觀點(diǎn)網(wǎng) “工業(yè)上樓”新政中，對(duì)于住宅部分的放寬與讓利，在當(dāng)下工業(yè)監(jiān)管升級(jí)背景下相比工改工路徑更具備優(yōu)勢(shì)，也是金地工改項(xiàng)目本次改道的背后邏輯。
近期，深圳交易集團(tuán)披露了龍崗區(qū)平湖街道山廈工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目交易結(jié)果公示，項(xiàng)目已于2024年3月11日完成單一來(lái)源談判工作。
從交易結(jié)果上看，金地不出意外地繼續(xù)負(fù)責(zé)操盤該舊改項(xiàng)目，中標(biāo)的成交方案為回遷廠房物業(yè)面積約22.91萬(wàn)平方米，總價(jià)值約為32.07億元。
金地轉(zhuǎn)軌
由于工改工項(xiàng)目對(duì)資金沉淀量大，且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、增值空間小，市場(chǎng)容易形成“工改工項(xiàng)目推動(dòng)難、利潤(rùn)低”的普遍認(rèn)知。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指出，工改工工作周期較長(zhǎng)，最短3年，長(zhǎng)達(dá)5-6年，主要在計(jì)劃階段、規(guī)劃階段、審批階段工作時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。
近年來(lái)，深圳舊改規(guī)則及政策不斷變化、規(guī)則不斷清晰，特別是去年頒布的工業(yè)上樓新政，為“工改”項(xiàng)目的拖延癥開(kāi)出了一劑良藥。
2023年2月7日，深圳市人民政府印發(fā)出臺(tái)《深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案》（下稱“工業(yè)上樓”新政）。合一城市更新集團(tuán)、合一產(chǎn)業(yè)公司董事長(zhǎng)羅宇指出，“工業(yè)上樓”新政明確城市更新“工業(yè)上樓”項(xiàng)目可配建一定比例居住容積（含住宅底商），有效助力盤活存量更新“工改工”項(xiàng)目。
據(jù)觀察，金地于深圳持有的舊改項(xiàng)目，多數(shù)以工改項(xiàng)目為主，且普遍仍處于規(guī)劃、計(jì)劃階段，短時(shí)間無(wú)法完成開(kāi)發(fā)變現(xiàn)。
因此，轉(zhuǎn)軌“工業(yè)上樓”既是金地深圳“工改”格局下的首次嘗試，也是當(dāng)下工改項(xiàng)目有效盤活的主要路徑。
觀點(diǎn)新媒體了解到，山廈工業(yè)區(qū)舊改系金地首個(gè)從“工改工”改道至工業(yè)上樓的項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2015年10月發(fā)布首個(gè)計(jì)劃公告，彼時(shí)規(guī)劃擬更新方向?yàn)槠胀üI(yè)、新型產(chǎn)業(yè)等功能。
2020年項(xiàng)目進(jìn)入規(guī)劃階段，此時(shí)的規(guī)劃指標(biāo)顯示，項(xiàng)目計(jì)容建筑面積159.12萬(wàn)平，其中商品房建面6.58萬(wàn)平方米、公共住宅建面1.02萬(wàn)平方米、底商900平方米、配套宿舍32.04萬(wàn)平方米，住宅部分占總建面24.96%，純商品房部分甚至只占4.13%的份額。
山廈工業(yè)區(qū)舊改從計(jì)劃到首次規(guī)劃階段，用了5年時(shí)間，與大多數(shù)“工改工”項(xiàng)目的審批流程周期一致，2020年后，項(xiàng)目始終處于規(guī)劃階段并沒(méi)有新的突破。
在頒發(fā)工業(yè)上樓新政后，2023年末上述項(xiàng)目也迎來(lái)規(guī)劃調(diào)整，確定了“工業(yè)上樓”的轉(zhuǎn)型路徑，此時(shí)距離項(xiàng)目首次列入城市更新計(jì)劃已經(jīng)過(guò)去了8年之久。
公開(kāi)資料顯示，2023年12月9日，《龍崗區(qū)平湖街道山廈工業(yè)區(qū)城市更新單元計(jì)劃調(diào)整（草案）》已經(jīng)龍崗區(qū)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目工作專班2023年第六次審批會(huì)議審議通過(guò)，確定將原擬更新方向?yàn)槠胀üI(yè)、新型產(chǎn)業(yè)等功能，調(diào)整為普通工業(yè)、二類居住等功能。
翻閱修改公告后得知，在本次調(diào)整中，最大的亮點(diǎn)是項(xiàng)目商品房建面錄得大幅提升，并取消了新型產(chǎn)業(yè)用房和創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房。除此之外，還縮短了項(xiàng)目的建設(shè)周期，由原來(lái)的四期更改為二期。
據(jù)悉，修改后，山廈工業(yè)區(qū)舊改計(jì)劃商品房建面53.57萬(wàn)平方米、公共住房1.02萬(wàn)平方米、普通工業(yè)廠房73.12萬(wàn)平方米、工業(yè)配套商業(yè)1.2萬(wàn)平方米，計(jì)容總建面約為153.61萬(wàn)平方米。其中，純商品房部分有原來(lái)的4.13%提升至32.4%。
“工業(yè)上樓”新政明確基于保本微利大原則，市場(chǎng)主體可爭(zhēng)取一定比例居住容積。此舉有利于平衡項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益，調(diào)動(dòng)了盤活存量工改工項(xiàng)目的積極性。
在羅宇的觀察中，新政出臺(tái)后，“工改工”改道工業(yè)上樓的項(xiàng)目并不在少數(shù)。這部分“改道”項(xiàng)目涉及運(yùn)營(yíng)困難房企的項(xiàng)目，擬通過(guò)“工業(yè)上樓”政策走出項(xiàng)目困局。
截至2023年末，工業(yè)上樓新政的推出已推動(dòng)17個(gè)城市更新工改項(xiàng)目立項(xiàng)，其中11個(gè)項(xiàng)目是由存量城市更新轉(zhuǎn)軌工業(yè)上樓。在轉(zhuǎn)軌的項(xiàng)目之中，也包括暴雷房企操盤的工改工項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)激活。
工改上樓
從項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)化的案例上看，金地最成功的“工改”項(xiàng)目莫過(guò)于深圳福田的環(huán)灣城。只不過(guò)在更新方向上并不是以工業(yè)為主，而是以住宅、商業(yè)為方向。
環(huán)灣城項(xiàng)目前身為金地工業(yè)區(qū)舊改，于2015年12月列入深圳市城市更新單元計(jì)劃第四批計(jì)劃，列入計(jì)劃的時(shí)間稍晚于山廈工業(yè)區(qū)舊改，但推進(jìn)速度遠(yuǎn)快于后者。
觀點(diǎn)新媒體了解到，相較于“工改工”，“工改住、商”項(xiàng)目變現(xiàn)能力更強(qiáng)、利潤(rùn)相對(duì)更高，是房企布局深圳舊改所關(guān)注的重點(diǎn)，但由于規(guī)劃審批環(huán)節(jié)以及政企在容積率、項(xiàng)目規(guī)劃上的博弈，“工改商住”項(xiàng)目周期也會(huì)更長(zhǎng)。金地工業(yè)區(qū)舊改從計(jì)劃到實(shí)施、再到拿證預(yù)售歷經(jīng)8年時(shí)間。
去年9月中旬，金地環(huán)灣城正式入市，首開(kāi)實(shí)現(xiàn)銷售286套房源，整體去化超7成。項(xiàng)目在沒(méi)有啟動(dòng)轉(zhuǎn)介的情況下，錄得銷售金額約46.9億元，是彼時(shí)深圳既有熱度、也有銷量的項(xiàng)目之一。
后因金地自身對(duì)于現(xiàn)金流的考慮，將該項(xiàng)目所持股權(quán)轉(zhuǎn)給了國(guó)資股東。
反觀“工改工”項(xiàng)目，雖然有著項(xiàng)目周期短的優(yōu)勢(shì)，但銷售流動(dòng)屬性差，企業(yè)要通過(guò)持有運(yùn)營(yíng)的方式才能取得回報(bào)�，F(xiàn)金流為王的當(dāng)下，“工改工”項(xiàng)目不免遭到開(kāi)發(fā)商的冷處理，甚至放棄開(kāi)發(fā)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳于近年已有超過(guò)10多個(gè)舊改項(xiàng)目公示計(jì)劃失效，2023年度更是集中爆發(fā)期，失效的項(xiàng)目以“工改工”項(xiàng)目為多數(shù)。舊改項(xiàng)目計(jì)劃失效后，相關(guān)企業(yè)三年內(nèi)不能再次申報(bào)，失效的背后也不排除有企業(yè)放棄的因素。
羅宇指出，“工改工更新升級(jí)工業(yè)上樓，住宅配套反哺產(chǎn)業(yè)，在帶動(dòng)增量低成本產(chǎn)業(yè)空間供應(yīng)的同時(shí)、能夠有效盤活存量工改工項(xiàng)目�！�
合一產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年3月17日，深圳共計(jì)22個(gè)城市更新“工業(yè)上樓”項(xiàng)目獲批公示，規(guī)劃容積1643.7萬(wàn)平方米，“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)空間擬新增供應(yīng)合計(jì)超過(guò)916.5萬(wàn)平方米。其中9個(gè)是由存量更新轉(zhuǎn)軌城市更新“工業(yè)上樓”，占比41%，涉及拆除規(guī)模249.19萬(wàn)平方米。
從企業(yè)參與情況上看，去年末統(tǒng)計(jì)的17個(gè)城市更新工業(yè)上樓項(xiàng)目中，國(guó)企系主導(dǎo)地位，民企偏向參與的定位。
在羅宇看來(lái)，工業(yè)上樓參與主體呈現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì)，從第二批現(xiàn)有93個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目的主體看，民企身影增多，未來(lái)應(yīng)鼓勵(lì)更多社會(huì)主體參與其中。
與此同時(shí)，他還呼吁“工業(yè)上樓”參與企業(yè)必須從開(kāi)發(fā)邏輯需轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)邏輯，不能簡(jiǎn)單停留在開(kāi)發(fā)邏輯的收租模式，而是實(shí)實(shí)在在的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)新型產(chǎn)業(yè)園。
據(jù)其介紹，目前深圳“工業(yè)上樓”面臨三方面挑戰(zhàn)，即企業(yè)、產(chǎn)業(yè)上樓意愿程度與匹配度；保本微利的原則限制市場(chǎng)活力；短期大量供應(yīng)所帶來(lái)的招商壓力。
“每年建設(shè)2000萬(wàn)平的巨大供應(yīng)量，第一批72個(gè)、第二批93個(gè)項(xiàng)目（還有其他項(xiàng)目正在陸續(xù)納入試點(diǎn)），短期內(nèi)集中供應(yīng)這么多體量，將對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的招商去化帶來(lái)巨大壓力。”羅宇如是指出。
未來(lái)，對(duì)于工業(yè)上樓項(xiàng)目能否可以通過(guò)REITs等方式退出，羅宇則表示十分看好，畢竟如此大規(guī)模的資金沉淀在重資產(chǎn)里面不能流動(dòng)，對(duì)資金利用效率、經(jīng)濟(jì)流動(dòng)都將產(chǎn)生重大影響。
但他也坦言，工業(yè)上樓REITs難點(diǎn)的核心還是在于租金，低租金還要確保投資者回報(bào)率，必然會(huì)限制資產(chǎn)價(jià)值。
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