觀點網(wǎng) 在CBD商圈光鮮工作，下班后拖著疲憊回到逼仄的城中村，一天體驗兩種極端生活的局面，似乎要被安居微棠所打破。

近期，深圳白芒村統(tǒng)租事宜仍在持續(xù)發(fā)酵，市面上也出現(xiàn)了許多“白芒村統(tǒng)租，被迫搬家”的消息。而本次“收樓”企業(yè)，是深圳人才安居集團(tuán)旗下的長租公寓品牌深圳安居微棠。

統(tǒng)租是政府或相關(guān)部門出資或管理的租賃房屋，主要是為了解決低收入群體的住房問題，提供公共福利房屋。

觀點新媒體了解到，政府對城中村中實行統(tǒng)租，直接意義上就是為了改變以往城中村“臟亂差”的局面，達(dá)到提高居民居住條件，增加城市管理效率，促進(jìn)土地利用，減少社會問題的發(fā)生。

而白芒村統(tǒng)租問題的浮現(xiàn)，也表明執(zhí)行初期，深圳面臨著城中村走向保租房道路的艱難探索。

統(tǒng)租緣由

今年2月28日，深圳市城中村保障性住房規(guī)�；�品質(zhì)化改造提升暨三宜小村建設(shè)動員會在龍華區(qū)元芬村召開。

啟動儀式上，深圳10個區(qū)（新區(qū)）簽署了保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)書，明確2023-2025年，深圳市將建設(shè)籌集保障性住房46萬套（間）、建筑面積超過2000萬平方米。

截至3月底，深圳全市城中村保障性住房規(guī)�；�品質(zhì)化改造提升項目共儲備約2.9萬套（間），已統(tǒng)租城中村房源超7000套（間）。

目前，深圳市人才安居集團(tuán)還與寶安、龍華、光明等三個區(qū)簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，與相關(guān)金融機構(gòu)簽訂了授信協(xié)議，并且于2月10日成立深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司，注資20億元，

安居微棠成立之后，便成為了深圳城中村改造保障性租賃住房執(zhí)行公司，堅持“增供低價、保本微利”原則，目前已累計收儲房源約11.4萬平方米、可籌集保障性住房約5700套。

觀點新媒體了解到，安居微棠目前“收房”主力重心放在了南山、羅湖、福田、寶安等區(qū)，且集中在面積不低于400平獨棟農(nóng)民房。而據(jù)深圳市發(fā)布的《住房發(fā)展2023年度實施計劃》，上述區(qū)域存在著較大的籌集保障性住房的缺口。

上述《實施計劃》2023年計劃供應(yīng)居住用地330公頃，其中保障性住房用地125公頃，商品住房用地205公頃。

雖然計劃供應(yīng)的保障房數(shù)量比商品房要多，但整體面積較小，且集中在寸土寸金的福田、南山等區(qū)，較大的籌集量及緊缺的土地現(xiàn)實存在尖銳矛盾。

數(shù)據(jù)來源：政府公告

從具體分區(qū)上看，需籌集保障房的南山區(qū)數(shù)量最大，存在9800套籌集缺口，占總體保障房的比例為70%；龍華區(qū)為籌集占比最多區(qū)域，達(dá)93%；福田及羅湖等區(qū)年度籌集數(shù)量也位于眾區(qū)前列。

目前國內(nèi)保障房建設(shè)主要通過兩種方式進(jìn)行，即新建或改造。安居微棠的成立與交付，為保障房籌集量與土地量之間矛盾解決提供了途徑，籌集保障房可以通過對城中村的統(tǒng)租與改造達(dá)成。

市場消息指出，微棠收房是按租金溢價進(jìn)行核算，基本參照深圳關(guān)外增加40-80%，關(guān)內(nèi)增加10-30%的價格。

這個溢價水平相對較高，微棠收房完畢后，會再進(jìn)行一定程度的室內(nèi)裝修、安裝生活配套等，改造為公寓后再對外出租，簡單來說就是“二房東”生意。

本次白芒村統(tǒng)租中，最大的矛盾點便是房主收益提升與租客漲租。

對于這個問題，安居微棠董事長周柏新近日對外稱，改造后的大部分房源，單套租金與改造前基本持平，即便個別房源存在改造成本高而造成租金小幅上漲，漲幅也不會超過原有租金的10%。

同時，安居微棠對城中村統(tǒng)租并改造成供應(yīng)的動作，有業(yè)內(nèi)人士分析“這個模式讓人很容易想起此前的萬村計劃”。

復(fù)活“萬村計劃”

萬科長租公寓業(yè)務(wù)可以說是目前房地產(chǎn)企業(yè)中的一線水平，早在2008年便試水國內(nèi)第一個面向中低收入家庭的租賃住宅項目萬匯樓。

最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年，萬科泊寓新獲取房間1.77萬間，凈新增開業(yè)0.71萬間。截至去年末，共運營管理租賃住房21.51萬間，累計開業(yè)16.66萬間，業(yè)務(wù)布局全國34個城市，開業(yè)數(shù)量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等26個城市排名前三。

萬科作為最早布局租賃業(yè)務(wù)的開發(fā)商之一，曾與行業(yè)一起經(jīng)歷了租賃行業(yè)的野蠻擴(kuò)張階段，“萬村計劃”就是該階段的產(chǎn)物之一。

“萬村計劃”開始推行于2017年，計劃是王石提出來的，最主要業(yè)務(wù)是“統(tǒng)租”農(nóng)民房，即以略高于市場價租金從農(nóng)民房業(yè)主手中將房屋租下，然后經(jīng)過改造之后移交給萬科長租公寓品牌“泊寓”進(jìn)行運營。

2017年7月，萬科正式成立深圳市萬村發(fā)展有限公司，成立后的一年時間里，該司業(yè)務(wù)目前已涉足超80個深圳城中村，2018年的目標(biāo)則是進(jìn)入100個。

“萬村計劃”從城中村房主手中溢價獲取房源，再經(jīng)改造租賃的再運營的商業(yè)邏輯，和如今的安居微棠的統(tǒng)租邏輯高度雷同。

雖然“萬村計劃”因企業(yè)戰(zhàn)略原因走入舞臺背面，但這套商業(yè)邏輯并沒有就此擱淺。安居微棠似乎是“萬村計劃”的后續(xù)，而且這背后也閃爍著萬科的身影。

同樣是“萬村計劃”開展的如火如荼的2017年，萬科曾與安居微棠母公司深圳人才安居集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

協(xié)議指出，雙方通過資源共享、優(yōu)勢互補，以合資成立租賃公司、物業(yè)公司為起點，促進(jìn)未來在人才住房和社會租賃住房的開發(fā)建設(shè)、房屋租購、裝飾裝修、物業(yè)管理等方面開展全方位合作。

“微棠模式”于是出現(xiàn)在深圳城中村改造之中，由于深圳“寸土寸金”的屬性，導(dǎo)致城中村征地成本攀高，新建保障房的道路注定很難走通，因此改拆為租，似乎是這一難題的唯一答案。

截至目前，微棠項目已經(jīng)進(jìn)駐了深圳龍華、寶安的近40個城中村，已累計收儲房源約11.4萬平方米、可籌集保障性住房約5700套。

其中，已經(jīng)投入運營的項目主要集中在龍華元芬新村、尚峻、白石龍、創(chuàng)業(yè)花園等14個區(qū)域，租金最低1099元每月的開間，最高達(dá)6949元每月的三居室。

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