觀點網(wǎng) 近期中信城開仍在推售接手佳兆業(yè)的深圳紅樹灣項目，而最新消息顯示，它接手的另一個核心項目也有了新進(jìn)展。

據(jù)達(dá)力集團(tuán)5月9日披露，集團(tuán)與深圳航運已就深圳南山東角頭土地置換及土地分配在原則上達(dá)成協(xié)議，置換而來的兩宗地將分別配予雙方。因此，雙方也同意撤回對項目公司深圳圳華港灣企業(yè)有限公司（下稱圳華）的強(qiáng)制清算，旨在加快達(dá)成土地置換及土地分配。

東角頭項目推進(jìn)問題存在已久，自2014年圳華經(jīng)營期屆滿起，達(dá)力集團(tuán)與深圳航運曾尋求清算圳華及處置土地的解決方案，并在2016年4月提呈了強(qiáng)制清算申請。此后清算數(shù)度延期，東角頭項目又經(jīng)歷了七年蹉跎。

如今將東角頭項目兩宗地“分家”，發(fā)生在佳兆業(yè)與中信系簽署若干深圳項目重組安排近一年后。因而項目取得突破，亦被解讀為中信系盤活資產(chǎn)又一成果，此前它已陸續(xù)盤活佳兆業(yè)位于深圳的金沙灣國際樂園、紅樹灣項目及佳兆業(yè)金融科技中心項目。

東角頭項目是佳兆業(yè)出險后擬處置的最重要資產(chǎn)，權(quán)益貨值298.35億元。根據(jù)重組安排，包括該項目在內(nèi)重組項目的權(quán)益在中信銀行、中信城開收回對應(yīng)收益后，最終仍歸佳兆業(yè)所有。

從這一點來看，盡管東角頭項目的股東僅是達(dá)成方向性的諒解，土地置換及分配存在不確定性，但對于亟需化解債務(wù)的佳兆業(yè)而言仍是一個積極的信號。

東角頭蹉跎

達(dá)力集團(tuán)5月9日披露公告顯示，就清算圳華而言，集團(tuán)及深圳航運等已訂立諒解備忘錄，以記錄訂約方就清算圳華在原則上協(xié)定的若干諒解，包括撤回強(qiáng)制清算、土地置換及土地分配。深圳市中級人民法院已于5月4日頒令撤回相關(guān)強(qiáng)制清算。

其續(xù)稱，集團(tuán)及深圳航運同意撤回強(qiáng)制清算，旨在不涉及法院程序下按雙方的共同自愿準(zhǔn)則，可加快達(dá)致完成土地置換及土地分配。

據(jù)觀點新媒體查詢過往資料，圳華與南山東角頭地塊掛鉤需要回溯至上世紀(jì)80年代，當(dāng)時深圳航運與達(dá)力集團(tuán)合資成立的圳華計劃將東角頭地塊用于經(jīng)營碼頭業(yè)務(wù)，至90年代計劃將地塊轉(zhuǎn)變性質(zhì)為多功能港口及商業(yè)用途，并獲得政府相關(guān)批復(fù)。

佳兆業(yè)于2012年通過收購深圳航運主要股權(quán)，成功介入東角頭項目。2014年1月16日，圳華的30年經(jīng)營期屆滿，達(dá)力集團(tuán)表示與深圳航運一直積極尋求清算圳華及處置現(xiàn)有土地的解決方案。

2016年7月，上述兩方股東啟動強(qiáng)制清算圳華的程序，由深圳市中級人民法院監(jiān)管及其委托的清算組管理。但自此以后，清算組多次向法院提呈延長清算的期限，這被投資者解讀為用時間換取空間之舉。最近一次發(fā)生于2023年1月20日，約定延長清算六個月期限至2023年7月。

而在土地置換的工作上，東角頭項目在四年前就已取得了進(jìn)展，圳華與深圳南山規(guī)劃管理局于2019年8月簽訂土地置換協(xié)議書，并于2021年簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

彼時各方約定的置換方案主要為，圳華移交現(xiàn)有兩塊地共計占地33.1萬平方米，置換的新土地占地面積11.1萬平方米，規(guī)劃為住宅、商業(yè)用途及配套設(shè)施，可發(fā)展的總建面39.5萬平方米（最新占地面積、總建面分別變更為10.9萬平方米、39.6萬平方米）。

需要關(guān)注的是，與招商蛇口推動前海土地確權(quán)時涉及巨額土地補(bǔ)償價值的情形不同，南山規(guī)劃管理局授予圳華新的東角頭土地時，約定無需支付額外地價款。

但圳華須遵守相關(guān)協(xié)議所載的條款及條件。根據(jù)協(xié)議書，圳華須作出土地置換所需的申請，包括但不限于調(diào)整法定圖則、獲批用地方案圖及建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及簽立土地使用權(quán)出讓合同書，而有關(guān)申請將于共同磋商及協(xié)定的期限內(nèi)，清拆現(xiàn)有土地并將空置土地移交予南山規(guī)劃管理局后進(jìn)行。

實際推進(jìn)中，圳華于截至2021年6月底止年度已獲授予在新土地進(jìn)行法定圖則的調(diào)整，用地方案圖的審批及建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

主要障礙來源于對現(xiàn)有土地拆除建筑物及清理數(shù)目，一名前租客于2021年5月向深圳市中級人民法院提起行政訴訟，就移交土地等事宜控告相關(guān)官方機(jī)構(gòu)作為被告，將圳華作為第三人，反對遷移賠償協(xié)議并要求賠償。

觀點新媒體查詢，上述訴訟的原告深圳市亙富康信物流有限公司，曾與圳華之間存在土地租賃合同糾紛，雙方于2018年10月達(dá)成和解。

而亙富康信此后與深圳相關(guān)官方機(jī)構(gòu)、圳華之間的糾紛案件，則在2021年4月至2022年3月進(jìn)行過三次庭審，圳華對此抗辯原告索賠缺乏事實和法律依據(jù)。至今，該行政訴訟仍沒有確切資料顯示已結(jié)案。

達(dá)力集團(tuán)今年2月24日發(fā)布的中報僅提及，清算組與本集團(tuán)及圳華的中方伙伴將密切監(jiān)察行政程式的發(fā)展，并在必要時根據(jù)法律顧問的建議采取適當(dāng)行動。

中信介入之后

正如其他舊改項目一樣，東角頭項目同樣有復(fù)雜的利益關(guān)系需要平衡，比如圳華與亙富康信之間的行政訴訟等問題影響到項目拆遷，進(jìn)而無法達(dá)成土地置換先決條件；股東達(dá)力集團(tuán)、深圳航運對圳華的強(qiáng)制清算，同樣會對圳華推進(jìn)土地置換形成阻滯。

這種局面未免會令其他計劃入局的企業(yè)卻步，觀點新媒體過往報道，在佳兆業(yè)出險后，招商蛇口曾接觸東角頭項目，但并未形成收購交易。一位不具名的市場人士對此表達(dá)看法稱，主要原因還是由于項目關(guān)系復(fù)雜。

不過，盤活難度與經(jīng)濟(jì)效益往往呈正相關(guān)關(guān)系，東角頭項目被譽(yù)為“深圳灣最后一片凈土”，并擁有三面環(huán)海、毗鄰13號線歌劇院站等區(qū)位優(yōu)勢。目前周邊二手房翡翠海岸的報價為13.2萬元/平方米（主要受限價影響），僅以此粗略估算，東角頭項目的估值就逾522億元。

佳兆業(yè)披露的出售清單也顯示，其于東角頭項目的權(quán)益貨值達(dá)到298.35億元。正應(yīng)了那句臺詞：“風(fēng)浪越大，魚越貴。”

最終，東角頭的接盤方是佳兆業(yè)境內(nèi)最大債權(quán)人--中信。去年6月，佳兆業(yè)與中信集團(tuán)若干成員公司訂立協(xié)議，據(jù)此佳兆業(yè)將與中信城開、中信銀行以服務(wù)信托的模式開展多位合作。

具體而言，中信銀行繼續(xù)以債權(quán)人身份存在，中信城開以融資代建的身份提供一定盤活資金，用于后續(xù)項目的建設(shè)和開發(fā)經(jīng)營。在該合作中，項目權(quán)益在中信銀行和中信城開收回對應(yīng)收益后最終仍歸屬于佳兆業(yè)所有。

接近佳兆業(yè)的人士向觀點新媒體證實了上述合作。按照協(xié)議，位于深圳的南山東角頭、金沙灣國際樂園、福田航運紅樹灣、佳兆業(yè)科技中心項目納入了合作范疇，權(quán)益貨值逾500億元，東角頭項目占比接近六成。

自去年下半年以來，中信先是將接手并更名后的中信金沙灣、中信城開·紅樹灣、中信金融中心推向市場。比如去年7月啟動中信城開·紅樹灣開盤，當(dāng)天銷售額15億元；今年4月26日，中信金沙灣的明星場館中信金沙灣水世界宣布重啟開園。

中信城開方面人士接受觀點新媒體咨詢時表示，東角頭以外的其他三個項目，都處于正常開發(fā)階段。至于東角頭項目，卻并未透露過多。在對外宣傳資料中，中信城開除了將“中信東角頭項目”納入發(fā)展版圖，就只偶爾在展現(xiàn)公司打造協(xié)同版塊范例時列舉過該項目。

直到如今，達(dá)力集團(tuán)與深圳航運就撤回圳華強(qiáng)制清算、土地置換及土地分配訂立諒解備忘錄，才預(yù)示著東角頭項目進(jìn)入新的推進(jìn)階段。

達(dá)力集團(tuán)及深圳航運同意，東角頭項目的新土地將根據(jù)南山規(guī)劃管理局的批準(zhǔn)以及相關(guān)法律、法規(guī)程序分為兩塊地，并分別分配予兩家公司。東角頭項目由深圳航運持股51%，后者則由深圳市城開信銀投資有限公司實益控股。

土地分配是此次諒解備忘錄釋放的新信號，意味著達(dá)力、中信將按照持股分別獲取東角頭項目的一部分，并擁有自由處置、自擔(dān)風(fēng)險、自享收益的空間，并有可能解決土地所涉及的法律及稅務(wù)問題。在過往，達(dá)力集團(tuán)多次表示，致力于在東角頭項目達(dá)成集團(tuán)最佳利益。

另一位市場人士對觀點新媒體表示，東角頭項目有待落實具體的土地置換和分配細(xì)節(jié)，存在不確定性，但按目前的進(jìn)展來看，項目是在朝積極推進(jìn)的方向走。

不確定性在達(dá)力集團(tuán)的公告中亦被提及：“據(jù)訂約方約定，倘清算圳華、土地置換及土地分配未能按協(xié)定訂立或完成，則會重新進(jìn)行圳華的強(qiáng)制清算�！�

即便如此，資本市場對此仍反應(yīng)熱烈，5月9日及10日達(dá)力集團(tuán)分別收漲14.07%、9.79%，最新股價已達(dá)到52周新高（11.66港元）。

對于那些看好東角頭項目潛力的投資者而言，訂立務(wù)虛性協(xié)議或許不算實質(zhì)好消息，但長年累月的杳無音訊一定是壞消息。

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