lái)，云南萬(wàn)科除了在項(xiàng)目拓展和營(yíng)銷層面保持穩(wěn)健作風(fēng)，更值得稱道的是運(yùn)營(yíng)層面不斷深化細(xì)化，不管是城市運(yùn)營(yíng)還是社群運(yùn)營(yíng)，打造并深挖企業(yè)護(hù)城河，
如巴菲特所闡述的投資理念：“你們不要忘記經(jīng)營(yíng)企業(yè)如同守城應(yīng)當(dāng)先考慮挖一條深溝，以便將盜賊隔絕在城堡之外……我們不一定要具備殺死惡龍的本領(lǐng)，只要躲開它遠(yuǎn)一點(diǎn)就可以做得很好了”。所謂的護(hù)城河就是別的公司模仿不來(lái)，不容易被攻破的優(yōu)勢(shì)，類似核心競(jìng)爭(zhēng)力，并且護(hù)城河應(yīng)該是長(zhǎng)期的，只有對(duì)手不能超越，才能稱得上護(hù)城河。
與城市共生的社區(qū)運(yùn)營(yíng)——護(hù)城河的另一面
與城市共生的社區(qū)運(yùn)營(yíng)理念，是云南萬(wàn)科護(hù)城河的另一個(gè)重要組成部分。這方面通過這兩年云南萬(wàn)科的一些成功案例就容易理解了。
過去兩年版納同樣經(jīng)歷了房地產(chǎn)低迷期，成交量?jī)r(jià)齊跌，而萬(wàn)科恰恰在這段時(shí)間干了不少看似與項(xiàng)目營(yíng)銷沒什么關(guān)系的大事，首先是曼賀納村的更新改造。
版納曼賀納村煥新前后實(shí)拍圖
曼賀納村位于萬(wàn)科曼西緹項(xiàng)目南側(cè)，是一個(gè)有近300 年歷史的原始傣寨，擁有傣陶、傣銀、傣族織錦技術(shù)、傣族象腳鼓舞等珍貴的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)傳承，但傣寨古老的建筑逐漸破損，給村民的生活帶來(lái)了不便，原始的道路也在雨季泥濘不堪，阻礙著村民的出行，秉承與城市共建融合、助力鄉(xiāng)村振興的初心和對(duì)版納民族文化的熱愛，萬(wàn)科主動(dòng)介入，開啟百年古寨曼賀納村的煥新之旅。借鑒萬(wàn)科其他城市的舊改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，踐行“大曼西緹與城市縫合”的理念，讓城市、曼西緹、曼賀納村及洲際酒店成為一個(gè)一心三片的大格局。歷時(shí)2 年，這座百年古寨迎來(lái)了煥新，吸引了大批游客和附近業(yè)主居民休憩游覽，2022 年，曼賀納村榮獲“云南省旅游名村”稱號(hào)，成為版納城市更新與人文傳承的優(yōu)秀案例。
云南萬(wàn)科與中科院版納熱帶植物園發(fā)起雨林守護(hù)計(jì)劃
同樣是版納，云南萬(wàn)科在2021年還與中國(guó)科學(xué)院西雙版納熱帶植物園簽署了共建珍稀植物保護(hù)基地暨多樣性示范社區(qū)合作協(xié)議，云南萬(wàn)科的雨林守護(hù)計(jì)劃正式啟動(dòng)，萬(wàn)科曼西緹作為西雙版納物種多樣保護(hù)的試點(diǎn)社區(qū)，將有多種珍稀且具有觀賞性植物，從封閉的科學(xué)院走出，移植到社區(qū)內(nèi)，成為人們?nèi)粘Ｉ钪械囊粏T，更有保護(hù)植物科普教育活動(dòng)及認(rèn)領(lǐng)計(jì)劃等在曼西緹等多個(gè)萬(wàn)科社區(qū)上演。
自然導(dǎo)師帶領(lǐng)小朋友進(jìn)行尋花識(shí)草
作為雨林守護(hù)計(jì)劃的延續(xù)，萬(wàn)科隨后在公園城市、萬(wàn)科城、萬(wàn)科500里等多個(gè)項(xiàng)目開展“夢(mèng)想旅行家4.0”、“陪伴季甜蜜課堂”活動(dòng)，由版納植物園從事珍稀瀕危植物研究與保護(hù)、教育的專家團(tuán)隊(duì)為自然導(dǎo)師，與青少年一起關(guān)注身邊植物多樣之美、共同守護(hù)珍稀瀕危植物，共同保護(hù)云南生物多樣性之美。
在云南，萬(wàn)科的護(hù)城河如何打造？表面上看到的，是云南萬(wàn)科最近兩年在社區(qū)運(yùn)營(yíng)和城市共生方面投入了很多心思，但深入來(lái)看，在市場(chǎng)大洗牌的特殊時(shí)期，萬(wàn)科已經(jīng)打造出在品牌、產(chǎn)品、服務(wù)各個(gè)方面沒有短板的護(hù)城河。
而經(jīng)過深挖擴(kuò)寬的護(hù)城河，不但保護(hù)著云南萬(wàn)科取得領(lǐng)先業(yè)績(jī)，也奠定了萬(wàn)科長(zhǎng)足發(fā)展的后勁。
靜水流深——護(hù)城河才是跨越周期的秘訣
如前文提到的七彩國(guó)際社區(qū)，領(lǐng)先的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)讓會(huì)展片區(qū)的區(qū)域面貌有了巨大的改變，人居環(huán)境和城市配套水平得到明顯改善，同時(shí)也帶動(dòng)了城市界面和形象的整體提升。
萬(wàn)科七彩國(guó)際社區(qū)去年業(yè)績(jī)亮眼
據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年七彩國(guó)際社區(qū)萬(wàn)科500里、大都會(huì)、翡翠濱江、公園城市四盤成交金額24.45億，成交套數(shù)約1102套，同年，公園城市完成一期634戶交付，萬(wàn)科500里完成二、三、期2199戶交付，翡翠濱江完成1366戶交付，大都會(huì)完成1423戶交付。
萬(wàn)科公園城市A5地塊園林已實(shí)景呈現(xiàn)
今年七彩國(guó)際社區(qū)的兌現(xiàn)還在繼續(xù)，除了七彩國(guó)際社區(qū)正在開啟的商業(yè)和產(chǎn)辦綜合配套開發(fā)與運(yùn)營(yíng)之外，本月底，公園城市還將迎來(lái)A5地塊的提前交付。
過去多年，萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)大環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判一直很精準(zhǔn)，從白銀時(shí)代、青銅時(shí)代，到那句著名的“活下去”，體現(xiàn)出萬(wàn)科面對(duì)市場(chǎng)滿懷敬畏之心。這些論斷的另一面，則是萬(wàn)科在推動(dòng)轉(zhuǎn)型，在物業(yè)、商業(yè)、長(zhǎng)租、物流等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)成型之外，萬(wàn)科同時(shí)也在持續(xù)強(qiáng)化開發(fā)主業(yè)，并且總是能夠跨越周期，持續(xù)成長(zhǎng)。
未雨綢繆，靜水流深。市場(chǎng)新格局下的云南萬(wàn)科，不僅業(yè)績(jī)表現(xiàn)領(lǐng)先，而且通過14年的深厚積淀，憑借長(zhǎng)期主義的運(yùn)營(yíng)理念，已率先拿到了房地產(chǎn)下半場(chǎng)的入場(chǎng)券。
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