用“萬丈高樓平地起”來形容西北新城這些年的變化，再合適不過了。

西北新城是主城去年成交熱點板塊（圖自克而瑞）

從2008年五華區(qū)決定加快西北片區(qū)建設(shè)起，15年間，地鐵、交通、教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)，一座城市所能擁有的最好資源都涌向到這里，這里已經(jīng)成為一塊投資熱土，到了2019年，西北新城的戰(zhàn)略地位更是升級成昆明的“綜合性城市副中心”。

與資源匯集、人口遷入、城市地位提升相伴隨的，是西北西城房價的大幅度攀升。10多年前，當(dāng)時還叫泛亞科技新區(qū)的西北新城，連洋房也才賣5千多，但到2022年，片區(qū)新房均價已超過1.4萬，比昆明的新房均價還要高。西北新城堪稱是過去10年前昆明主城房價漲幅最大的區(qū)域之一。

即使在剛過去的2022房地產(chǎn)“黑鐵元年”，西北新城基本看不到“跳樓價”、“甩賣價”的項目，相反，在均價高于昆明平均房價的情況下，去年一年仍賣出了23萬平方米的房子，成為主城為數(shù)不多保持量價雙漲的優(yōu)質(zhì)板塊之一，排名僅次于靠著滇池這種絕版資源的度假、會展板塊。

優(yōu)等生也有優(yōu)等生的煩惱

西北新城能取得今天的成績，成為昆明樓市“優(yōu)等生”，是因為像所有優(yōu)等生一樣，從來不會在基礎(chǔ)題上丟分。

西北新城輪配套資源幾乎找不到缺點

看西北新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，你會發(fā)現(xiàn)它幾乎沒有偏科的地方：

商業(yè)方面，昆明宜家、吾悅廣場、首創(chuàng)奧萊、耍都……

教育方面，紅旗小學(xué)、師大附小、長城中學(xué)、中央民族大學(xué)附屬學(xué)校、先鋒小學(xué)……

醫(yī)療方面，三甲醫(yī)院阜外醫(yī)院已經(jīng)投用、五華區(qū)人民醫(yī)院建成待用；

文體方面，五華區(qū)文體中心已經(jīng)建成投用；

交通方面，地鐵4號線通車，7號線正在申報，預(yù)計2027年實現(xiàn)通車。

在公園綠化方面，根據(jù)規(guī)劃，在西北新城東片區(qū)將有大面積帶狀公園，以及利用天然水系建設(shè)的水岸綠地，分別是陳家營公園、普吉公園、自衛(wèi)公園、大塘子帶狀公園，還有面積約282畝的云冶專線體育運動公園，未來都建設(shè)完成后，西北新城東片區(qū)預(yù)計會呈現(xiàn)滿眼綠意的視覺效果，能夠大幅提升片區(qū)環(huán)境和居住舒適度。

產(chǎn)業(yè)引進方面，西北新城曾規(guī)劃為泛亞科技新區(qū)，如今更是有元宇宙等產(chǎn)業(yè)園，還有若干大健康項目，產(chǎn)城一體化趨勢明顯。

西北新城十年人口凈增81%（圖自水�。�

正因為西北新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起點高，兌現(xiàn)速度快，所以在2015年區(qū)域配套逐漸落地后，片區(qū)開發(fā)迅速迎來爆發(fā)，各大房企紛至沓來，高水品樓盤迅速落地，人口大量遷入，房價也節(jié)節(jié)升高。

根據(jù)不完全統(tǒng)計，過去10年，國內(nèi)TOP20開發(fā)商有8家在西北新城有項目，在宜家薈聚開業(yè)后，西北新城的入口聚集趨勢更加提速。

西北新城城市潛力正在由西向東轉(zhuǎn)移

但隨著產(chǎn)業(yè)和人口匯聚，西北新城也有自己的發(fā)展煩惱。

受昆明地理條件和開發(fā)區(qū)劃的影響，西北新城的范圍其實不算大，尤其是東西兩側(cè)受限于棋盤山和長蟲山，有著天然地理疆界，而向北拓展也基本上止步于西北三環(huán)，可是即便在如此有限的區(qū)域內(nèi)，因為歷史原因，過去10多年西北新城的開發(fā)基本在普吉路以西的區(qū)域展開，可開發(fā)空間越來越小。

因此，盡管西北新城已經(jīng)成為昆明發(fā)展熱土，基礎(chǔ)設(shè)施、配套條件本來足以支撐更大空間和人口，可是卻面臨西片區(qū)土地儲備不足，更多基礎(chǔ)設(shè)施和新興產(chǎn)業(yè)難以容納的問題。

出路在哪里？答案是“普東”。

想跑贏大盤，未來十年最好盯住“普東”

所謂“普東”，就是尚待開發(fā)的西北新城東片區(qū)，2021年五華區(qū)發(fā)布的“十四五規(guī)劃”中，關(guān)于“推進城市連片開發(fā)”的章節(jié)，就有這樣的表述：“以昭宗片區(qū)、麻園片區(qū)、普東片區(qū)、龍泉路片區(qū)為重點，建設(shè)高品質(zhì)綜合居住區(qū)和新城形象展示區(qū)�！闭降貙⑵占芬詵|片區(qū)稱之為普東片區(qū)，西北新城東片區(qū)自此得名“普東”，這個叫法簡潔而準確，且正好與中國最有名的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)——上海浦東諧音。

在某種意義上，昆明“普東”也有著上海浦東一樣的發(fā)展機遇和想象空間，因為昆明普東也是在普西開發(fā)空間不足的背景下，承載著讓整個區(qū)域的發(fā)展升級的重任，一旦啟動建設(shè)，也有著快速崛起的能量。

西北新城未來十年看“普東”

從規(guī)劃、土地資源條件以及基礎(chǔ)配置來看，“普東”確實有這個潛力。

普吉路以東，擁有著主城最后一片可連片規(guī)模開發(fā)的土地，規(guī)劃面積近萬畝，大空間帶來的好處是可以落地連西北新城西片區(qū)也沒有大盤項目，實現(xiàn)大盤帶動片區(qū)開發(fā)的良性局面，比如僅能建城發(fā)一個城改項目的一期改造范圍就有約1479畝，比“普西”任何一個項目的體量都大。

大盤的好處是自帶配套、自成一體，更容易以點帶面改變區(qū)域面貌，居住便利程度也更高。

另外，和“普西”不同，“普東”規(guī)劃在前，可以整體推進，也比普西相對零碎的開發(fā)狀態(tài)更容易形成完整的城市生態(tài)。

規(guī)劃在前的另一大好處，是普東在基礎(chǔ)建設(shè)方面除了延續(xù)普西高標(biāo)準配套的優(yōu)勢，比如教育方面的規(guī)劃就非常完善，以五華區(qū)的教育資源，落地應(yīng)該不成問題。同時在基礎(chǔ)配套方面，還補足了普西當(dāng)年的規(guī)劃不足，普東配置了規(guī)模龐大的公園綠地，而且比較難得的是，其中有昆明西北片區(qū)比較難得的水系景觀帶。

在2023年版西北新城控詳規(guī)圖紙上可以看到，普東的綠地面積明顯超過普西，三片面積比較大的水體以及河流水系也在普東，再加上規(guī)劃中的云冶專線體育運動公園，讓普東在環(huán)境條件和宜居程度上超過普西。

普東片區(qū)教育資源布點（圖自市規(guī)劃局）

西北新城這些年基礎(chǔ)配套方面被其他城市新區(qū)羨慕的資源之一是教育，普西的教育資源確實又多又好，可是根據(jù)規(guī)劃，普東的教育資源比起普西來甚至有過之而無不及。

普東范圍內(nèi)共有17宗教育用地，總面積近900畝。在原有教育設(shè)施基礎(chǔ)上，普東還將新建7所小學(xué)、2所九年一貫制學(xué)校、1所初中、2所高中、2所完中。

這么多學(xué)校，首先在數(shù)量上就有明顯優(yōu)勢，在質(zhì)量上，憑借五華區(qū)的教育資源條件，以及在普西和龍泉路一帶體現(xiàn)出來的落地能力和速度，相信未來普東也將成為昆明的教育高地之一。

當(dāng)然對普東來說，更具決定意義的基礎(chǔ)設(shè)施是規(guī)劃中的7號線。如同4號線引導(dǎo)了普西的爆發(fā)，正在申報的7號線對普東也具有同樣的意義。

地鐵7號線的起點就設(shè)在西北新城普吉村，沿普吉路一路南下，完整串聯(lián)了普東大部分區(qū)域，其中普東第一個項目——能建城發(fā)開發(fā)的能建·未來城，距離7號線的直線距離就只有600多米。7號線被列入昆明第三期軌道交通申報線路，被市民看成昆明下一條最應(yīng)該修建的地鐵，目前正在報批。

有人可能會說，既然普東的開發(fā)空間這么大，規(guī)劃這么好，又有7號線，為什么直到現(xiàn)在才大規(guī)模開發(fā)呢？

云冶搬遷在即，普東大開發(fā)只差一個重磅項目引爆

原因之一是普東的開發(fā)涉及云銅冶煉廠搬遷。云銅冶煉廠是昆明三環(huán)內(nèi)最大的工廠，占地上千畝，搬遷工作雖然早就開始，但因為一直沒有確定搬遷地點，所以直到去年正式在安寧祿裱街道購入土地后，才開始新廠區(qū)建設(shè)，預(yù)計2025年完成搬遷。

云冶搬遷后不僅給普東釋放上千畝建設(shè)用地，還將徹底改善普東的生態(tài)環(huán)境，在規(guī)劃中的幾大生態(tài)公園和綠地走廊落地后，西北新城東片區(qū)的環(huán)境將成為一大優(yōu)勢。

因此，普東的開發(fā)啟動與云冶搬遷敲定幾乎同步并非巧合，而是說普東確確實實迎來了自己的歷史機遇。

萬事俱備只欠東風(fēng)，就等一個重量級項目來引爆了。

普東的核心在哪里？普東的大盤又是誰？

普東很大，普東的核心在哪里？

從規(guī)劃圖看，如果把普吉路看成是普東片區(qū)的西界，王家橋路就將是普東未來的南北中軸，其地理中心就應(yīng)該是王家橋路與陳家營路、王筇路相交的周邊區(qū)域，這里正好是一大批正在改造的城中村，東北側(cè)是即將搬遷的云冶老廠區(qū)，是整個普東可開發(fā)土地最集中的板塊，7號線和未來的南北快線正好分別從西側(cè)和南側(cè)經(jīng)過。

根據(jù)規(guī)劃，這個片區(qū)將有大量新建住宅區(qū)和商業(yè)，綠地和水岸公園也集中在這里。作為區(qū)域核心，具備帶動整個普東發(fā)展的作用。如果在核心區(qū)開發(fā)重量級大盤，將對西北新城東片發(fā)展起到引擎、迭新和引爆的作用。

從西北新城西片區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗看，重點大盤的作用非常明顯。比如10年前讓西北新城首次有了全城影響力的項目，就是綜合性大盤春風(fēng)十里。4年前，另一個大盤萬科城再次讓西北新城的開發(fā)水準上了一個臺階。

普東同樣需要大盤點燃。普東也正好有一個核心區(qū)大盤——能建·未來城。

能建·未來城提前占位普東核心區(qū)

能建·未來城是骨干央企能建城發(fā)在昆明開發(fā)的首個項目，規(guī)劃占地約1479畝，處于普東片區(qū)最核心位置，自身地段條件優(yōu)越不說，還具備面向整個普東乃至西北新城的輻射力。

前面提到的普東多個重磅配套，基本都集中在能建·未來城周邊。

比如，地鐵七號線西北新城所涉站點基本與項目南北走勢平行，普吉村站、沙河北路站、王筇路站三大地鐵站口，均位于項目附近，其中王筇路站與項目最短直線僅不到500米；范家營公園就在項目東北側(cè)，其延展出來的水系就是未來城首期北側(cè)相鄰；還規(guī)劃范圍內(nèi)多所新建學(xué)校；與已經(jīng)建成的五華區(qū)人民醫(yī)院僅有一條路之隔。

但能建·未來城更大的優(yōu)勢就是超級體量大盤，而且是在核心位置的大盤。

能建未來城未來能享受到地鐵資源

能建·未來城規(guī)劃占地達約1479畝，不僅是西北新城第一大盤，也是三環(huán)內(nèi)第一大盤。大盤的好處主要有以下幾個：

首先是自帶配套，從學(xué)校到商業(yè)應(yīng)有盡有，生活十分便利，再加上西北新城本就非常強悍的基礎(chǔ)設(shè)施，那就算內(nèi)外皆方便。

其次，大盤居住人口多，人氣聚集，有利于配套自身成長與生存，比如商業(yè)，只有人口聚集到一定程度才能生存，才能多樣化。學(xué)校也是這樣，人口多才能完善辦學(xué)層次。

第三，大盤開發(fā)周期長，自身成長性好，往往采取滾動開發(fā)策略，產(chǎn)品類型又豐富，上車門檻比較友好，這也有利于人口聚集，從而帶動大盤成長，帶來產(chǎn)品和地段升值。

最后，大盤能量大，對區(qū)域影響大，能顯著帶來周邊城市界面和產(chǎn)業(yè)的升級，也有利于交通等基礎(chǔ)設(shè)施的改善。

大盤的優(yōu)勢這么大，但開發(fā)難度也高，不是一般開發(fā)商玩得轉(zhuǎn)，幸運的是能建·未來城的開發(fā)商能建城發(fā)是一家實力雄厚、經(jīng)驗豐富的央企，這就為能建·未來城和西北新城東片區(qū)的開發(fā)又上了一道保險。

世紀工程都建得，建個未來城有何難？

中國能建是連續(xù)9年進入世界500強的綜合性特大型央企，像我們耳熟能詳?shù)娜龒{工程、白鶴灘水利工程、南水北調(diào)、西電東送等世紀工程，以及云南的昆明長水國際機場、昆明地鐵1/2/3號線、滇池水環(huán)境治理工程、云南省電網(wǎng)升級改造工程背后，都有中國能建的參與。

能建城發(fā)業(yè)務(wù)版圖

集團旗下能建城發(fā)品牌不僅是國家首批確定以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企之一，還已經(jīng)在北京、南京、上海、重慶、成都、武漢、蘇州等地留下過許多地標(biāo)級作品，賺足了市場好口碑，經(jīng)受住市場考驗。

值得一提的是，能建城發(fā)本身就是西北新城普吉路以東片區(qū)的土地一級開發(fā)合作伙伴，早在三年前與片區(qū)命運深度綁定在一起，可以說西北新城東拓進程的最大推手。

說句通俗點的話，對能建城發(fā)來說，母公司中國能建連那么多的世紀工程都干下來了，依托母公司強大背景及能建城發(fā)自身綜合開發(fā)運營實力，推進千畝城改又有何難的？

能建·未來城城市營銷中心已經(jīng)開放

干一個千畝城改項目需要企業(yè)資金絕對充裕、運營極為成熟和資源足夠豐富，央企能建城發(fā)確實有這樣的實力，正因為如此，能建·未來城首期拿地后推進非常快——拿地后不久就順利過規(guī)。

半年不到就建成并同步開放了營銷中心、樣板間。

尚未發(fā)售就已開始對配套學(xué)校進行設(shè)計招標(biāo)。

能建城發(fā)和能建·未來城正以央企強大的實力、耐力、規(guī)劃力、兌現(xiàn)力等的城市綜合開發(fā)運營能力，著眼于人居環(huán)境、生活品質(zhì)及整個片區(qū)的公共功能，從而最終帶動整個片區(qū)的提升，開啟西北新城的新篇章。

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